主編寄語

【我的看房日記】是澳洲房産大全平台上一檔連載時間最久的專欄，每周一頭版發布，2017年已是第三年連載，期間得到了大量澳房讀者的好評，在澳房大全後台點擊量長年保持第一。

在這裡，澳房大全平台主編大悟把每周末參觀澳洲二手房及拍賣過程中看到的，聽到的，用專業文字的形式和國内外投資人分享。

希望讓大家能通過澳當地二手房市場上的交易來更好的了解澳洲房産，這也是靠忽悠的房産“顧問”所不具備的優勢。

這是澳洲房産大全

第 506 篇原創文章

作者：大悟

這個中位價達到了近240萬澳币的區域，在整個Randwick大區中排名第三，僅次Clovelly和Coogee這兩個靠水的區域，也可以說是下東區中不靠水的區域裡，房價最貴的。房價高于正北下Seaforth，上北Gordon等。

如果你仔細看地圖，你會發現是M1公路将這裡與悉尼的東南區代表Zetland隔開。相比Zetland，Kensington的房屋密度要低很多。另外，Kensington的區域面積看着挺大，但Austrlaian Golf Club和UNSW都被劃在了這個區裡，以至于真正可用于居住的土地面積少的可憐。

可能很多人了解這裡多是因為UNSW的緣故，但這裡可不是一般的學生買得起的。包括Kingsford在内，下東這兩個内陸區，獨立屋形式多是以Bunglow存在，房屋看起來都比較舊，特别缺少視覺上的沖擊。

我去了5-6家過往6年成交最貴的房屋所在地，鮮有讓人驚歎的物業。

隻有一處，讓我覺得有點意思的，請看下圖。

地勢如此高的，而且全面的綠地都是自家的，我是頭一回見，顯得還挺壯麗。這套物業去年初360萬澳币售出，占地916平。

Kensington區域中有一條東部的主路之一即Anzac Parade，這條路将這個區一分為二，總體來講，此路的西邊，即和M1夾的區間，物業較貴，有些街區的樹林茂密，此為不多的亮點吧。

Kensington的設施一般，基本就是在Anzac Parade沿線上，死氣沉沉的破敗之感，這是下東區的通病，和内城區Surry Hills以及Redfern, Erskineville, Glebe，Newtown等内西區相比，差的不是一星半點。

看房間隙，去買咖啡，還是要去Randwick方便點。Kensington, Kingsford周邊實在是... ...包括飯店在内，名起的都挺大，“...大酒樓”，可門臉小得可憐。這讓我突然想起Hurstville一家理發店的廣告，“殿堂級理發師Justin, 請上二樓左轉。”

Kensington的學校一般，反正前100名裡，沒有，無論公校私校。

另外，區域内的公寓蠻多的，周末獨立屋的inspection很少，但公寓卻很多。公寓的漲幅，和賣得死貴的價格來講，真是一般般，機會成本較高。

來看宏觀數據。

宏觀市場

目前市場一瞥

獨立屋市場：

區域内的獨立屋中位價240萬澳币。新洲排名第59位。

區域和内西的Croydon很像，雖然Croydon便宜點，但我還是會選Croydon。

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Kingsford

Kingsford的基建要比Kensington好一些。但街邊的基建和悉尼下北，内西相比還是差很多，依舊破敗。我腦中周六的清晨的圖片大體是這樣的：

街角的咖啡店絡繹不絕的人群，老闆及服務生忙不叠的收拾餐桌，還不忘笑盈盈的和熟客打着招呼，開車路過，你會聞到讓人惬意的烤咖啡豆的味道，另一邊，一輛車按了下車喇叭，周末逛購物中心的人多，車位十分緊張，我看那已搖下車窗的司機，擺着手，還不停搖頭，仿佛自己節操多高似的，示意前邊的車快點開；路邊的鬼妹穿着黑色緊身褲，粉色運動裝，手臂綁着手機聽着歌，慢跑着，不時看着手表計算着自己跑的公裡數；遠處老奶奶畫着淡妝，領着自己的西高地，或與自己的老閨蜜，慢悠悠地溜達着，嘴角挂着笑... ...

但在下東，這些都沒有。

這裡我看到的第一個物業的二手中介是Lj Hooker代理的一處Bungalow，房子在外看着很舊，但裡面很漂亮，非常整潔。一進門，我就發現我在Coogee見過他們，那個叫Cassandra的大姐也認出了我，并準确說出我們是在哪套物業見的面，而這已經是3個月前的事了，很佩服她超強的記憶力。和她聊了幾句，她是希臘人，我以前在希臘人的飯店打過工，雖然對希臘人沒啥好感，但還是和她用希臘語寒暄了2句。

Kingsford的人口以希臘人，意大利人，亞洲人和部分當地人組成的，的确，這裡的亞洲人比我想象的要多，而據Cassandra的介紹，這裡的希臘人都是比較有錢的，呵呵，好吧。

Kinsford作為下東區公共汽車的樞紐還是要誇下的，未來這裡進入輕軌，會更加方便，會在文末交代。

來看宏觀數據。

宏觀市場

目前市場一瞥

獨立屋市場：

區域内的獨立屋中位價210萬澳币。新洲排名第90位。

大悟看房I

布局: 3房2衛3車位

占地面積：405平

上次售出時間：1992年

當時價位：39萬澳币

目前狀态：拍賣

建議價格：210萬澳币起

這個房子如果外部看起來打40分的話，内部可以打80分。非常的整潔幹淨，目前不接受報價，因為第一周開放的原因。

大悟總結

下東區的這兩張K，寫到這，我想如果要補充的話，就是未來要通的輕軌了。

藍色的為已經存在的，紅色為2019年通車的，從悉尼的CBD到Surry Hills, Kensington, UNSW, Kingsford，以及Randwick，交通的順暢一定會帶動下東區的繁華程度，作為悉尼教育和醫療的重鎮，我不認為這裡房屋不便宜的現實是無理的。

對于很多區域的昂貴程度，都取決于對等預算的人是否願意買進，如果有，那就說明價格是合理的。對于一個區域的認知度，因人而異。隻能說，對于我而言，這裡不太符合我的居住感，但對于習慣了這裡的族群而言則不然吧。

本期看房日記就是這樣，感謝閱讀！

作者大悟簡介：

• 全球第一本針對澳洲房産書籍《澳洲房産那點事兒》作者

• 澳洲當地學術性房産中立機構【澳洲房産大全】主編

• 悉尼華人80後Buyer's Agent

• 連載四年《評論員文章》專欄主筆

• 連載三年《大悟看房日記》周刊主筆

• 《Buyer's Agent專欄》周刊主筆

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