5月5日，貝殼找房控股有限公司（NYSE：BEKE，以下簡稱“貝殼”）發布公告稱，将以介紹方式在港交所主闆上市，預計于5月11日上市交易，股票代碼為“2423.HK”。

而就在不久前，貝殼被美國證券交易委員會（SEC）列入“預摘牌名單”中。選擇在此時回港交所上市，或許也是貝殼的無奈之舉。

但貝殼的“無奈”遠不止此。

圖據IC photo

在過去的2021年，貝殼可謂是禍不單行。就連CEO彭永東在2021年全年業績說明會上也直言，2021年為貝殼“空前艱難”的一年。

2021年5月，貝殼創始人左晖離世；7月，網傳貝殼中介費下調；10月，貝殼傳出裁員消息；12月，貝殼遭渾水機構做空……再疊加全年一系列的調控政策，貝殼仿佛走入寒冬。

财報顯示，貝殼2021年全年淨虧損達5.25億元，雖然調整後淨利潤為正，達22.94億元，但是同比下降近60%。

此外，截至2021年12月31日，貝殼活躍代理同比減少8.7%，移動端月活（MAU）同比下滑22.4%。

這些數據無不訴說着貝殼當下的困境。

重壓之下，貝殼的股價也一路走低。截至2022年5月9日收盤，貝殼報11.37美元/股，總市值136.11億美元。相比于去年2月的高點，貝殼市值已縮水超過80%。

貝殼股價走勢圖（周K線）

（一）

空前艱難的2021年

2001年初，左晖在北京創辦了鍊家房地産經紀有限公司。3年之後，鍊家逐步發展至30家門店。

2018年4月，左晖選擇将鍊家升級為貝殼找房。這一升級主要體現在将自身的定位變成平台：既保留鍊家作為自營業務，也以平台模式推出加盟品牌“德佑”，吸引各地中介機構品牌入駐。鍊家體系内的三個品牌分工因此初步形成：貝殼找房做線上平台，線下鍊家主攻一線城市、德佑主攻二三線等較低線市場，而兩者都作為商戶入駐貝殼找房。

換句話說，鍊家和貝殼找房平台的關系，其實類似于京東自營和京東。

從目前貝殼的營收結構來看，收入主要由三部分構成：二手房交易、新房交易、新興服務和其他服務。據2021年财報，三項收入占總營收之比分别為39.6%、57.5%、2.9%。

也就是說，二手房交易與新房交易是貝殼的主要營收來源，營收貢獻超過97%。

而貝殼的空前艱難，也體現在其2021年的财報中。

1.營收與GTV大滑坡

從2018年起，貝殼構建的線上、線下雙渠道網絡布局以及經紀人合作網絡（ACN網絡）機制，開始初見成效。

财報顯示，2018年貝殼營收為286.46億元，同比增速為12.3%；随後貝殼進入高速增長期，2019年和2020年營收增速分别達60.6%和53.2%。

而到了2021年，貝殼總營收為807.52億元，同比增長14.6%。公司營收增速已經出現明顯放緩。

來源：公司财報、紅星資本局

從2021年單季度來看，财報顯示，貝殼在2021年第一季度到第四季度的單季營收分别為206.97億元、241.74億元、180.96億元、177.86億元；營收增速分别為190.7%、20%、-12%、-21.6%。

2021年第三季度和第四季度，貝殼連續兩個季度的單季營收出現負增長。而2021年下半年的營收大滑坡，也拖垮了貝殼全年業績。

再看市場同樣關注的GTV（成交額）指标表現。

财報顯示，2021年貝殼GTV為3.85萬億，同比增長10.1%。與之相比，貝殼在2019年、2020年GTV增速分别為84.5%、64.5%。

顯然，貝殼GTV數據在2021年全年表現同樣令人失望。

分季度來看，尤其是2021年第三季度和第四季度，貝殼的單季GTV同樣連續兩個季度出現負增長。也就是說，2021年貝殼GTV的較差表現，同樣是受到下半年數據所拖累。

來源：公司财報、紅星資本局

客觀來說，2021年下半年，貝殼營收和GTV出現大滑坡與行業大環境有關，但這也為貝殼未來的市場空間拉響了警報。

2.毛利率進一步下滑

财報顯示，貝殼2021年淨虧損5.25億元，相比2020年淨利潤約27.8億元“由盈轉虧”；經調整後淨利潤近23億元，相比2020年淨利潤57.2億元下滑近60%。

從單季數據來看，2021年四個季度中，2021年第三季度和第四季度，貝殼分别出現17.65億元和9.3億元的虧損。

這也體現在公司的毛利率上。财報顯示，2021年貝殼的毛利率為19.6%，和2020年相比下降了4.3個百分點。

從2021年各季度表現來看，除了第一季度之外，其餘三個季度貝殼毛利率同比2020年都出現下滑。其中，2021年第三季度和第四季度，貝殼毛利率分别為15.2%和16.4%。

來源：公司财報、紅星資本局

對于公司毛利率下滑，貝殼的解釋為：

其一，是收入結構持續向貢獻率較低的新房交易服務轉變；

其二，在二手房交易中，鍊家代理的固定成本及銷售傭金成本高；

其三，在新房交易中，涉及關聯方代理及分銷渠道完成的新房交易比例增加，以及自身擴大銷售團隊增加成本。

概括起來，就是新房二手房業務都不好做，同時各項成本上升，最終導緻貝殼賺錢能力不斷下降。

3.門店、經紀人數量開始下降

寒冬之下，貝殼找房的門店數量和經紀人數量也開始減少。

财報顯示，截至2021年末，貝殼門店數量為51038家，同比增長8.7%。但若是将這一數據對比2021年上半年的情況，截至6月末，貝殼門店數量為52868家。

也就是說，僅是2021年下半年，貝殼就關掉了1830家門店。

此外，截至2021年末，貝殼聯網經紀人45.5萬人，同比下降7.8%；活躍經紀人人數超過40.6萬人，同比下降8.7%。

（二）

市場遇冷，逆勢提傭需慎重

一直以來，二手房業務與新房業務就是貝殼的基本盤，但在2021年，這兩項業務尤其是二手房業務遭到巨大沖擊。

2021年全年，貝殼二手房交易額從上年1.94萬億元增至2.06萬億元，同比增幅隻有6.1%，大大低于上年同期49.5%的同比增幅。

拆分到各個季度，财報顯示，2021年下半年，貝殼二手房業務的GTV和營收均出現大幅下降。

究其原因，與政策調控相關。自2021年以來，多個城市推出了二手房成交指導價，更為關鍵的是信貸收緊，二手房出現了審核周期長、放款慢的現象，二手房剛需隻能延時滿足，與新房之間呈現出“跷跷闆效應”。

大環境之下，二手房成交量也開始逐漸疲軟。

據房天下數據，2021年7月-11月，代表城市二手住宅月均成交面積為774萬平方米，同比下降37.3%，較2019年同期下降12.8%。

眼看二手房市場遇冷，貝殼也想出了“自救”措施。

用二手房業務收入金額除以總交易金額，會得出二手房業務的貨币化率，貝殼這個數據在2021年在悄悄發生了變化。

2021年下半年，貝殼在總交易金額下降的同時，二手房交易貨币化率卻在不斷提升，從2021年第二季度的1.47%，一路上漲至2021年第四季度的1.69%。

也就是說，二手房不好賣，貝殼選擇增加中介費用。

來源：公司财報、紅星資本局

這或許也證實了去年多家媒體報道的貝殼提高傭金率這一消息。

不過值得一提的是，在2021年7月，一張關于調整中介費的截圖在網上傳播開來，主要内容是房産交易中介費不得超過當地社會平均工資的3倍。

雖然很快幾家中介公司回應沒有接到相關通知，相關消息也不了了之，但政策對于中介機構的傭金率是否會調整，貝殼的這種恐慌情緒依舊蔓延到資本市場。

再從新房業務來看，2021年全年，貝殼新房業務交易額小幅增長16.31%至1.61萬億元，對應收入464.72億元，同比增長了22.5%。

除此之外，和二手房業務上調服務費率的邏輯相似，貝殼的新房業務中介費用也在增加。

财報顯示，貝殼新房交易貨币化率也在提升。從2017年的2.54%，提升至2021年前三季的2.81%，而到2021年第四季度，新房交易貨币化率已經達到3.17%。

在行業不景氣大背景下，有着渠道優勢的貝殼選擇逆勢提傭，或許這也是“美化”财報的方式之一，但這同樣為貝殼埋下諸多隐患。

況且，即便是房産交易傭金率提升了，在2021年貝殼财報依舊是“由盈轉虧”的表現。

一邊是逐漸走向存量市場的房地産行業，一邊是與對手、消費者、房地産商之間的博弈升級，貝殼這兩項業務的天花闆或許也正逐漸顯現。

（三）

新業務有未來嗎？

被動處境下，貝殼也嘗試着想要講出一些新故事。

2021年底，貝殼找房發布“一體兩翼”戰略。“一體”即二手和新房交易服務賽道；“兩翼”分别為整裝大家居事業群（也就是家居裝修和家具産品）與普惠居住事業群。

也就是說，貝殼将觸角伸向家裝與長租房賽道上。那麼這兩項業務真的好做嗎？

首先看家裝業務。

這是一個市場集中度低、标準化難度大、區域屬性強、市場魚龍混雜的賽道。行業發展數十年，也難有企業可以稱為“行業霸主”。

此外，與房産交易業務主打平台化服務不同，貝殼想要把家裝業務做大，在裝修設計、采購、售後等各個環節，都更為考驗企業的供應鍊實力與管理能力。背後的挑戰與壓力可想而知。

其次看長租業務。

2021年，貝殼成立普惠居住事業群，包括普通房産租賃經紀業務、輕托管業務和集中式公寓服務三類别，疊加增值居住服務。

2022年，貝殼計劃通過多元化的方式提供超過10萬間面向新市民、青年人、低收入群體的租賃用房供給。

但是，長租業務往往需要企業在前期投入巨額資金，啟動高杠杆也意味着高風險、整體回報周期較長。

因此，在長租賽道上“暴雷”的事件也不少。

比如，成立于2015年的蛋殼公寓，公開資料顯示，截至2019年1月，蛋殼公寓管理房間數量接近40萬間。很快在2020年，中新網等多家媒體報道了蛋殼公寓拖欠房東房租與租客退款的消息，蛋殼公寓資金鍊斷裂開始浮出水面。同年12月25日，蛋殼公寓App房源信息已經全部下架。

此外，被稱為“長租公寓第一股”的青客公寓，也是同樣的命運。2020年5月29日，青客公寓在其公衆号發文承認資金困難，後來在巨虧後破産清算。

小結

空前艱難的2021年已經過去，貝殼卻沒能真正“轉危為安”。

畢竟“一體”（二手、新房交易）将長期面臨着政策調控、行業競争等諸多挑戰；“兩翼”（家裝、長租）目前仍處于雛形階段，後期如何發展，對于貝殼來說也并不輕松。

紅星新聞記者 俞瑤 劉谧

責編 任志江

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