作者 | 張愛

編輯 | 童洋、張琦

視覺 | 張愛

責編 | 韓玮烨

原本“未來可期”的一季度，因為再次襲來的奧密克戎而幻滅了。2022年一季度，經濟下行壓力巨大。多地散點式爆發的疫情貫穿一季度，導緻部分購物中心閉店或縮短營業時間，客流銳減、商戶退租、收益直線下滑，再次面對疫情大考。

如果說一季度購物中心圈子還有靓點的話，非萬達商管莫屬，2月收購田森集團的商業，之後又接管鑫苑商業與建業集團旗下的商業項目。萬達商管頻繁接手新項目，一方面能擴大市場規模，另一方面輕資産運營模式投入成本較低，有助于萬達實現降本增效。而其餘企業一季度的主題詞，則是拼盡全力做好運營，抓經營現金流；全力以赴抗疫，力保項目能如願開門營業。

榜單排名

行業綜述

1、政策方向：纾困為主，維穩促消

疫情影響，購物中心市場遇冷，為刺激消費回暖，各地政府出台升級購物中心業态、消費獎勵措施，以促進經濟增長。2月以來出台的系列纾困政策扶持力度大、政策發力精準、方法多樣化，從金融、财稅、就業等多個方面緩解企業經營中遇到的困難。

表1：2022年Q1商業地産政策彙總

資料來源：政府官網，睿和智庫整理

2、大宗交易：數量同比增長50%，北上廣仍為主力

據睿和智庫不完全統計，2022年第一季度大宗交易市場上，購物中心相關資産交易共10筆，總交易金額144.84億元，同比2021年第一季度增加5筆。其中最大一筆為複星國際以63.42億元，收購上海複星外灘置業有限公司50%的權益。從标的所在城市看，70%位于北上廣一線城市。

表2：2022年Q1商業地産大宗交易彙總（單位：億元）

資料來源：公開資料，睿和智庫整理

3、年報發布：商管公司表現出色

截至3月末，共有49家港股物企、商管企業發布年報，淨利潤總計233.67億元，平均淨利潤為4.77億元，平均淨利率取得13.76%，較2020年上市物企平均14.23%的淨利率水平，微降0.4個百分點。

49家港股物企最高淨利率達到了32.14%，最低僅有2.55%。排名前三名的物企分别是星盛商業、中駿商管以及濱江服務，淨利率分别為32.14%、23.26%、23.23%。淨利率不足10%的物企有11家，其中不乏頭部物企，如保利物業和綠城服務，兩者淨利潤率僅約8.08%、7.09%。

此外，擁有近億方規模的佳兆業美好淨利潤率較上一年大幅下滑10.71個百分點至2.55%，在49家港股物企中排名最後一位。

4、發展方向：以智慧零售為核心

未來，随着行業由增量開發逐漸向存量服務與運營轉變，預計将會有更多企業加大對商業地産業務的投入與關注，激發商業地産行業活力，推動行業實現快速發展。

一方面，商業地産進入存量時代，商業地産企業審慎拿地、合理布局，并通過輕資産運營、收并購等方式多渠道拓規模、穩增長；另一方面，企業加大數字化轉型力度，着力提升運營管理能力，打造以“智慧商業”為核心的企業競争力，并進行産品與服務升級，提升客戶體驗，進一步優化租戶結構，保障穩健運營。同時，疫情的反複影響，線下市場大受打擊，而線上市場成為兵家必争之地。

榜單解讀

1、2-3月份開業數量斷崖式下跌

據睿和智庫不完全統計，截止到2022年3月31日，全國範圍内共新開業購物中心項目50個，總體量約420.4萬平方米，同比2021年第一季度的55個新開業項目差距不大。其中1月新開業項目數量最多，為43個；2月新開3個；3月新開5個。數量急轉直下的原因是全國多地爆發疫情，防控步步升級，尤其深圳、上海深受疫情影響，3月中旬上海開始封城，購物中心近乎停滞。

從體量上看，5-6萬平方米的購物中心備受青睐，10萬平方米以上數量較少，這也與企業規模和運營能力密切相關。開業項目中，世紀金源商管的遵義方圓荟·自遊港廣場以40萬平方米位居第一。

2、企業加速輕資産轉型，創新業态發展

1月8日，在中國一汽與萬達集團簽署戰略合作協議四個月後，全國首個具備新能源生态服務鍊的萬達紅旗體驗中心在北京豐科萬達廣場正式開門營業，這是萬達集團進軍汽車服務領域的重要标志。

1月19日，王府井集團發布公告稱，公司旗下東安睿錦對外營業。該項目為王府井旗下首家買手制百貨，王府井稱是公司探索百貨業态轉型創新的重要舉措。

2月15日，大悅城控股橫跨2021及2022年的自創IP活動“大悅中國開門紅”圓滿收官。2021年12月10日至2022年2月15日，大悅城控股全國26個商業項目銷售總額突破61億元，同比提升26%；客流量達4400萬人次，同比提升19%；會員新增66萬人，同比提升58%。

3月15日，金科商業正式簽約四川營山華邦“時代天荟”輕資産項目，加速布局輕資産服務。此前，金科商業已陸續在長沙、濟南、重慶等地布局。據悉，該項目約7.7萬平方米的純商業街區，服務模式為全流程商銷一體化輕資産管理輸出，包括項目市調、産品設計、項目商業定位、招商運營、商業銷售及資産融資等核心服務内容。

3月16日，K11集團宣布，集團旗下全資子公司深圳新藝思成功投得上海金橋地鐵上蓋項目商業部分管理服務項目。K11拟透過輕資産管理的合作模式，将旗下專為新世代打造的“文化沙盒”—— K11 Select首次引入上海。此次中标項目标志着K11集團正式進軍輕資産管理市場，預計2023年底商業管理輕資産項目将增至10個。

3月17日，龍湖上海首個商業輕資産項目龍湖創智生活，落地楊浦區中環五角場商圈。濟南西龍湖天街TOD綜合體規劃圖出爐，項目總建面22.2萬平方米，其中龍湖天街商業面積約15萬平方米、龍湖商業街商業面積約0.8萬平方米，基本上确定是濟南最大的龍湖天街。

3、城市分布下沉趨勢明顯

從新增項目布局來看，企業除了布局經濟發達、消費需求強勁的一二線城市外，2022年第一季度，五線城市新增項目17個，占比最多。在新型城鎮化戰略下，随着核心城市群規劃落地實施，消費下沉趨勢更加明顯。這部分城市商業地産市場存在發展機會。部分企業适度加大在四、五線城市的布局力度，實現規模快速擴張。

圖1：2022Q1全國新開業購物中心項目城市布局占比

資料來源：公開資料，睿和智庫制圖

榜單說明

表3：購物中心運營商運營力指标體系

備注：1、榜單數據截至2022年3月31日。

2、數據來源為：

1）納入測評的上市公司年報、季報等各項公告；

2）睿和智庫自有數據庫；

3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。

3、榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎後台留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。

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