準備好了嗎？一大波洋房正在襲來。

作為地産人，應該敏銳發現，今年以來，成都新房産品結構有所變化，那就是疊拼産品明顯少了，取而代之的是洋房。

據買房菌不完全統計，成都即将推出洋房産品的新盤近10餘個，其中超過一半為純洋房項目。

僅統計11F以下

華潤、綠城、金茂府、首開、中國鐵建、新希望...成都主流開發商，今年全部以洋房打頭陣。

中國鐵建北湖攬樾

有趣的是，這些洋房均在主城區核芯位置，土地容積率普遍在2.0左右，面積段在100-143平之間（144平以上，首付比例、契稅增加）。

不得不說，這樣的土地性質，放在過去，開發商一般會選擇“高層 疊拼”高低配組合，但現在大家卻不約而同打造成“小高層 洋房”或“純洋房”，為什麼?

兩個不太成熟的小猜想。

一、疊拼内卷

去年，成都高地價、雙限地進入市場，類别墅疊拼産品開始大量湧現。錦江大院、建發央玺、中建錦瀾壹号、中海觀園、綠城城投鳳起蘭庭等，高端疊拼産品神仙打架。

疊拼越來越多，同質化嚴重，導緻後期去化難度變大，為洋房崛起開路。

洋房大熱，跟産品定位也有關系，相比高層建築，洋房能為開發商帶來不錯的溢價空間，購買門檻比疊拼低，居住品質超過高層，去化速度也更快。

當然，部分樓盤除外，臨湖的高層，也有比洋房賣得更貴的，比如新希望錦粼雲境。

最最關鍵的一點，疊拼沒那麼香了。

過去開發商打造疊拼，是為了在有限的容積率下，創造最大的貨值。但根據成都最近發布的新規，自從6月1日起，成都市地下空間禁止布局住宅項目。意味着，以後負一樓不能計入産權面積，疊拼優勢一下就沒了。（這裡不包括新規之前的項目）

所以，接下來，改善市場，洋房必将有一席之地。

二、市場選擇

前兩年，成都大刀闊斧邁入深改之年，500萬級豪宅如雨後春筍，反而忽視了普通改善的換房需求。

上月，成都二手房成交創14000套，就是一個很好的證明，新房普遍太貴、面積太大，隻能去二手房裡面大浪淘沙。

如今疫情持續，大量斷供潮、法拍房出現，更多有錢人開始降負債、降杠杆，怎麼辦呢？

騰籠換鳥，犧牲房子地段換取産品上的改善，進一步變現。

舉一個簡單的例子，一個火鍋店老闆最近生意欠佳，準備賣掉一套攀成鋼500萬的高層，再到龍泉買一套300萬的洋房，剩下200萬現金過冬。對他而言，從高層過渡到其他産品，洋房是比較好的選擇。

當洋房成為一個改善趨勢，自然成為開發商首選，也為洋房的集中供應埋下伏筆。

據統計，除了10餘個純新項目，接下來，成都還有20餘老盤洋房組團正在上市，總房源超過12000套。

包括中信城開麓山上院、海倫堡·玖悅府、人居和樾林語、中旅千川閱、萬科天府公園城、招商雍景府、城投藝墅語湖、人居九林語、高投朗悅府、華潤置地時代之城、炎華置信花間君邸、旭輝天府未來中心、德商天驕城、保利北新時區、華熙528 洋房、雙鳳橋TOD、德商碧雲天玺、電建長運東安、邦泰寬語...

洋房産品紮堆，是巧合還是市場風向？

事實上，這些項目，大多是之前拿地的高低配項目，好賣的高層已經去化，剩下的洋房組團成為王牌壓軸産品推出，比如人居九林語、海倫堡·玖悅府、中旅千川閱等。

對于開發商而言，目前成都高端大平層産品已經斷檔，誰先進入改善市場，誰就能搶得客戶先機。

不過，近30個洋房集中上市，對開發商來說，難免會造成一定内耗，但對于購房者，大量高品質洋房上新，意味着更好的居住體驗，更多的選擇空間。

隻是洋房的購買邏輯，除了地段，産品也十分重要。

總結三個購買要素

1、洋房越低越好。房子越低，開發成本越高，相應采光和通風也更好。目前市面在售最低的洋房為5F，比如位于興隆湖的人居和樾林語，而即将推出的首開鹭鳴北湖還有3F洋房，這樣的産品更是可遇不可求。

還有位于天府新區的中信城開麓山上院，以及十陵的城投藝墅語湖，都拿出了比較絕版的6F洋房産品。

而像奧園麓語ONE、萬科金域華府、龍湖光年等項目，樓高雖然超過11層，但是産品和布局同樣以洋房式打造，一樣有市場競争力。

2、純洋房項目，居住舒适度優于高低配洋房項目。比如，綠城、金茂、首開、華潤的新盤，都是純洋房式打造，未來空間私密性和圈層純粹度更高。

3、洋房标配，坐北朝南，闆式通透。現在的樓盤舍棄了大中庭，保留了戶戶采光，所以朝向已經不是最大的痛點，很多高層一樣能實現。而最難的是闆式通透，很多洋房都沒能真正做到。

抛開樓高不談，奧園麓語ONE 的175平戶型算是洋房戶型天花闆。雙橫廳加前後雙陽台，無論空間動線，還是居住尺度，都是教科書級别的存在，甚至超越很多大平層豪宅。

從疊拼到洋房，從深改到剛改，成都正在經曆一場産品的疊代革新。

洋房，這種曾經專為少數中産定制的稀有型産品，即将成為樓市不可或缺的主力。

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