店鋪轉讓！！！

财富寶鼎、地鐵鋪旺，

人流密集、即買即賺。

經營狀況不錯，你心動了嗎？

可廣州一女子剛花了16萬租下商鋪，

沒過幾天卻被告知要拆遷......

2018年11月底，小露經過白雲區某地鐵站口，見一臨街商鋪欲轉讓，覺得該商鋪周邊人流密集，經營狀況不錯，且已辦理了營業執照，遂與商鋪經營者小餘達成口頭轉讓協議，約定轉讓費為16萬元，整體受讓商鋪的經營權。

随後，小餘帶領小露前往商鋪出租人李某處。李某表示商鋪系村集體物業，其通過承租方式獲得使用權後進行轉租，現其與村社的租賃期已屆滿，如小露欲頂手商鋪可再與村社重新簽訂租賃合同後租給小露，但如無法與村社續簽商鋪租賃合同則無法繼續經營。

小露考慮到商鋪的位置後，認為李某能夠續約的機會比較大，最後還是決定入手。

2018年12月5日，小露向李某支付了租金、水電費、手續費等共計16977元，由于李某與村社的租賃合同期滿，故小露與李某簽訂的租賃合同期限隻能按原已屆滿的期限進行約定，即為2017年2月1日起至2018年1月31日止。同日，小露向小餘支付轉讓款14.8萬元。

12月7日，小露準備重新裝修商鋪時，卻被告知該商鋪不符合《廣州市市容環境衛生管理規定》，需進行拆除。

10日，城管部門在該商鋪粘貼《責令限期改正通知書》，村社亦召開會議告知出租人李某商鋪需被拆除。李某遂将小露交納的款項扣除實際租金、水電費後退回14850元。

小露随即與小餘溝通，要求其解除合同、退回轉讓費，但未獲得同意。小露無奈起訴到法院。

法院認為

➣關于合同是否解除。小餘向小露轉讓經營權、客戶資源等無形資産以及商鋪裝修、設施等有形資産，應當遵循誠實信用原則，如實向小露披露資産的真實情況，小露亦負有謹慎審查、檢驗資産是否符合法律強制性規定以及雙方約定的情形。

商鋪在小露接收後即被通知且拆除，小露根本無法獲得商鋪的經營權或客戶資源等無形資産，導緻合同目的無法實現。同時，小露在得知商鋪需拆除後即聯系小餘，在合理的期限内提出異議，現小露要求解除關于商鋪資産的買賣關系及返還所支付對價，于法有據，予以支持。

➣關于應當返還的對價。小露向小餘支付了轉讓款14.8萬元，向出租人李某支付了16977元。租金屬小露使用商鋪後應支付的款項，由出租人李某收取，系小露與李某基于租賃合同關系而産生的款項；轉讓手續費由李某收取，系小露基于轉讓關系而支出的款項，屬小露的損失；商鋪無法使用後，小露收到退回押金1萬元，因小露并未支付押金對價，屬于小餘轉讓予小露的資産之一，小露已獲得該部分資産損失的補償，故小露的實際損失為144177元（148000元 1177元 5000元-10000元）。

➣關于過錯責任分配。小露明知商鋪位于道路中央，卻未盡謹慎義務審查商鋪是否屬于合法合規的建築；其明知原租賃合同已屆滿，且出租人李某與村社的合同亦已到期的情況下，仍按原租賃合同條款簽訂租賃合同，放任經營風險的發生，導緻損失的産生，其在履行合同過程中同樣存在過錯，應自負部分損失。

商鋪無法使用的原因在于建築物違規，小餘未如實披露商鋪建築情況的過錯程度明顯高于小露的過錯程度，且小露未實際使用商鋪，從公平合理角度出發，酌定小餘承擔損失的80%，退還11.5萬元，小露自行承擔20%的損失。

最終，廣州市白雲區人民法院判決解除小露與小餘間關于白雲區某地鐵口商鋪資産轉讓關系，小餘退還11.5萬元。

法官提醒

通過受讓方式獲得建築物使用權進行經營的，應對經營行為合法性及建築物所有權、使用權的合法性進行審查。

白雲法院審理的多起經營權轉讓糾紛案件中，由于受讓人疏于對建築物所有權、使用權合法性進行審查，如受讓未經消防驗收的建築物從事飲食行業經營、受讓宅基地房屋從事出租、轉賣等，最終導緻合同無效或無法繼續履行，造成重大經濟損失。合法合規經營才是獲得财富的正确途徑，切莫貪圖小利“走捷徑”，以免損害自身利益。

來源 |白雲法院

通訊員 鄧汝輝 葉炜

圖片 |網絡綜合

責編 | 彭勇

編輯 | 毛帥楠 陳芷欣

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