2021年12月27日，北京住建委官網公布了《關于進一步規範本市新供住宅項目配建公租房、保障性租賃住房工作的通知》。

在這個通知中，明确規定：

第一，各區新供商品住房，每年應按照新供住宅項目建築面積的一定比例，配建保障性租賃住房。

第二，配建保障性住房的标準應該和“商品房”一樣，和商品房共享公共配套設施、機動車停車位和公共通道。

第三，配建保障性租賃房的公共空間裝修标準、設備設施與商品房保持基本一緻。

第四，配建保障性住房要實施裝配式裝修成品交房，室内裝修标準不低于公租房建設評價标準中明确的裝修标準。

第五，配建“保障性住房”将有政府回購，市級統籌配建房源由市級機構回購，其他房源由區級機構回購。

這就意味着，北京的“保障性租賃房”即将面市。

如果按照這個“通知”，我們基本上可以看出：未來北京新出的“商品房項目”基本上都要“配建保障性租賃住房”了。

純粹的“商品房社區”幾乎要“絕迹”了。

而同時，我們也應該看到：北京最大規模的“保障性租賃住房”供應潮就要撲面而來了，遍地是“租賃房”的時期可能就要到了。

在大城市的高房價時期，就如何解決“新市民、青年人”的住房問題，其實國家早就已經有了“解決方案”：買得起房就買商品房，買不起房就租房。

該買房的買房，買不起就租房，未來的住房供應要實現“雙軌制”。

在這個背景下，國務院在2021年7月下發了《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，要求各地要“高度重視保障性租賃房建設”。

其實早在2021年的5月份，中國住建部就已經召開了“40個人口淨流入城市座談會”，計劃年内籌集建設保障性租賃住房93.6萬套。

并要求“未來五年，主要城市、省份籌建保障性租賃住房1200萬套，大概占到新增住房供應規模的30%左右”。

其中，上海未來五年要建設“保障性租賃住房47萬套”，平均每年10萬套；廣州是60萬套，深圳是40萬套。

三個一線城市的“保障性租賃住房”幾乎占到了住房供應總量的40%。

甚至連合肥這樣的“二線城市”，未來五年計劃籌集保障性租賃住房15萬套，占新增住房供應總量的30%以上。

也就是說，對于二線城市來說，保障性租賃房要占到30%，一線城市則要占到40%，一場史上最大規模的“保障性租賃房”建設狂潮正式啟動！

那麼，什麼是“保障性租賃房”？

根據上海的《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》中的說明，我們可以判斷“保障性租賃房”擁有以下幾個特征：

第一，申請人必須要在本市擁有“合法工作”，繳納社保且家庭人均住房面積小于15平米，才可以申請。

已經買房的人也可以申請，不設“收入标準”。

第二，租金低于周邊房租的90%，且租期在1-3年之間，屬于“政府持有運營的長租房”。

第三，建築面積不得大于70平米，實施“全裝修交房”。

第四，外地戶籍可在“租賃房”地址辦理“居住證”，本地戶籍則可以落戶租賃房的“社區戶”，享受子女教育等政策。

由此可見，上海的“保障性租賃房”幾乎相當于租金高一點的“公租房”，由于具有“落戶功能”，其實已經具有“租售同權”的權利了。

但目前北京的“保障性租賃房”的方案尚未出台，是不是和上海一樣可以“落戶”，目前還尚未可知。

但從目前來看，“保障性租賃房”能夠實現“落戶社區戶”，并享受“子女就近上學”的權利應該是基本可以确定的。

2020年的“中央經濟工作會議”上就曾經明确提出：

重視保障性租賃住房建設，加快完善政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。

這就在一定程度上直接指出“保障性租賃房”，本質上就是“租金較高的公租房”，可以實現“租售同權”。

那麼，如果未來大規模的建設“保障性租賃房”，對樓市會有什麼影響？

第一，首先對“房租”的影響可能會比較明顯。

一旦大規模的“保障性租賃房”入市，必将對租房群體進行分流，加上租金相對低10%，所以會對房租的上漲起到“抑制作用”。

所以未來幾年，大城市的“房租”要想漲上去會比較困難了。

第二，商品房的“供應量”可能會減少30%左右，嚴重的時候可能會減少40%，品質較高的新房會更加稀缺。

由于要新增“保障性租賃房”，所以會導緻商品房供應量出現下降，這個比例至少是30%，在北京等一線城市可能40%。

所有品質較高的新房或者是次新房的房價，可能還要上漲。

畢竟租房也不能租一輩子，隻是一個“過渡階段”。

“保障性租賃房”畢竟面積僅有70平米以下，因此這種房子的“居住時間”不會太長。

第三，好位置，好學區的“保障性租賃房”恐怕将“供不應求”，甚至可能會出現“租金大幅上漲”的情況。

如果“保障性租賃房”能夠落“社區戶”，能夠就近上學，那麼好位置、好學區周邊的“保障性租賃房”将會供不應求。

到時候，這種房子的租金恐怕要大幅上漲了。

綜上所述，随着北京版的“保障性租賃房”即将亮相，我們認為這種房子極有可能會成為“高租金型的公租房”。

尤其是如果一旦可以“落社區戶”，“就近上學”等政策可以享受，那将對整個租房市場，乃至買房市場造成明顯的影響。

這種“保障性租賃房”一旦入市，恐怕什麼民租房、長租房、共有産權房等就基本無人問津了。

尤其是一旦大規模“建設供應”，對整個市場結構是“重大改變”。

到時候，可能将會出現“房租不漲，房價漲”的“新加坡模式”。

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