主講律師

廣東王苗苗律師事務所王苗苗律師

俗話說天有不測風雲，地震、強台風、洪水等自然災害時有發生，近的就如剛剛經曆的河南的洪災，災害會給人民群衆造成不同程度的财産損失。今天，我們要分享的是：房屋質量合格的前提下，房屋因地震、洪水等不可抗力損毀、滅失，由誰承擔損失後果？

對于房屋買賣，法律規定是按照是否交付來界定風險轉移的。如果災害發生時房屋已經交付給買受人，則損失後果由買受人承擔，沒有交付則出賣人承擔。

法律具體是怎麼規定的？

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》（法釋〔2020〕17号）的規定，房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用後由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知确定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

《民法典》第六百零四條 【标的物的風險負擔】标的物毀損、滅失的風險，在标的物交付之前由出賣人承擔，交付之後由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

由此規定看出，因不可歸責于雙方當事人的事由，所引起的案涉房屋毀損、滅失損失的承擔，在雙方當事人無特别約定的情況下，我國采取的是交付主義。

什麼是交付主義？

交付主義的意思就是，房屋在地震等自然災害中受損或滅失的情形下，出賣人尚未交付房屋使用的，由出讓人承擔後果，購房人可以要求解除合同并返還購房款；出讓人已經交付的，則應當由購房人自擔後果，仍負有支付房款的義務。

一般來說，出讓人向購房者交付鑰匙，轉移房屋的占有，視為房屋的交付。

比如一手房，到物業公司辦理了收樓手續，領了鑰匙，不管我有沒有入住，這種情況下都視為交付了。

交付的實際意思就是房屋交由買受人控制管理了，一般交了鑰匙就視為轉移了占有。與是否完成過戶沒有直接關系。比如二手房交易中，會約定付款達到一定的比例，完成過戶，過戶完成付清餘款，付清房款才交房。

責任怎麼界定？

災害發生時，購房大概分為三種情形：一是剛簽訂合同，未交付房屋未辦理過戶登記；二是已交付房屋未辦理過戶登記；三是房屋已交付、已辦理過戶登記。這三種情況，責任分别怎麼界定？

因情況不同，房屋損毀、滅失風險的承擔主體也不同。

第一種情形，剛簽訂合同，未交付房屋未辦理過戶登記，如果發生災損，此時責任由出賣人承擔；第二種是已交付房屋未辦理過戶登記，由買受人承擔；三是房屋已交付、已辦理過戶登記，由買受人承擔。

第二種情形中，房子交付的時候産權證還沒有辦理，所有權還沒有正式轉移給購房人，風險都由買房人承擔了？為什麼産權還沒有轉移，為什麼風險都由買房人承擔了？

這裡有一個概念，要強調一下。就是風險的轉移與所有權的轉移是區分開來的，交付房屋和辦理房産證轉移所有權是有時間差的。在一手房交易中，一般都是先收樓，再辦證的，二手房交易通常約定，付首期，過戶，付餘款，交付房屋。産權轉移與交付是分開的。法理上，在界定風險轉移時，是按照“誰享有利益、誰承擔風險”的原則，這個也符合人們一般的樸素正義的價值觀；同時房屋占有人實際控制着房屋，享受占有之相關權益，采用“誰享有利益、誰承擔風險”的原則，也符合權利義務相對等原則；另外，房屋占有人更能控制風險的發生，這種風險負擔規則也可以建立有效的風險控制激勵制度。

我們注意到司法解釋中“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外”，這裡還有一個約定的除外，那麼這個約定如何理解？

可以利用這裡的“但書”來合理規避風險。建議購房者在簽署合同時與出讓人充分協商，比如，在合同中約定需要同時滿足交鑰匙以及辦理完畢産權過戶才視為交付。

來源｜《法治聲音》欄目組

編輯 | 秋秋

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