廣州樓市也太卷了！0首付、1元月供、二套首付5成變4成等不斷上演，不時地刺激着購房者的神經。當然有的活動主要是做噱頭，實際上不一定真正讓利給購房者。

而有些實誠的樓盤隻能說：大家好，我沒什麼才藝，就給你們表演一個吐血降價吧。

花都多盤房價“跳水”

樓市傳統旺季9月到來，廣州各大區域搶客的氣氛不斷高漲。眼看着南沙、增城甚至天河、荔灣、白雲等中心區的項目都在不斷降價甩賣，被叫做樓市“小透明”的花都也坐不住了，加入這場“厮殺”。

圖源銷售朋友圈

最近，位于花都區的玖玥挂出了1.1萬/平的價格，可謂是跌破犀利姐的眼鏡，畢竟很多三四線城市的房價都不止這個數了。

要知道，項目所處的北站新城闆塊的其他一手項目早就賣到1.6-2.3萬/平的價格，就說離得最近的天馬麗苑，價格就去到了2.3萬/平。

玖玥周邊一手項目價格

玖玥平時在售均價為1.25萬/平，1.1萬/平是該項目的活動秒殺價。即便如此，在一圈均價近2萬的項目中間，玖玥仍然顯得特别突出。

除了這個項目，雅居樂花城雅郡、頤安俪都府、中旅名門府等諸多項目也紛紛亮出底牌，最高直降50萬、送家電、送精裝……隻為讓你在人群中多看它一眼。

圖為某房産平台上花城雅郡的樓盤動态

同在花都北站闆塊的雅居樂花城雅郡，價格從去年的2.1萬/平一路下調到了1.7萬/平，每平方降了4千塊。以81平二房産品為例，總價從170.1萬跌至137.7萬，直降32.4萬元。

花城雅郡隔壁的映花悅府默默從2.2萬/平，下調到了2萬/平，還可以享受額外的福利；南華時代城從2018年時的2.4萬/平降到了現在的2萬/平。誰看了不說一句：真卷啊。

花都文旅城闆塊的頤安俪都府，2021年首次開盤時，單價約2.3萬/平，其後也是一路走低，猛打價格牌。最近的一批價格已經低到了1.8萬/平，并且贈送索菲亞、科勒、老闆等一線品牌精裝。

要知道周邊樓盤價格都在2.2-2.9萬/平之間，頤安俪都府這波操作真的讓人家很尴尬了。

頤安俪都府銷售發在朋友圈的廣告

今年7月剛開盤的中旅名門府玩得更“花”，不僅有零首付、一成首付分期、最低20萬起即可上車等活動，最近還推出了人才專享房源，符合要求最高可享50萬/套的總房款減免。

要知道，這個項目的均價也不過2.3萬/平。中旅名門府在售産品為80-101平米二至三房，以101平房源為例，減免50萬房款的話，折算下來等于每平米單價降到了1.8萬/平。

中旅名門府項目銷售發在朋友圈的廣告截圖

而在花都空港闆塊，曾經的銷冠中建保利雅居樂天驕，也推出了均價在2-2.2萬/平的工抵房特價單位。相比此前2.6萬/平的售價，低了4-6千/平。

除了這些項目以外，花都還有不少項目也推出不同程度的降價和促銷活動，隻不過有的單純是搞噱頭或者力度沒那麼大。

“金九”将至，對于在廣州樓市存在感沒那麼強的花都來說，降價大促、以價換量不失為一個好選擇。

花都樓市去庫存壓力大

說起“廣州樓市小透明”這個外号，犀利姐不由得替花都抹一把辛酸淚。

花都在廣州樓市一直沒什麼存在感，原因大概有規劃、配套發展、通勤、供應、房價漲幅這幾個點。

提到花都的規劃，大部分是圍繞北站以及機場展開的，因此空鐵聯運一直是規劃的方向。經過廣州北站的高鐵線路較少，暫時起不到樞紐作用，削弱了空鐵聯運的意義。

而圍繞機場的空港經濟區以及依托廣州北站的北站新城，離成熟還有很長時間。因此，目前來看，空鐵聯運并沒有帶旺花都樓市。

而除了區府外的其他闆塊，目前配套也有待成熟。

廣州地鐵9号線沿線站點

通勤方面，縱然花都擁有地鐵9号線接駁，到市區的通勤時間也不算短，中間還需要換乘3号線。

因為距離市區比較遠，且受到白雲庫存的擠壓，在花都買房的大多數是本地居民。

2022年花都區房價在15931~17219元/平之間波動（數據源自安居客）

房價方面，數據顯示，2018-2022年，花都的總體均價一直維持在1.6萬/㎡左右，幾年來房價幾乎沒有漲過。而縱觀整個廣州，由2018年的3.3萬/㎡，漲到今年的3.6萬/㎡，漲幅約為9%。

對比之下，花都房價漲幅跑輸大市，如果對比天河、越秀等熱門區域，差距就更加明顯了。

總體房價沒有漲幅，具體到各個闆塊又是如何呢？據統計，從去年8月到今年8月，房價同比上漲的隻有3個闆塊。

其中，漲幅最大的是廣花路闆塊，同比漲幅達到18.58%。

而區域熱度較高的區府、花都湖闆塊等，這一年來房價均有微跌。

圖源水印

與廣州的其他外圍區相比，拼通勤距離比不過白雲、番禺，拼規劃拼不過黃埔、南沙，拼性價比拼不過增城……慢慢地，花都樓市逐漸“失去了姓名”。

據廣州中原研究發展部數據顯示，今年8月花都去化周期已經達到了20.8個月，是全市第二高。

圖源水印

在新房方面，行業公認的庫存警戒線是18個月，超過這個值，就會被認為存銷比過大。而花都庫存消化周期已連續數月超過20個月。

在這樣的背景下，花都房價漲得就更艱難了，樓市想不内卷都難，何況還有疫情的影響。這也可以解釋為何花都各大樓盤紛紛降價。

花都樓市轉機在何處？

那花都樓市是不是就此涼涼了？非也非也。

在整體行業形勢不容樂觀的前提下，花都反而有逆襲之勢。同樣，還是看數據說話：

圖源水印

根據廣州中原研究發展部發布的數據顯示，8月花都區的網簽487套，環比上漲10%。這個漲幅不僅在外圍區中名列前茅，甚至跑赢了黃埔、南沙、番禺這些熱門區域。

供應方面，花都區也是毫不手軟，8月新批貨量面積為10.72萬平，僅次于中心區的荔灣、黃埔。可見這個9月，花都也是摩拳擦掌準備大幹一場。

萬年小透明在今年“金九銀十”能否維持漲勢？犀利小姐認為，有很大可能。

為什麼這麼說呢，我認為有以下幾個因素影響：

一、買房政策松動。

花都松綁限購，不再需要5年社保，隻需要提供在花都企業上班的勞動合同。不過該政策有個前提，在全國範圍内不能有2套房在供，且在花都無房，公司注冊地址也必須在花都方可。

或許是花都真的有點涼，凡是有什麼政策總會帶上它或者從它先開始。今年5月網傳花都推出團購買房，涉及14個盤，最高可減70萬。

網傳花都區開展團購買房的文件截圖

前幾天，也就是8月中旬的時候，花都又傳來了開放“雙證（多證）合一”業務，這對那些多證房的業主來說無疑是個巨大利好消息。

同樣對刺激花都樓市有一定的積極影響：多證合一後，又有一部分人空出一個購房名額，釋放購買力；有一部分因多證無法轉手的房源可以在市場上重新流通起來。那些因多證不得不降價賣房的現象也會得到改善，換言之，部分二手房可能會迎來一些漲幅。

總體來看，在購房政策上，花都還是在變相降低限購門檻，刺激剛性購房需求。在政策方面，得到了官方爸爸的寵愛，路總歸能越走越順的。

二、機場征拆，産生住房需求。

根據政府文件，白雲機場第三期擴展工程中，整個項目涉及征遷安置總面積約34平方公裡，範圍囊括白雲區、花都區、天河區3個行政區、9個街（鎮）、62條村。

如此大體量的征收、拆遷，直接增加了白雲北部、花都機場等附近的住房需求。

三、價格優勢。

正如文章開頭寫的那樣，花都多個項目大幅降價，已經是跌無可跌了。不僅是花都，整個廣州樓市也到了底部。一兩萬的單價，總價200萬内在花都有不少好選擇，月供負擔也不會太重。

所以我相信，足夠低的價格之下，還是會有剛需勇敢沖的。

四、國企開發安全感加持。

回顧近一年的拍地情況，花都的土拍基本是由國企、央企兜底，而這些項目不少即将面世。在開發商頻繁暴雷、爛尾樓頻出的當下，央國平（央企、國企、地方平台）背景下的開發樓盤，自然能給購房者更多的安全感。

還真别說，前面提到大降價的中旅名門府、中建映花悅府等等都是國企背景。

花都買房選哪裡？

那麼有意願買入花都的人該怎麼選呢？相信大家都很關心這個話題。

1、選擇發展相對較好的闆塊。

按照現狀及未來規劃，目前花都重點發展的片區主要分布在廣州北站商務區-花都CBD-花都湖一帶，地鐵線路也多分布在這些地方。買房人可以多關注這些闆塊。

2、買靠近地鐵的樓盤。

目前花都已開通的兩條地鐵是9号線和3号線，還有18号線在建中，24号線和29号線處于規劃中。對于外圍區來說，本身通勤就沒那麼方便，公共交通就顯得更重要了。

值得一提的是，根據此前官方公告，24号線計劃2021年底開始分階段土建施工，2025年完工。雖然2021年24号線沒能如期動工，但從種種迹象來說，有很大可能今年或明年會迎來動工。

不急着買房的可以關注一下這條地鐵沿線樓盤，也是多一些選擇。（地鐵規劃一切以官方消息為準）

其餘的就要結合自己的預算和需求來做取舍，“金九銀十”期間開發商為搶客也會陸續推出各種促銷活動，有買房計劃的人可以慢慢看慢慢選。

最後，私聊我，回複“吐槽”有驚喜！

END

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