春節馬上要來臨了，不少小夥伴都沒有回家的打算，很多人打算趁着這個不能回家的春節，在上海看一看房子。

我們此前也特别為大家準備了新年看房計劃：預告：春節7天看房計劃。

除此之外，我們也為大家準備了幹貨滿滿的看房指南。

所以今天我們就來聊一聊，新年看房的時候，究竟需要注意些什麼？

對于首次看房的人而言，去售樓處大家都會自然而然地關注沙盤圖，樣闆間，售樓處的陳設。

但有些重要卻很少有人關注的細節，其實藏着不少有用的信息。

01

樣闆間的樓層

大家第一次被銷售帶去樣闆間，很容易隻關注樣闆間，而忽視的樣闆間的樓層。

尤其對于做在工地現場，一比一打造的樣闆間來說，樓層的信息暗含着這個樓棟的采光。

我經常見很多在2樓，或者3樓的樣闆間，這樣的樓層，恰恰是樓棟采光的試金石，走到樣闆間裡，關上燈，感受一下房間裡的自然光。

如果在早上或者傍晚，光線相對弱的時間段，都能在客廳和主卧感受到充裕的光線和日照，那麼恭喜你，這棟樓的采光是不錯的。

可以跟銷售詢問一下，這棟樓在沙盤圖上的位置，問清楚這棟樓與前面樓棟的樓間距是多少，以後自己在買房子的時候會有一個參考。

但有一點大家也要注意。

如果樣闆間前面的樓棟沒有蓋好，那麼就說明，樣闆間的采光是具備欺騙性的，不能完全相信，還是要通過棟距和層高，去推測樣闆間的采光如何。

02

樣闆間之間的動線

我剛入行的時候，往往隻能注意到樣闆間華麗的精裝和擺設，而注意不到很多灰突突的現實，比如不同樣闆間之間的動線，實際上，往往就是我們最關心的，邊套和中間套的關系。

在銷售領你到别的樣闆間的時候，别閑着，仔細觀察一下。

觀察兩個點：

第一，戶與戶之間有沒有幹擾

我曾經看過那種中間套和邊套緊挨着的戶型，這樣的房子，看着沒什麼，但用起來還是會頭疼的。

因為在這樣的房子裡，容易發生兩件事：

1，你和鄰居下班回家，按了同一層樓梯，誰成想，一同回到了緊挨着的家門，略帶尴尬的掏出鑰匙，你還會擔心，萬一這個旁邊這個人是壞人怎麼辦，沖到我家裡怎麼辦？

2，早晨着急出門，你打開房門，發現對方也正準備出門，他一扭頭，順便把你家得沙發，客廳看了個清楚，連帶你5歲的兒子......

所以這一點，一定要關注，不然誰買誰尴尬。

第二，有的樓棟會有長長的走廊

比如說，下面這個戶型，中間部分是有一個通風井的，所以中間套的廚房和衛生間都是對着通風井的。

這一點，也是銷售不會主動告訴你的隐藏信息。

03

置業顧問的态度

我們公司數據專家飛哥，有一句名言：買房跟着市場走。

這句話的意思是，大家搶着買的房子，一定不會太差，畢竟，人民群衆的眼睛是雪亮的。

但是很多時候，我們在認籌之前，是不會知道項目究竟有多受歡迎的，這時候，可以從銷售的态度來判斷。

我之前踩過一個普陀的項目，叫XXXXXX，我踩盤的當天，銷售在沙盤圖前給我講項目，沒想到，才介紹到一半，她推脫有事，離開了。

我悄悄觀察了一下，原來是她二次到訪的準客戶來了，所以她直接放棄了我這個第一次到訪的客人，這也說明項目的搶手程度是非常高的。

後來，事實也是如此，那個項目的認籌率确實高達250%

除此之外，看銷售給你發消息，打電話的次數，也可以反映銷售的态度，如果你沒有表明太強烈的購買意向，但總是被銷售電話騷擾，那可能是這個樓盤沒有多少潛在客戶。

所以，銷售的态度也是樓盤受歡迎程度的晴雨表，大家也不要忽視。

04

戶型圖與實際樣闆間的差異

看樣闆間的時候，别光顧着看房子有多大，裝修品牌是什麼，還要在心中默默記一下戶型圖。

這樣走到樣闆間内部，可以對比一下戶型圖和樣闆間的差距。

比如說，一個戶型，圖上畫的是一個北次卧，但是現實情況看到的卻是一個設備平台，銷售這時會主動介紹說：“這個設備平台，其實也有10個平方，後期可以改成卧室使用”。

這時候就要注意了，設備平台改動，實質上是開發商在偷面積。

也就是說，這部分的面積是不計入産證的，開發商會美其名曰是贈送給你的。

但是，這裡面有兩點問題：

第一，雖然開發商說是贈送，但其實開發商早就把附贈溢價算在房價裡了，所以贈送實際上并不會劃算多少。

第二，贈送的的面積在後期使用時，是不受法律保護的，所以如果你後期把房間改成卧室，有被判定違建的風險。

所以，事關重大，大家一定要注意樣闆間和戶型圖的差異。

05

别忽略清水樣闆間

現在的樣闆間内有各種障眼法，比如室内做各種反光的鏡面材質，擴大空間感，比如為了讓空間看起來大一點，室内不做門。

所以，我們很難分辨出房間的真實大小。

但有的開發商會特意再做一個隻有交付标準的清水樣闆間，往往做清水樣闆間的開發商産品做的也不會太差，畢竟不是誰都有自信，給大家展示真正的交付空間。

我之前去過的清水樣闆間項目，銷售成績也是不錯的，比如說嘉定的金地世家，就是當地當之無愧的紅盤。

所以遇到清水樣闆間，是遇到好産品的一個信号，可以多留意一下。

這裡面注意兩點：房間的真實空間和真實的交付标準

盡量多拍點照片，也可以和後期真正交房時，做個對照，看看交付的房子有沒有打折扣。

所以大家遇到清水樣闆間，一定不要放過，盤它！

除了産品層面，買房時，一定要看看周邊環境，這裡面，也有一些細節是大家可以關注的！

06

社區内的共享單車

踩過這麼多闆塊後，我發現一個道理，有共享單車的闆塊，總是不會太差。

我去過近郊的很多闆塊，但真正有共享單車的卻不多，比如說九亭闆塊。

首先，它不僅僅是有共享單車，無論是共享單車的種類和數量都相當多，這側面說明。

九亭地鐵站整體的人流量是足以支撐共享單車盈利的，也就是闆塊内有很多外出工作的人員，而不是本地賦閑的人員，這是闆塊活力的一個體現。

其次，九亭地鐵站門口的共享單車，開車率是很高的，意思是掃開就可以騎的自行車的概率是很高的，這說明本地的治安是比較好的，闆塊人員的素質也不差。

大家去看房，可以關注一下地鐵口的共享單車的投放數量，這是判定這個闆塊人口活力，人口素質，本地治安的一個依據。

07

周邊中介門店的數量

踩了這麼多闆塊後，我有一個觀察，按照中介門店數量來看，闆塊分為三類；

第一，步行範圍内有鍊家的；

第二，步行範圍内有其他中介門店的；

第三，步行範圍内什麼門店也沒有的。

第一種呢，往往地段最為優質，第二種，地段不賴，但稍微次一點，第三種，是地段最差的門店。

為什麼會出現這種情況呢？

鍊家作為中介門店的領頭羊，它擇址的邏輯有兩個原則，要麼有足夠的成交，要麼标的物足夠大，傭金足夠多。

所以，如果你去郊區看到一家鍊家，那麼說明，這裡的成交足夠活躍，證明這個區域是有足夠的人流入，未來不愁沒人接盤。

而如果一個闆塊，鍊家不願意去，但很多其他的中介門店存在，比如，我曾經去過金橋闆塊，它周邊就是完全沒有鍊家門店，但其他的門店，遍地開花，而且存活了幾十年。

這說明，這個闆塊常年有穩定的成交，但可能成交不是特别活躍，總價也不是特别高。

這說明，買在這裡，未來房子可能沒有鍊家門店在的區域那麼好賣，但也能賣出去。

最怕的是，一個區域沒有中介門店，那麼這個區域，要麼是新區，闆塊内全是新房，二手房市場還沒有成熟，要麼這個區域就是成交低迷，導緻中介門店不願意來，這種地方就要謹慎買入了。

08

周邊的辦公樓和便利店

到小區周邊的辦公樓走一走，看看周邊有沒有全家便利店。

如果辦公樓周邊，有全家便利店，說明這個辦公樓的人流量是特别密集的。哪怕是晚上，也有不少辦公的人員。

另外也說明，這個商圈比較優質，因為便利店的價格比普通商店的價格更貴，所以便利店的購買力也更高。

所以，如果你看到，你家周邊辦公樓下面有全家便利店，那麼這大概率是一個不錯的商圈哦！

09

最後，再為大家總結一下：

産品層面，關注這幾個細節：

1. 看樣闆間的樓層，樓層反映了樣闆間的采光；

2. 看樣闆間和樣闆間之間的動線，看戶與戶之間的關系，看中間套的真實處境；

3. 銷售的态度與樓盤蓄客程度成反比，态度越好，蓄客越差，态度越差，蓄客越好；

4. 看戶型圖與實際樣闆間的差距，注意偷面積部分；

5. 别放過清水樣闆間，記得拍照。

地段層面，關注這幾個細節：

1. 地鐵口有沒有共享單車，反映闆塊的人口活力，人口素質和治安水平；

2. 周邊有沒有鍊家和其他中介門店，反映二手房成交量活躍度；

3. 小區周邊辦公樓下有沒有全家便利店，也是商圈質量的晴雨表；

希望大家可以在新的一年裡，買到好房子！

以上為正文，來自通通

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