碧桂園

日本知名的戰略大師大前研一曾提出“戰略三角形”理論，成功的戰略需要三個關鍵因素，即顧客（Customer）、公司自身（Corporation）和競争對手（Competitor），簡稱3C。三者相輔相成，缺一不可，隻有将它們整合于同一戰略當中，企業的競争優勢才能持續。

對标到房地産行業，盲目擴張的時代結束，長期主義時代已經到來。在這樣一個挑戰與機遇并存的市場環境下，企業必須保持強烈的韌性、持續優化自身、高壓環境下擁有卓越競争力，才能确保自身有穿越周期的能力。

穩：行業大考下，依舊保持強勁的頭部競争力

受各地疫情反複、需求預期偏弱等不利因素影響，整個上半年的房地産格局悄然發生了變化。首先是各陣營的“縮編”。根據克而瑞數據，第一陣營（1000-3000億）共9家，較去年同期縮減10家，破千億成為房企規模發展的門檻，該陣營的企業中，碧桂園、萬科和保利發展在破千億後，均保持了相對快速的發展，銷售額遙遙領先。第二陣營（500-1000億）有7家企業，較去年同期縮減16家，為四個陣營中企業數量縮減最多陣營。第三陣營（300-500億）為17家，縮減1家。

其次，TOP100房企銷售額均值356.4億元，同比下降48.6%，相較1-5月，降幅持續收窄，房企銷售業績邊際性改善。

數據：中指數據CREIS

相比之下，碧桂園在千億級房企陣列中，業績依舊呈現出超強的韌性。中指數據顯示，今年1-6月，碧桂園分别以2469.9億元的銷售額和3039萬㎡的銷售面積，位列雙榜第一，和前三榜單中的保利發展、萬科拉開了明顯的差距。此外，碧桂園累計實現權益合同銷售金額約1851億元；累計實現權益合同銷售建築面積約2348萬平方米，不僅穩居行業首位還遠超行業均值。上半年累計權益銷售規模仍居行業首位，同比持續收窄，表現好于行業平均水平；6月權益銷售金額環比增加20.21%，環比連續兩月增加；同比跌幅持續收窄且表現好于行業平均水平。從銷售回款來看，今年1月-4月，碧桂園回款率保持在95%的高水平，處于優于行業的水平，“造血功能”強勁。企業經營保持了穩固優勢，核心盈利指标持續向好。

英特爾前總裁安迪·格魯夫說過：壞公司遭到危機摧殘，好公司挺過危機摧殘，卓越公司則因危機而更上一層樓。在這場行業大考下，部分房企已經出局，而碧桂園憑借自身強大的實力，依舊穩居頭部地位。

優：優化債務結構，優異融資能力備受機構看好

在上半年行業承壓的背景下，碧桂園已多次主動通過回購債券、增持債券及公司股票等舉措，以真金白銀保護投資者利益，維護市場穩定。據統計，自2021年12月30日起及截至6月15日，公司已公告累計購回優先票據本金總額5570萬美元。今年6月，碧桂園主動要約回購7月到期的6.83億美元票據，其中總額約4.11億美元票據有效交回，顯示了強大的資金實力。

融資方面，渠道暢通多元，成本進一步優化，獲得監管機構及金融機構的認可與支持。今年1月，碧桂園地産作為共同債務人的“建投彙宇-弘基保理供應鍊金融1号資産支持專項計劃”在上交所成功發行，發行金額5.2億元，票面利率5.3%；還成功發行39億港元可轉債，票面利率4.95%，期限4.5年。3月，碧桂園還先後與招商銀行、農業銀行分别簽訂150億元及400億元的戰略合作協議，還在銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度。5月，碧桂園“債券發行 信用保護”的方案進行融資，成功發行2022年第一期5億元境内信用債“22碧地01”。

可見，在房企整體面臨融資難、融資成本增高的背景下，碧桂園展現出強大的資金實力，不僅提前還債給予市場信心和“安全感”，還保持着良好的融資節奏并進一步降低融資成本，穩紮穩打、步步為營。

碧桂園攻守兼備的發展策略，既能幫助碧桂園守住和夯實主戰場，同時也能行有餘力地探索新機遇。

鑒于其良好的市場表現，彙豐、申萬宏源等多家券商機構均看好碧桂園。截至7月初，共有29家境内外券商機構給予公司“買入”評級。彙豐6月份将碧桂園評級升至“買入”，并表示“碧桂園是目前在償還到期債務方面仍有良好記錄的民營内房之一。”

變：不斷完善的大财務管理體系

碧桂園集團總裁莫斌曾說過：“在大的财務管理體系中，我們從2019年以現金流為核心，做回款考核，已經堅持了三年。所以，我們的現金流一直不錯，我們多年來堅持追求‘有現金流的利潤，有利潤的現金流’，這是财務狀況越來越穩健的原因。”

今年3月舉辦的業績發布會上莫斌介紹稱，集團通過夯實财務管控，構建收支管控體系，落實全面預算管理，精細化管控收支兩端，從銷售回款考核轉變為可動用現金考核，要求區域形成常态化收支管理機制，以支定收，包括對工程款做穿透式管理、進行常規費用歸零管控、繼續優化融資結構、形成完善的價格監控體系及糾偏機制等多項措施。有業内人士曾表示，雖然現在各家房企都很重視管理系統的數字化建設，但碧桂園明顯是走得比較早的，系統建設也更為科學合理。

可以看到，長期的财務自律和現金流充沛，是碧桂園掌握主動權的核心因素，時刻保持審慎的财務管理，也是抵抗周期風險的根本。

樓市觸底，恢複緩慢、溫和

當下的地産，供給端和需求端正釋放出積極信号。去年9月以來，人民銀行、銀保監會召開房地産金融工作座談會，指導主要銀行準确把握和執行好房地産金融審慎管理制度，保持房地産信貸平穩有序投放。2022年6月以來，全國多個城市也在2022年先後加大房地産調控政策的優化力度，相繼釋放出放寬限購限貸限售、降低首付比例、調整公積金政策及多孩家庭購房支持等多重利好内容。6月1日至20日，全國100個城市新建商品住宅日均成交面積環比增加約兩成，有機構認為，從短期來看樓市己經觸底，但是恢複是一個緩慢和溫和的過程。

房地産是周期性行業，經曆了一定的起伏，當整個行業找到新的平衡點後，生命力又會煥發出來。對于房企而言，房地産行業經曆下行周期的調整後，優質的金融資源已逐步向優質頭部房企靠攏。碧桂園“穩”中求“進”精準把握政策和市場的動向，穩立頭部行列，強勁的穿越周期能力讓外界對碧桂園，也對行業的複蘇充滿期待。

（本文首發钛媒體APP，作者｜廖凱平，編輯｜崔文官）

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