土地變更繳納稅費?取得、使用和轉讓國有建設用地，既涉及費，也涉及稅所謂廣義的費，主要是新增建設用地有償使用費、土地出讓金；所謂稅，主要包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅以及城建稅、教育費附加等，我來為大家科普一下關于土地變更繳納稅費?下面希望有你要的答案，我們一起來看看吧!

土地變更繳納稅費

取得、使用和轉讓國有建設用地，既涉及費，也涉及稅。所謂廣義的費，主要是新增建設用地有償使用費、土地出讓金；所謂稅，主要包括耕地占用稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅、印花稅以及城建稅、教育費附加等。

新增建設用地有償使用費（簡稱新增費），是指國務院或省級政府在批準農用地轉用、征收土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市政府收取的平均土地純收益。繳納範圍為規劃區内城市批次裡的新增建設用地（農用地、未利用地），城市規劃區外獨立選址的以出讓方式供應的土地。

目前涉及新增費的主要文件有《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》（财綜字〔1999〕117号）、《關于調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》（财綜[2006]48号）、《關于調整部分地區新增建設用地土地有償使用費征收等别的通知》（财綜[2009]24号）、《新增建設用地土地有償使用費資金使用管理辦法》（财建〔2012〕151号）（已作廢）、《關于加強新增建設用地土地有償使用費收繳管理工作的通知》（國土資發〔2000〕124号）等。新增費征收标準按照城市土地等别分為15等，最高的每平方米140元，最低的每平方米10元。

需重點了解的主要有五點：

一是因違法批地、占用而實際發生的新增建設用地，也得繳納新增費。國家能源、交通等重點基礎設施建設項目在城市用地規模外單獨選址且屬于劃撥用地目錄範疇的，不征收新增費。農村宅基地使用新增建設用地，如果在“圈内”也得繳納新增費。

二是關于增減挂鈎項目。依據《關于城鄉建設用地增減挂鈎試點有關财稅政策問題的通知》（财綜〔2014〕7号），增減挂鈎項目中新建農村居民安置住房和社區公共基礎設施用地，以及增減挂鈎項目所在市縣利用節餘指标供應國有建設用地，未超過國土資源部下達增減挂鈎周轉指标的，可以不繳納新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費；上述用地超出國土資源部下達增減挂鈎周轉指标的部分，以及節餘指标在其他市縣交易流轉供應相應面積的國有建設用地，凡涉及農用地、未利用地轉為建設用地的，均應當依法繳納新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費。

三是不能“羊毛出在豬身上”，市、縣不能将新增費轉嫁由用地單位繳納，也不能采取“以租代征”等方式逃避繳納新增費。

四是新增費的分成比例是三七開，也就是中央拿30%，地方留70%。

五是原《土地管理法》規定新增費隻能專項用于耕地開發，這次修法删除了這條規定，也就是說新增費的使用範圍會有所擴大。

土地出讓金是指政府以出讓等方式配置國有土地使用權取得的全部土地價款。平時所說“土地财政”主要就是指這部分收入，近年來一些地方政府通過轉讓補充耕地指标、城鄉建設用地增減挂鈎節餘指标也能獲得上億收入。因此，現在所說“土地财政”，既包括賣地，也包括賣指标。

納入土地出讓金管理的具體包括七種情形：

一是以招标、拍賣、挂牌和協議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款(不含代收代繳的稅費)。

二是轉讓劃撥國有土地使用權或依法利用原劃撥土地進行經營性建設應當補繳的土地價款。

三是處置抵押劃撥國有土地使用權應當補繳的土地價款。

四是轉讓房改房、經濟适用住房按照規定應當補繳的土地價款。

五是改變出讓國有土地使用權土地用途、容積率等土地使用條件應當補繳的土地價款，以及其他和國有土地使用權出讓或變更有關的收入等。

六是出租國有土地向承租者收取的土地租金收入;出租劃撥土地上的房屋應當上繳的土地收益;土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權，依法向市、縣人民政府繳納的土地補償費、安置補助費、地上附着物和青苗補償費、拆遷補償費等費用(不含征地管理費)，

七是向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同生效後可以抵作土地價款的。

土地出讓金管理目前依據的主要文件有《關于規範國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100号）、《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（财綜〔2006〕68号）等。需重點了解的主要有兩點：

一是要拿證必須繳全款。按照合同約定也可以分期繳納，《關于加強房地産用地供應和監管有關問題的通知》（國土資發[2010]34号）有相關規定，提出合同簽訂後1個月内必須繳納出讓價款50%的首付款，餘款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。但要拿到國有建設用地使用權證書，必須繳清全部土地出讓價款，同時不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書，否則要追究有關領導和人員的責任。

二是不能直接或變相減免和返回。就是不得以"招商引資"、"舊城改造"、"國有企業改制"等各種名義減免土地出讓收入，實行"零地價"，甚至"負地價"，或者以土地換項目、先征後返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規定通過簽訂協議等方式，将應繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權受讓人直接将征地和拆遷補償費支付給村集體經濟組織或農民等。但一些法院在審理涉及返回土地出讓金的案件時，卻依據《合同法》出現了不同認識和判決結果，讓人感到迷惑。

需要提醒的是，2022年1月1日起，土地出讓金劃歸稅務部門征收。

耕地占用稅是指對占用耕地建設建築物、構築物或者從事非農業建設的，應當繳納征收的一個稅種。《耕地占用稅法》是部新的法律，自2019年9月1日起施行，與其配套的是《耕地占用稅法實施辦法》。此前的《耕地占用稅暫行條例》已廢止。耕地占用稅的稅額按人均耕地的多少核算幅度，最高的每平方米50元，最低的每平方米5元。

需重點了解的有四點：

一是隻要占用耕地，無論是經批準的還是未經批準的，都應一次性繳納耕地占用稅，當然有一些情形是可以減免的。比如農村居民在規定用地标準以内占用耕地新建自用住宅，按照當地适用稅額減半征收耕地占用稅；其中農村居民經批準搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。

二是占用園地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面、漁業水域灘塗以及其他農用地建設建築物、構築物或者從事非農業建設的，也得繳納耕地占用稅，當然稅額可以低一些。

三是占用農用地建設直接為農業生産服務的生産設施的，不繳納耕地占用稅。這條規定可理解為設施農業用地。

四是複墾後可退稅。《土地複墾條例實施辦法》第四十一條規定：土地複墾義務人将生産建設活動損毀的耕地、林地、牧草地等農用地複墾恢複為原用途的，可以依照條例第三十二條規定，憑驗收合格确認書向所在地縣級自然資源主管部門提出出具退還耕地占用稅意見的申請。經審核屬實的，縣級自然資源主管部門應當在十五日内向土地複墾義務人出具意見。土地複墾義務人憑自然資源主管部門出具的意見向有關部門申請辦理退還耕地占用稅手續。這條主要适用臨時用地。

五是規定自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關文件發放建設用地批準書。這條執行中有點問題，主要是按照2019年自然資源部出台的《關于以“多規合一”為基礎推進規劃用地 “多審合一、多證合一”改革的通知》要求，規劃用地許可和建設用地批準書合并了，不再單獨核發建設用地批準書。而且《土地管理法實施條例》（修訂草案）也取消了建設用地批準書。實際操作隻能是用建設用地規劃許可證了，也就是，你繳了耕地占用稅，就發建設用地規劃許可證。

城鎮土地使用稅是土地持有環節征收的一個稅種，也就是在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍内使用土地的單位和個人，需要按年度分期繳納城鎮土地使用稅。主要依據是《城鎮土地使用稅暫行條例》（2013年第三次修訂），各省也都制訂有具體實施辦法。征收稅額标準按大、中、小城市和縣城、建制鎮、工礦區劃分，最高的每平方米30元，最低的每平方米0.6元。

需重點了解的主要有兩點：

一是征收的耕地，自批準征收之日起滿1年時開始繳納土地使用稅；征收的非耕地，自批準征收次月起繳納土地使用稅。

二是有的地方為推進土地集約高效利用，提出“以畝産論英雄”新理念，将單位土地畝均稅收情況與城鎮土地使用稅減免挂鈎，這方面浙江走在了全國前列，但沒有得到全面推廣。

按照《土地增值稅暫行條例》規定，凡轉讓國有土地使用權并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅義務人，轉讓非國有土地和國家以土地所有者的身份出讓國有土地的行為不征土地增值稅。其計稅依據為轉讓土地使用權所取得的增值額。

土地增值稅實行四級超率累進稅率:

增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

按照《契稅暫行條例》規定，有五種情形需要繳納契稅：一是國有土地使用權出讓；二是土地使用權轉讓，包括出售、贈與和交換；三是房屋買賣；四是房屋贈與；五是房屋交換。契稅稅率為3—5％。

土地使用證，每本貼花5元；土地使用權轉讓合同按産權轉移書據征收印花稅，按合同載明轉讓金額0.5‰繳納。

土地使用權轉讓還要繳納5%的營業稅，7%的城建稅和3%的教育費附加。

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