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本文作者：張春光律師【錦天城律所】

個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》 ，法律出版社出版

這是一個執行異議之訴的案子，一審我沒代理，當事人一審敗訴後找我代理二審，二審中我圍繞着争議焦點做了很多工作，最終二審法院撤銷了一審判決，改判我方勝訴。

一、案情簡介

我的當事人A公司在起訴劉某某等被告的時候預查封（注：預查封效力等同于正式查封）了劉某某購買的B房産公司的房屋，A公司起訴的案件判決生效後即申請執行該房屋，之後，B房産公司在另外一家法院起訴劉某某要求解除雙方簽訂的商品房買賣合同并要求返還房屋（以下簡稱“解除合同案”），B房産公司的訴訟請求得到了法院生效判決的支持。B房産公司持該解除合同返還房屋的判決書以其是該房屋的所有權人為由提出執行異議，要求排除執行。本案重點案件事實及時間節點如下：

l 2013年7月4日，劉某某與B房産公司簽訂了《商品房買賣合同》，付了首付款，與光大銀行簽訂了貸款合同，做了合同備案和預告登記，銀行放款給了B房産公司（至此，劉某某付清了全部購房款）；

l 2013年9月1日，B房産公司将涉案房屋交付給了劉某某；

l 2015年7月21日，涉案房屋登記在B房産公司名下；

l 2016年6月16日，上海浦東法院受理A公司起訴劉某某等融資租賃合同糾紛案；

l 2016年7月20日，涉案房屋被A公司申請預查封；

l 自2016年9月30日開始，B房産公司代劉某某向銀行按月歸還按揭貸款本息；

l 2017年3月7日，A公司起訴劉某某等融資租賃合同糾紛案浦東法院作出判決；

l 2017年9月20日，浦東法院受理A公司執行劉某某等的執行案件；

l 2018年1月17日，B房産公司代劉某某向銀行一次性歸還剩餘按揭貸款本息，之後B房産公司起訴劉某某，要求解除合同，返還房屋；

l 2018年6月5日，寶雞市渭濱區法院判決：解除B房産公司與劉某某簽訂《商品房買賣合同》，劉某某返還房屋于B房産公司；

l 2018年8月，寶雞市渭濱區法院向B房産公司送達支付首付款于劉某某的裁定和協助執行通知書；

l 2018年12月7日，B房産公司将84萬餘元首付款打入寶雞市渭濱區法院代管款賬戶；

l 2018年12月22日，寶雞市渭濱區法院作出裁定，因涉案房屋被多家法院查封，暫不具備辦理商品房買賣合同網簽注銷手續的條件，終結本次執行程序；

l 2021年4月27日，浦東法院駁回B房産公司的執行異議；

l 2022年1月14日，對于B房産公司起訴A公司的執行異議之訴一案，浦東法院作出判決支持了B房産公司關于不得執行涉案房屋的訴訟請求，A公司一審敗訴。

二、争議焦點

本案的争議焦點是B房産公司是否享有足以排除強制執行的民事權益，具體而言：（一）B房産公司是否可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行？（二）B房産公司是否可以以解除合同的判決排除執行？（三）B房産公司是否可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行？（我在我的微信公衆号“合同效力實務研究”寫了很多關于執行異議的文章，有興趣的朋友可以去看一下。）

（一）B房産公司是否可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行？

B房産公司不可以以其是涉案房屋的所有權人為由排除執行，因為B房産公司和劉某某就涉案房屋簽訂了商品房買賣合同并做了備案和預告登記，劉某某已經付清了全部購房款，B房産公司已經将涉案房屋交付給了劉某某，至此，雖然涉案房屋尚登記在B房産公司名下，但是涉案房屋的财産性權利已經屬于劉某某，B房産公司隻負有配合劉某某将涉案房屋過戶登記到劉某某名下的義務，而不再享有涉案房屋占有、使用、收益、處分的權利，即B房産公司已不再享有涉案房屋實質上的所有權。

此外，即便認為B房産公司享有涉案房屋的所有權，因該房屋的已做所有權的預告登記，權利人系劉某某，商品房買受人劉某某預告登記的權利優先于開發商B房産公司的所有權。而A公司所預查封的即是劉某某對涉案房屋所享有的權利，劉某某自然無權對抗此查封。因此，三方對涉案房屋的權利可以做如下排序：A公司>劉某某>B房産公司。因此，從這個角度講，B房産公司也不得以其對涉案房屋享有所有權為由排除A公司對涉案房屋的執行。

（二）B房産公司是否可以以解除合同的判決排除執行？

B房産公司不可以以解除合同的判決排除執行。

1、解除合同的生效判決系錯誤判決

（1）法院在未查明案涉房屋存在另案預查封的情況下作出判決

從解除合同案判決書中法院查明的案件事實來看，法院并未查明案涉房屋存在另案預查封的事實，法院是在此前提下作出的判決。

（2）解除合同案判決違背基本法理

a.劉某某已通過支付首付款和銀行貸款的方式支付完畢了全部購房款，至此，劉某某已履行完畢了其與B房産公司簽訂的《商品房買賣合同》項下的全部義務。而B房産公司為劉某某提供保證，是劉某某與中國光大銀行股份有限公司寶雞分行《個人貸款合同》項下B房産公司的義務。《擔保法》第三十一條規定：“保證人承擔保證責任後，有權向債務人追償。”根據該規定，B房産公司履行了保證責任後，僅僅有權向劉某某追償，此追償權系金錢債權，而合同解除權系形成權，B房産公司無權将此追償權轉化為合同解除權，即便劉某某與B房産公司簽訂的《商品房買賣合同》約定了B房産公司承擔保證責任後，B房産公司有權解除合同，此約定也系“不合理地免除或者減輕其責任、加重對方責任”的格式條款，系無效條款，法院不得據此判令解除合同。

b.《最高人民法院關于執行權合理配置和科學運行的若幹意見》第26條規定：“審判機構在審理确權訴訟時，應當查詢所要确權的财産權屬狀況，發現已經被執行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理；當事人訴請确權的财産被執行局處置的，應當撤銷确權案件；在執行局查封、扣押、凍結後确權的，應當撤銷确權判決或者調解書。”根據上述規定的精神，對于已經被另案查封的财産的判決，以不損害查封申請人的合法權利，不破壞和架空查封之效力為前提。解除合同案雖非确權判決，而是合同糾紛，但是該判決卻侵害了A公司等債權人的利益，該判決違背基本法理。

（3）從解除合同案判決無法執行也可以看出該案判決錯誤

解除合同案判決生效後，B房産公司向法院申請執行，寶雞市渭濱區人民法作出執行裁定以“因本案涉案房産已被多家法院查封，暫不具備辦理商品房買賣合同網簽注銷手續的條件”為由終結本次執行程序。從解除合同案判決無法執行也可以看出該判決系錯誤判決。

（4）B房産公司在解除合同案的起訴中，未如實向法院陳述涉案房屋已由A公司等申請預查封，更未将A公司列為該案第三人或申請追加A公司為該案第三人，B房産公司有明顯過錯，理應承擔全部不利法律後果

涉案房屋登記在被上訴名下，涉案房屋自2016年7月20日即由A公司申請預查封，此外該房屋還有其他法院的查封，B房産公司對此不可能不知道。但是，B房産公司在起訴劉某某的解除合同案中未如實向法庭陳述案涉房屋已被另案預查封的事實。對此，B房産公司應為故意，至少有明顯過錯。

此外，B房産公司更未将A公司列為該案第三人或申請追加A公司為該案第三人，A公司也完全不知道且無法參與該案的審判，無法發表自己的法律觀點。對此，B房産公司也應是故意為之，或至少是有明顯的過錯。

2、退一步講，即便解除合同的生效判決正确，B房産公司也無權排除執行

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（以下簡稱《執行異議複議規定》）第二十六條第一款規定，金錢債權執行中,案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結前作出的另案生效法律文書提出排除執行異議，人民法院應當按照下列情形，分别處理：（一）該法律文書系就案外人與被執行人之間的權屬糾紛以及租賃、借用、保管等不以轉移财産權屬為目的的合同糾紛，判決、裁決執行标的歸屬于案外人或者向其返還執行标的且其權利能夠排除執行的，應予支持；（二）該法律文書系就案外人與被執行人之間除前項所列合同之外的債權糾紛，判決、裁決執行标的歸屬于案外人或者向其交付、返還執行标的的，不予支持。（三）該法律文書系案外人受讓執行标的的拍賣、變賣成交裁定或者以物抵債裁定且其權利能夠排除執行的，應予支持。

《執行異議複議規定》第二十六條第二款規定，金錢債權執行中，案外人依據執行标的被查封、扣押、凍結後作出的另案生效法律文書提出排除執行異議的，人民法院不予支持。

《全國法院民商事審判工作會議紀要》【法（2019）254号，以下簡稱“九民紀要”】第124條規定，作為執行依據的生效裁判并未涉及執行标的物，隻是執行中為實現金錢債權對特定标的物采取了執行措施。對此種情形，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》第26條規定了解決案外人執行異議的規則，在審理執行異議之訴時可以參考适用。依據該條規定，作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判将執行标的物确權給案外人，可以排除執行；作為案外人提起執行異議之訴依據的裁判，未将執行标的物确權給案外人，而是基于不以轉移所有權為目的的有效合同（如租賃、借用、保管合同），判令向案外人返還執行标的物的，其性質屬于物權請求權，亦可以排除執行；基于以轉移所有權為目的有效合同（如買賣合同），判令向案外人交付标的物的，其性質屬于債權請求權，不能排除執行。應予注意的是，在金錢債權執行中，如果案外人提出執行異議之訴依據的生效裁判認定以轉移所有權為目的的合同（如買賣合同）無效或應當解除，進而判令向案外人返還執行标的物的，此時案外人享有的是物權性質的返還請求權，本可排除金錢債權的執行，但在雙務合同無效的情況下，雙方互負返還義務，在案外人未返還價款的情況下，如果允許其排除金錢債權的執行，将會使申請執行人既執行不到被執行人名下的财産，又執行不到本應返還給被執行人的價款，顯然有失公允。為平衡各方當事人的利益，隻有在案外人已經返還價款的情況下，才能排除普通債權人的執行。反之，案外人未返還價款的，不能排除執行。

仔細閱讀、推敲《執行異議複議規定》第二十六條第一款、第二款和“九民紀要”第124條的規定，我們會發現，“九民紀要”第124條中所謂的依據解除合同判決排除執行有個前提即該生效判決發生在執行标的被查封之前，即依據解除合同（或合同無效）判決排除執行是《執行異議複議規定》第二十六條第一款的第四種情形；如果解除合同的判決發生在執行标的被查封之後，案外人無權依據解除合同的判決排除執行。

本案中，解除合同的判決時間是2018年6月5日，而上訴人預查封涉案房屋的時間是2016年7月20日，解除合同的判決發生在上訴人預查封涉案房屋之後，即便寶雞市渭濱區法院作出解除合同判決本身是對的，B房産公司也無權依據此解除合同的判決排除執行。

（三）B房産公司是否可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行？

B房産公司不可以以合同解除的法律後果（返還原物請求權等）排除執行。

《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第二十四條第一款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的财産所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”根據該規定的精神，對于已經查封的财産所作的任何有礙執行的行為，都不能對抗執行。

江蘇省高級人民法院《執行異議及執行異議之訴案件辦理工作指引（一）》第一條規定：“……财産已被人民法院查封、扣押、凍結的，當事人、案外人突破專屬管轄原則，在執行法院以外的法院提起訴訟或另行申請仲裁主張确權的，其他法院據此作出的裁判結論以及仲裁機構據此作出的仲裁裁決，不能對抗執行法院的執行行為。……”參考該規定，B房産公司起訴劉某某解除合同案，不論是該案的生效判決之形式，還是判決的内容，均不能對抗A公司的執行行為，B房産公司要求排除執行的異議請求不能成立。（這是今年六月份江蘇高院出台的三個工作指引之一，我在我的微信公衆号“合同效力實務研究”對江蘇高院的這三個規定以及《強制執行法（草案）》作了解讀和評析，有興趣的朋友可以找出來看一下）。

此外，從防止逃避執行的角度也應駁回B公司要求排除執行的異議請求。本案中，A公司預查封在先，之後B房産公司才開始代劉某某償還銀行按揭貸款，并以其代第三人償還銀行按揭貸款為由訴至法院要求解除合同。如果法院支持了B房産公司要求排除執行的異議，則今後被執行人房屋被預查封之後，都可以如法炮制，通過開發商代還銀行貸款并起訴解除合同的方式對抗執行。這樣的話，查封的法律效力将被架空，申請執行人的合法權利将無法得到保護，被執行人與案外人聯合對抗執行的情況會更多，法律秩序将被嚴重破壞。

三、二審法院判決

二審法院判決撤銷一審判決，駁回B房産公司要求排除執行的一審訴訟請求，支持了A公司的上訴請求。

附本案判決原文（略有改動）

上訴人（原審被告）：A公司，住所地上海市浦東新區。

法定代表人：楊某某，董事長。

委托訴訟代理人：戴某某，男，A公司工作人員。

委托訴訟代理人：張春光，上海市錦天城律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：B房産公司，住所地陝西省寶雞市渭濱區。負責人：楊某某，總經理。

委托訴訟代理人：李某某，女，B房産公司工作人員。

委托訴訟代理人：朱某，河北某律師事務所律師。

原審第三人：劉某某，男，1962 年 2 月 24 日生，漢族，戶籍所在地陝西省寶雞市渭濱區。

上訴人A公司（以下簡稱“A公司”）與被上訴人B房産公司（以下簡稱“B房産公司”）、原審第三人劉某某案外人執行異議之訴一案，不服上海市浦東新區人民法院（2021）滬 0115民初 47097 号民事判決，向本院提起上訴。本院于 2022 年 3 月28 日立案後， 依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現已審理終結。

A公司上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回被上訴人在一審中的全部訴訟請求。

事實與理由：首先，上訴人預查封後，被上訴人無權解除與原審第三人就涉案房屋簽訂的買賣合同。被上訴人隐瞞涉案房屋已被預查封的事實，導緻法院作出錯誤判決。從被上訴人與第三人商品房買賣合同糾紛案，陝西省寶雞市渭濱區人民法院（以下簡稱“寶雞渭濱法院”）（2017）陝 0302 民 2769 号民事判決書（以下簡稱“2769 号判決”）可以看出，被上訴人故意向法庭隐瞞了涉案房屋已被上訴人查封的事實。涉案房屋已被預查封，法院無權判決解除合同、返還原物。其次，本案中解除合同的判決時間是 2018 年 6 月 5 日，而上訴人預查封涉案房屋的時間是 2016年7 月20 日，解除合同的判決發生在上訴人預查封涉案房屋之後。根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和複議案件若幹問題的規定》（以下簡稱《執行異議司法解釋》）第二十六條和《全國法院民商事審判工作會議紀要》（以下簡稱《九民紀要》）第一百二十四條規定，被上訴人也無權依據另案生效判決排除執行。最後，根據《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規範人民法院執行和國土資源房地産管理部門協助執行若幹問題的通知》第十五條規定，上訴人對涉案房屋依法有權預查封，預查封措施應予維持，商品房買賣合同應繼續履行。同時，如判決支持被上訴人排除執行，可能造成被執行人與案外人惡意串通，從而對抗執行。綜上，被上訴人不享有足以排除強制執行的民事權益，請求依法支持上訴人的上訴請求。

B房産公司辯稱：不同意上訴人的上訴請求。一審法院認定事實清楚，适用法律正确，判決結果正确，上訴人的事由于法無據，請求二審法院依法駁回上訴人的上訴請求。首先，人民法院針對案涉房屋作出的預查封行為并不能限制被上訴人行使合同解除權，預告登記的設立及預查封的執行措施對于商品房買賣合同雙方當事人解除合同的權利不産生任何影響。其次，第三人劉某某對于案涉房屋不享有任何權利，人民法院将案涉房屋作為劉某某的财産對房屋所有權進行執行，缺乏事實依據和法律依據。B房産公司為案涉房屋的所有權人，對于案涉房屋享有足以排除強制執行的民事權益。

劉某某未發表答辯意見。

B房産公司向一審法院起訴請求：1.判令不得執行坐落陝西省寶雞市渭濱區濱河大道 69 号 54 幢 0102 号房屋；2.本案訴訟費由A公司承擔。

一審法院認定事實：坐落陝西省寶雞市渭濱區濱河大道 69 号54 幢（建築面積 1689.06 平方米）房屋登記在B房産公司名下，登記時間為 2015 年 7 月 21 日；房屋狀況附表載明，1單元 0102 室（即案涉房屋）建築面積 337.7 平方米。根據寶雞市不動産登記中心出具的案涉房屋查封登記信息顯示，2016 年 4 月 14 日因寶雞渭濱法院（2016）陝 0302 字第 852 号案件查封，期限至 2019 年 4 月 13 日，查封期限屆滿；2016 年 7 月 20 日因上海市浦東新區人民法院（以下簡稱“浦東法院”）（2016）滬 0115民初 44037 号案件查封，期限至 2019 年 7 月 19 日止。之後另有陝西省榆林市定邊縣人民法院、河南省鄭州高新技術産業開發區人民法院等多次查封。

另查明，A公司與案外人陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司、寶雞市某機械液壓設備有限公司、趙某某、劉某某融資租賃合同糾紛一案，浦東法院于 2016年 6 月 16 日立案受理。審理中，A公司向浦東法院申請财産保全并提供擔保。浦東法院于 2016 年 6 月 29 日作出（2016）滬 0115 民初 44037 号民事裁定書，裁定凍結陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司、劉某某、趙某某、寶雞市某機械液壓設備有限公司的銀行存款人民币（以下币種同）4,349,134.05 元或查封、扣押其相應價值财産。浦東法院據此向寶雞市不動産登記服務中心發出協助執行通知書，輪候查封案涉房屋，之前有寶雞渭濱法院的查封。浦東法院經審理于 2017年 3 月 7 日作出民事判決書，判決：“一、被告陝西某石油科技有限公司應于本判決生效之日起十日内向原告A公司支付租金及留購價款共計 3,427,200 元（其中包括應付租金 4,276,100 元，留購價款 100 元，扣除保證金 849,000 元）；二、被告陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司應于本判決生效之日起十日内向原告A公司償付至 2016 年 7 月 4 日止的逾期付款違約金（分别以各期到期未付租金為基數按照年利率 24%的标準，自《融資租賃合同》約定的各期租金日起算。實際逾期天數按《融資租賃合同》約定的租金日期計算，自每期租金日次日起算至加速到期日止）；三、被告陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司應于本判決生效之日起十日内向原告A公司償付自 2016 年 7 月 5 日起至款項實際清償日止的違約金（以全部未付租金并扣除保證金後的 3,427,100 元為基數，按年利率 24%的标準，以實際欠款天數計算）；四、被告劉某某、趙某某對被告陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司上述第一至第三項還款義務承擔連帶清償責任，被告劉某某、趙某某履行保證責任後，有權向被告陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司追償；五、被告寶雞市某機械液壓設備有限公司應于本判決生效之日起十日内共同支付原告A公司以上述第一至第三項還款義務計算的回購價款。案件受理費 41,593 元，财産保全費 5,000 元，兩項合計 46,593 元，由被告陝西某石油科技有限公司、寶雞某石油機械科技有限公司、劉某某、趙某某、寶雞市某機械液壓設備有限公司負擔。”寶雞市某機械液壓設備有限公司不服判決，上訴于上海市第一中級人民法院。後因其收到繳納上訴費通知後不予繳納，故該院于 2017 年 8 月 24 日作出（2017）滬 01 民終 9021 号民事裁定書，裁定：“本案按上訴人寶雞市某機械液壓設備有限公司自動撤回上訴處理，一審判決自本裁定書送達之日起發生法律效力。”因案外人寶雞市某機械液壓設備有限公司等未履行還款義務，A公司向浦東法院申請執行。浦東法院于 2017 年 9 月 20 日依法受理，即（2017）滬 0115 執23216 号案件。該案執行中，執行部門查明在轄區内無财産可供執行；因被執行人住所地及财産位于陝西省寶雞市渭濱區人民法院轄區，故委托該院執行。執行中，浦東法院于 2019 年 6 月 10日對案涉房屋續封，結束日期為 2022 年 6 月 9 日。

再查明，2018 年 6 月 5 日，寶雞渭濱法院就B房産公司訴劉某某、案外人中國光大銀行股份有限公司寶雞分行商品房買賣合同糾紛一案作出 2769 号民事判決書，查明：“2013 年 7月 4 日，原告與被告（即劉某某）簽訂《商品房買賣合同》約定：1.被告購買原告開發的“龍廷山水”第 54 幢 0102 号房屋壹套（位于寶雞市渭濱區濱河大道 69 号院），房屋總價款 2,816,629 元。被告于 2013 年 7 月 4 日前向原告支付首付款 846,629 元，于 2013年 7 月 14 日前向原告付清銀行按揭貸款 1,970,000 元，原告于2013 年 10 月 20 日前向被告交付房屋；2.被告若未按上述約定的期限付款，逾期超過 10 日，原告有權解除合同。原告解除合同，被告按累計應付款的 5%向原告支付違約金；在擔保期内被告累計三期（含三期）以上未能足額償還貸款本息的視為被告違約，自原告向銀行償還貸款本息之日起，被告須按日向原告支付為其墊付的所有貸款本息總額 0.1%的違約金；原告有權重新處置該房屋及解除合同。雙方解除合同後，若解除前被告已經實際接收該房屋的，則被告須在解除合同後五日内将該商品房騰退給原告。2013年 9 月 1 日合同簽訂後，被告向原告交付了首付款，于 2013 年 7月 29 日與第三人中國光大銀行股份有限公司寶雞分行、原告簽訂《個人貸款合同》，約定第三人中國光大銀行股份有限公司寶雞分行向被告提供住房按揭貸款 1,970,000 元并轉入原告賬戶内，貸款期限 168 個月，被告以等額本息還款法歸還貸款本息，并以所購房産提供抵押擔保，原告提供階段性連帶責任擔保，保證期間自本合同簽署之日起至抵押人已就抵押物有效設定抵押，且相關抵押物權利證明及設定抵押的相關證明文件交付第三人正式執管之日止。原告作為保證人在第三人處開設保證金賬戶并存入保證金，第三人實現其擔保權益時有權直接從保證金賬戶中扣收被告未付的本金利息和其他款項。個人貸款合同簽訂後，第三人按約定向被告發放了貸款 1,970,000 元。被告自 2016 年 4 月開始未按合同約定足額向第三人償還貸款本息。原告自 2016 年 9 月 30日按合同約定代被告向第三人按月歸還按揭貸款本息。原告于 2018 年 1 月 17 日 向 第 三 人 一 次 性 歸 還 剩 餘 貸 款 本 息1,522,461.72 元； 原告代被告向第三人歸還貸款本息總計1,835,655.66元。被告名下在第三人處的住房按揭貸款本息已于2018 年 1 月 17 日全部結清。”該判決書判決理由載明：“……原告已代被告向第三人歸還了借款本息，有權依據合同約定解除合同。原告請求判令解除其與被告簽訂的商品房買賣合同的訴訟請求，理由成立，本院予以支持。……因該合同在相關房屋管理部門辦理了備案登記手續，在商品房買賣合同解除後，被告有義務協助原告在相關房屋管理部門辦理房屋注銷登記手續，原告要求被告協助辦理注銷《陝西省寶雞市商品房買賣合同》網簽備案手續的訴訟請求，本院予以支持。……因被告下落不明，本案對其缺席進行審理，為保證被告的合法權利，關于被告已支付給原告的購房款，被告可與原告協商解決或另案訴訟主張其權利，在本案中不作處理。”據此該院判決：“一、解除B房産公司與劉某某簽訂的《陝西省寶雞市商品房買賣合同》；二、劉某某于本判決生效之日起五日内向B房産公司返還位于寶雞市渭濱區濱河大道龍廷山水第 54 幢 0102 号房屋；三、劉某某于本判決生效之日起十日内協助B房産公司辦理注銷《陝西省寶雞市商品房買賣合同》網簽備案手續；四、劉某某支付B房産公司違約金 98,500 元；五、劉某某支付B房産公司律師費損失 30,000 元；六、駁回B房産公司其他訴訟請求。”該判決生效後原告向該院申請執行。該院于 2018 年 12 月 22 日作出（2018）陝 0302 執 1746 号之一執行裁定書，載明：“因本案案涉房産已被多家法院查封，暫不具備辦理商品房買賣合同網簽注銷手續的條件”，及“經窮盡财産調查措施未發現被執行人有其他可供執行财産”，據此裁定，終結本次執行程序。

還查明，2018 年 8 月寶雞渭濱法院向B房産公司送達（2018）陝 0302 執 815 号執行裁定書及協助執行通知書，要求止付劉某某位于渭濱區濱河大道 69 号院 54 幢 0102 号房屋首付款846,629元。同年 11 月 16 日，該院向B房産公司送達通知書：在執行寶雞某機械液壓設備有限公司與寶雞某石油機械科技有限公司、陝西某石油科技有限公司、劉某某、趙某某定作合同糾紛一案，根據已經發生法律效力的 2769 号民事判決，被執行人劉某某在B房産公司處有到期債權，依照規定通知B房産公司履行該筆到期債權，不得向被執行人清償。B房産公司根據執行法院要求将該筆錢款轉入該院執行賬戶，備注為劉某某首付轉法院。

後B房産公司向一審法院提出書面異議，要求對案涉房屋中止執行。一審法院經審查于 2021 年 4 月 27 日作出（2021）滬 0115 執異 904 号執行裁定書，以預查封的效力等同于正式查封及B房産公司據以主張權利的 2769 号民事判決書作出于法院查封之後等，不符合《執行異議司法解釋》第二十六條規定為由，裁定駁回其異議請求，B房産公司不服，遂提起訴訟。

一審法院認為，《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條規定，案外人執行異議訴訟案件中，法院就案外人就執行标的是否享有足以排除強制執行的民事權益進行審理。第三百一十一條規定，案外人應當就其對執行标的享有足以排除強制執行的民事權益承擔舉證證明責任。A公司依據浦東法院作出的（2016）滬 0115 民初 44037 号民事判決書申請執行，并對案涉房屋采取了查封措施，該判決判項中A公司對劉某某享有普通金錢債權。B房産公司是否對案涉房屋享有足以排除普通金錢債權的執行，一審法院認定如下：首先根據物權公示原則，案涉房屋始終登記在B房産公司名下而非完成轉移登記至劉某某名下，故案涉房屋的所有權清晰無誤，為B房産公司所有，故A公司關于（2016）滬 0115 民初 44037 号民事判決書未進行确權的抗辯缺乏事實和法律依據，一審法院不予采納。其次，法院對案涉房屋進行了預查封及續封，符合法律規定；但預查封及續封等執行措施均是為了對案涉房屋進行控制、待條件成就即完成轉移登記至被執行人名下後方能處置、并通過拍賣變賣等變現，以達到申請執行人實現金錢債權的目的。依據 2769 号民事判決書，B房産公司與劉某某就案涉房屋所訂立的合同已經解除、劉某某依據合同取得案涉房屋所有權已不可能實現。再者，劉某某就案涉房屋僅支付了部分首付款，後B房産公司依據另案執行法院要求協助執行完畢，即B房産公司已通過該協助執行行為返還了劉某某的首付款；劉某某尚欠銀行的按揭貸款本息部分已由B房産公司代為歸還，故劉某某在案涉房屋項下不再享有包括債權在内的任何權利。一審法院認為B房産公司對案涉房屋享有的權利足以排除A公司的普通金錢債權的執行。劉某某經合法傳喚未到庭，不影響審理。一審法院遂依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條、《最高人民法院關于适用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第二百四十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（一）項之規定，判決：不得執行陝西省寶雞市渭濱區濱河大道 69 号54 幢 0102 号房屋。

二審中，上訴人A公司出示證據：浦東法院執行裁定、協助執行通知書送達回證，證明就案涉房屋已進行續封。被上訴人B房産公司質證認為，對該證據不予認可，被上訴人享有案涉房屋所有權，執行法院不應予以續封。

被上訴人、原審第三人沒有出示新證據。本院對一審查明的事實予以确認。

本院認為，本案的争議焦點仍在于B房産公司對案涉房屋是否享有物權，并能否據此排除執行。上訴人主張原審第三人已經支付了全部房款，且案涉房屋已經交付并轉移占有，劉某某系案涉房屋的實際所有權人。被上訴人主張，案涉房屋始終登記在B房産公司名下，因此被上訴人是房屋所有權人，案涉房屋不屬于劉某某所有的财産，故不應予以執行。就此争議本院認為，2007 年《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動産物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”該條規定雖明确不動産物權變更采登記生效主義，但不動産物權登記所具有的是推定效力，如法律有特别規定或存在相反證據時，則仍應當根據法律特别規定和客觀證據判定實際權利主體。根據 2004 年《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結财産的規定》第十九條規定：“被執行人購買需要辦理過戶登記的第三人的财産，已經支付部分或者全部價款并實際占有該财産，雖未辦理産權過戶登記手續，但申請執行人已向第三人支付剩餘價款或者第三人同意剩餘價款從該财産變價款中優先支付的，人民法院可以查封、扣押、凍結。”同時參照《執行異議司法解釋》第二十八條、第二十九條規定可知，商品房消費者與房地産開發企業簽訂房屋買賣合同，支付所有價款并占有該房屋後，雖未轉移登記，但消費者對該房屋享有物權期待權，故而人民法院得對之實施查封、扣押、凍結。

其次，2769 号民事判決中解除了案涉房屋的買賣合同并判令劉某某返還案涉房屋。上訴人認為該判決形成于執行法院對該房屋實施預查封之後，依照《執行異議司法解釋》第二十六條第二款的規定，不能排除執行。被上訴人認為該判決确認了其對案涉房屋享有所有權，故可以排除執行。就此争議本院認為，形成于法院保全執行之後的生效裁判是否能作為排除執行的依據，需要根據該生效裁判所确認的案外人權利性質予以判定。本案中，被上訴人與原審第三人之間就物權變動合意所訂立的基礎合同主要義務已經履行完畢。被上訴人所主張的解除合同并返還房屋的請求權，系基于其向擔保權人履行擔保義務後，因債權之轉移而形成的債權請求權，而非因物權變動的基礎合同違約而形成的物權性質的請求權。除非物權變動的基礎合同無效或被撤銷，原審第三人向擔保人承擔的違約責任也并不必然導緻其喪失對案涉房屋所享有的物權期待權。

最後，為了避免當事人惡意逃避執行，以及各權利主體之間的利益平衡，執行标的被法院查封、扣押、凍結後，涉及該執行标的确權的案件審理和裁判也應依照相應程序規定并結合實體權利狀況進行處理。被上訴人直接依據 2769 号案件判決對案涉房屋行使物權，也不利于各債權人執行利益的平等保護。

綜上所述，被上訴人B房産公司對案涉房屋不享有排除執行的權利，一審判決結果應當予以糾正。上訴人A公司的上訴主張，符合法律規定，可予以支持。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十七條第一款第二項、第一百八十二條之規定，判決如下：

一、撤銷上海市浦東新區人民法院（2021）滬 0115 民初 47097号民事判決；

二、駁回被上訴人B房産公司的訴訟請求。

一審案件受理費人民币 29,333 元，二審案件受理費人民币29,333 元，由被上訴人B房産公司負擔。

本判決為終審判決。

附：相關的法律條文

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百七十七條 第二審人民法院對上訴案件，經過審理，按照下列情形，分别處理：

（一）原判決、裁定認定事實清楚，适用法律正确的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；

（二）原判決、裁定認定事實錯誤或者适用法律錯誤的，以判決、裁定方式依法改判、撤銷或者變更；

（三）原判決認定基本事實不清的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審，或者查清事實後改判；

（四）原判決遺漏當事人或者違法缺席判決等嚴重違反法定程序的，裁定撤銷原判決，發回原審人民法院重審。

原審人民法院對發回重審的案件作出判決後，當事人提起上訴的，第二審人民法院不得再次發回重審。

第一百八十二條 第二審人民法院的判決、裁定，是終審的判決、裁定。

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