不動産指哪些範圍?不動産面積認定【專業解讀】，我來為大家科普一下關于不動産指哪些範圍?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

不動産指哪些範圍

不動産面積認定

【專業解讀】

不動産面積指不動産占用範圍内的土地使用權面積以及建築物、附着物的建築面積。不動産面積與區位是構成不動産價值的兩大支柱。

對于不動産面積認定，一般以不動産登記簿、不動産權證書為準。實際中，有的産權登記面積與實際不符，有的沒有辦理不動産登記，這需要在征收活動中進行調查認定。産權登記面積與實際不符的，一般應以實測面積為準。除非，建築物所占用的土地使用權沒有合法來源。當然，對于不動産面積的确認，也可以由征收雙方當事人協商來确定。

對于房屋面積，一般有房屋建築面積、套内使用面積、套内建築面積的分類。建築面積指房屋等不動産外牆（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽台、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，但要求具備上蓋，結構牢固，層高大于2.20m的建築。套内使用面積是指房屋戶内全部可供使用的空間面積，按房屋的内牆面水平投影計算。公攤建築面積是指住宅樓内為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間等所占用面積的總和。套内建築面積則包括套内使用面積、套内牆體面積以及套内陽台建築面積三個部分。

【案例評析】

基本案情

曾先生是贛州經濟技術開發區某村村民，在該村組内擁有一處宅基地，并建造了房屋。包括曾先生在内的村民均沒有辦理土地及房屋産權登記。2003年9月23日，江西省政府批準贛州市黃金開發區2003年度第6批城市建設用地，将曾先生所在村集體土地征收為國有。2002年贛州市黃金開發區管委會下發市開政發[2002]7号《黃金開發區房屋拆遷補償安置暫行規定》。2006年贛州經濟技術開發區下發贛開政發[2006]23号《贛州經濟技術開發區管理委員會關于房屋拆遷安置的補充規定》。2009年贛州開發區下發贛開辦發[2009]34号《贛州經濟技術開發區管委會關于某村全征地、全拆遷、全遷墳工作實施方案的通知》。2009年9月15日，政府發布征地公告。因城市建設需要，地方政府對其房屋實施征收搬遷，因補償标準不合理，曾先生沒有與征收實施單位達成補償安置協議。2016年6月21日和7月20日，贛州經濟技術開發區房産測繪大隊兩次對曾先生房屋進行測量，贛州市贛南公證處對此進行了公證。2016年8月19日，贛州市國土資源局開發區分局對曾先生作出《補償安置決定書》。同月26日，贛州市國土資源局開發區分局對曾先生作出《責令交出土地決定書》。決定書内容：因貴和項目建設需要征收你戶位于贛州經開區某村門前土地及房屋。2016年5月17日，我局與贛州經開區黃金嶺街道辦事處委托了贛南公證處，并邀請了你及你所在的村幹部到場，對你戶房屋進行公證丈量，測得房屋總面積794.89平方米。其中：混合結構房屋面積517.79平方米磚木結構房屋面積93.98平方米土木結構房屋面積137.64平方米磚木結構廁所、豬欄面積45.48平方米。2016年7月24日，向你戶送達了贛南公證處出具的《公證書》，你戶未在告知時間期限内提出書面異議。2016年8月19日，我局對你戶作出《補償安置決定書》。根據《土地管理法實施條例》第45條規定，現責令你戶收到本決定書3日内交出土地。曾先生不服《責令交出土地決定書》，提起訴訟，請求法院依法予以撤銷。

司法裁判

江西省贛州經濟技術開發區人民法院作出了《行政判決書》，判決認為：根據《城鄉規劃法》第64條規定，被告對原告房屋進行認定屬超越職權。被告認定原告違章房屋面積511.81平方米缺少證據證明，被告沒有提交任何證據證明原告違章房屋在何時建造，違章建築的類型是什麼，違章建築面積如何計算。被告對原告作出的補償決定所适用的補償标準顯失公平。某村土地征收在2003年獲省政府批準，被告于2016年8月19日才對原告作出補償決定書，時間相隔13年，被告對原告的補償标準适用的卻是市開政發[2002]7号、贛開政發[2006]23号、贛開辦發[2009]34号文件規定的補償标準。根據《集體土地行政案件司法解釋》第12條規定，原告房屋現已納入城鄉規劃區，故被告對原告的補償顯失公平。被告依據應當予以撤銷的《補償安置決定書》要求原告交出土地，沒有事實和法律依據。遂依照《行政訴訟法》之規定，判決撤銷被告作出的《責令交出土地決定書》。

簡要評述

本案中原告的房屋及用地被征收，由于沒有辦理過房産及土地登記，在實施征收中，行政機關聘請有專業資質的測繪機構連同征收實施單位、基層組織、公證人員、原告一起對房屋及土地面積進行測繪，以準确認定被征收人的不動産面積。在征收實踐中，即便被征收人辦理了不動産登記，也可能會與實際面積不一緻，這樣也需要聘請專業測繪機構進行測繪。實際在本案中，贛州經濟技術開發區房産測繪大隊同時對原告房前屋後土地面積進行了測繪，并出具了贛南公證處出具的《公證書》，确認原告房前屋後用地面積為1708.28平方米。被告作出的交地決定應當列明并責令原告交出土地的具體面積。

【實務應對】

在不動産征收活動中，被征收不動産的面積問題往往是征收雙方争議較大的問題。在對不動産面積等進行調查時，被征收人應當配合征收部門工作人員進行的調查工作，如提供有關的材料等。根據《行政訴訟法司法解釋》第45條規定：“被告有證據證明其在行政程序中依照法定程序要求原告或者第三人提供證據，原告或者第三人依法應當提供而沒有提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納”。如被征收人不配合調查，則容易出現不動産面積的認定錯誤，将會出現被征收人舉證不能的不利後果。同時，被征收人應注意征收部門發布的不動産權面積的調查結果公告，發現面積錯誤後，應及時向征收部門提出異議，征收部門工作人員進行複核後确認。

有的地方政府在實施不動産征收中，并不依照法定程序實施，沒有對被征收人不動産面積進行調查測繪，就對被征收人不動産進行了強制拆除。在被征收人提起的行政強制及賠償訴訟中，行政機關不認可被征收人對于不動産建築面積的主張。那麼，根據正當行政程序所賦予政府必然的舉證責任以及《行政訴訟法》第38條之規定，地方政府對不動産建築面積負有舉證責任，如舉證不能，則應推定被征收人的主張成立。

在不動産征收活動中，産權人可注意，除了産權人專有部分不動産面積外，還可對共有的不動産面積主張獲得征收補償的權利。

【法規鍊接】

《行政訴訟法》

第38條 在起訴被告不履行法定職責的案件中，原告應當提供其向被告提出申請的證據。但有下列情形之一的除外：

（一）被告應當依職權主動履行法定職責的；

（二）原告因正當理由不能提供證據的。

在行政賠償、補償的案件中，原告應當對行政行為造成的損害提供證據。因被告的原因導緻原告無法舉證的，由被告承擔舉證責任。

《行政訴訟法司法解釋》

第45條 被告有證據證明其在行政程序中依照法定程序要求原告或者第三人提供證據，原告或者第三人依法應當提供而沒有提供，在訴訟程序中提供的證據，人民法院一般不予采納。

《征收條例》

第15條 房屋征收部門應當對房屋征收範圍内房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公布。

《評估辦法》

第9條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明确評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地産價格評估機構提供征收範圍内房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建築的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收範圍内向被征收人公布。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一緻的，除有證據證明房屋登記簿确有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

《不動産登記暫行條例》

第8條 不動産以不動産單元為基本單位進行登記。不動産單元具有唯一編碼。

不動産登記機構應當按照國務院國土資源主管部門的規定設立統一的不動産登記簿。

不動産登記簿應當記載以下事項：

（一）不動産的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；

（二）不動産權利的主體、類型、内容、來源、期限、權利變化等權屬狀況；

（三）涉及不動産權利限制、提示的事項；

（四）其他相關事項。

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