科學撿漏法拍房?封面新聞記者 餘思函 實習生 曾詩雨，下面我們就來說一說關于科學撿漏法拍房?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

科學撿漏法拍房

封面新聞記者 餘思函 實習生 曾詩雨

過去，由于法拍房不限購的特殊性，被消費者視為了價值窪地。

但根據最高人民法院最新發布的《關于人民法院司法拍賣房産競買人資格若幹問題的規定》文件顯示，自2022年1月1日起法拍房在全國範圍内被納入限購指标，這也進一步體現了房住不炒的政策基調。

即便如此，低于市場價的“優惠力度”，還是讓不少預算有限的購房者對法拍房感到心動。那麼，法拍房是“漏”還是“坑”？購買前又需要注意什麼？

今天，封叔帶你一一揭曉。

全面了解，謹防法拍房的“坑”

法拍房，顧名思義，是被法院強制執行拍賣的房屋。當業主無力履行借款合約或無法清償債務時，而被債權人經司法程序向法院申請強制執行，将債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得案款償還債權。

在購買法拍房之前，我們需要了解法拍房有哪些風險。

第一，法拍房可能存在産權不明的問題。如該房源有兩個以上的實際擁有者，當雙方持不同意見時，則無法過戶。其次，很多法拍房的被執行人還可能存在多頭負債的情況，甚至在不同城市負債，而購房者要厘清這種多頭債權、多次抵押的債務關系是較為困難的，後患無窮。

第二，購買法拍房的稅費不同于普通二手房，交易所産生的稅費一般情況下均由購買者一方承擔。基于被執行人（房主）是主要稅種的納稅義務人，但履約能力惡化，無力繳納稅費，多數法院在《競買公告》或《競買須知》中會率先聲明“由買受人承擔一切稅費”。同時，還可能存在業主拖欠物業費、水電氣費等問題，這就直接增加了買受人的競買成本。

第三，法拍房可能存在租約風險。法律規定買賣不破租賃，即租賃合同不随房屋産權人的變更而失效。如果拍到帶租約的法拍房，後期的房屋租賃清退會耗費一定的時間和成本。

第四，法拍房可能存在瑕疵。在進行房屋拍賣之前，公開信息往往僅對瑕疵部分進行簡單描述，而不會注明房屋可能存在的質量、居住等問題，這也導緻競拍人無法全面了解拍賣房屋的現狀及可能存在的問題。

預判風險，把握法拍房機遇

近年來，伴随着房價一路攀升，法拍房的價格對于置業者來說可謂是“真香”。按照拍賣程序，法院拍賣房産之前一般會委托專門機構進行房産的價格評估，而這個價格一般都低于市場行情價，與此同時，法院為了吸引更多人參與競價，通常會設置比評估價更低的起拍價。

一般情況下，第一次起拍價通常是評估價的七折，或是八折，甚至是市場價。法拍房一拍流拍後，法院會進行二次拍賣，通常二拍的價格會是一拍的八折或九折。如：評估價為100萬元，一拍價格為八折，流拍後的二拍價格為八折，即一拍價為100*80%=80萬元，二拍價格為100*80%*80%=64萬元。按照規定，房産可以拍賣三次，隻要房産流拍，價格就會進行折扣，因此到了“三拍”，經過幾次折扣之後，價格可謂十分優惠了。

謹慎抉擇，量力選擇是否購置

權衡法拍房的利弊，可以看出低價格和高風險是并存的。對于法拍房是否值得入手，應當保持謹慎的态度，量力選擇是否購買。為此，封叔列出了以下選擇法拍房的建議。

要做到對法拍房“知根知底”。全面了解法拍房的産權問題，規避過戶和辦理後續相關業務帶來的麻煩；對于有孩子上學落戶和上學名額的購房者，要了解何時能兌現。對于法拍房的抵押、債務以及擔保情況也需要做全面的評估，對于未清場的、風險較大的法拍房盡量不碰。

盡量選取由當地法院拍賣的本地房産。如成交後期真出現了麻煩事，也更容易解決，更有保障。畢竟跨區或者跨市執法，執法效率會受一定程度的影響。

通過正規渠道的房源發布渠道了解法拍房源，謹防黑中介利用信息不透明牟利。目前，法院隻在七大平台發布司法拍賣信息，除了阿裡拍賣和京東拍賣平台外，還有人民法院訴訟資産網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購、北京産權交易所。對于通過其他競買渠道購買司法拍賣物品，大家一定要謹慎，切勿因小失大。

前期做好法拍房租賃關系調查。拍賣公告中，一般會寫明是否帶有租約。但在參拍前，要查清租客身份，判斷是真實租客在租，還是被執行人與債主簽訂了長期抵債租賃（一般超過10年），或是在法院不知情的背景下房主的親朋對房屋私自出租，甚至是被執行人為了幹擾法拍私自與案外人簽訂的無效租賃，從而确定租約的種類以及判斷解決租約的實際成本。如果解決租約的成本過高，那麼購房者就要慎重考慮是否值得參拍。

要在“該出手時就出手”。購買法拍房需要競拍人有慧眼識珠的能力，在競拍前完整地評估該房産，對于經過多方評估較好、無産權問題的法拍房可以考慮及時出手。對于不那麼“俏”的房子則可以多加考慮，視流拍情況而作出選擇，這樣一方面能夠在流拍後得到一個比較低的起拍價，另一方面也留有充足時間對房屋進行考察。

總之，對于預算有限的朋友，在充分了解法拍房的風險以及做好應對措施之後，可抓住法拍房的機遇，購置屬于自己的房子。但風險和機遇并存之下，法拍房不一定是最優選擇，應視個人情況謹慎做出決定，切勿盲目競拍。

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