開公司辦公室怎麼選位?01 如何确定你的辦公室面積和格局組合，接下來我們就來聊聊關于開公司辦公室怎麼選位?以下内容大家不妨參考一二希望能幫到您!

開公司辦公室怎麼選位

01 如何确定你的辦公室面積和格局組合

古語有雲：謀定而後動，知止而有得，知止而後有定，定而後能靜，靜而後能安，安而後能慮，慮而後能得。說的就是欲成大事需謀劃，才能立于不敗之地。

你是否發現，在一項重大的決策過程中，常常會有很多隐性的或不能清楚描述的需求潛藏于你的頭腦中，隻有當某種外部環境發生改變或受到某種刺激後，這種需求才會被發掘、被釋放，等到明白時，又悔之不及，辦公選址就是這類“大事”的典型代表。

辦公選址是一項長期性的投資，它會影響公司日後實際運營的效益、成本以及企業規模的擴充與發展，等到選址完成，才發現一些很重要的隐性需求和條件，到那時亡羊補牢，為時已晚。所以在選址前，如何科學的評估你的辦公面積、區域位置和物業類型（寫字樓、産業園區、聯合辦公、孵化器、商住公寓、廠房等）等方面的需求，就會顯得格外重要。

随着時代的變革，辦公室的空間規劃也開始出現了巨大變化，辦公空間不隻是過道和桌子，而是需要融合更多的協作空間和社交活動空間，才能吸引更多“千禧一代”和喜歡“随時随地”辦公的優秀人才。

在下文中，将介紹如何利用數據模型工具、需求預測及其他專業報告，來幫助你确定合适的辦公空間的面積和格局組合，既不浪費，又有足夠可用空間。

為了避免理解上的誤差，也為了更好地熟知辦公空間面積的決定因素，簡要對一些辦公類面積指标和名詞作行業标準定義說明：

• 套外總建築面積（平方米）：指自建築物外牆外側（含牆體面積）算起的總面積，一般辦公樓招商人員口中的房屋面積和租賃合同中的計租面積都是指該房屋的套外總建築面積，不是使用面積，簡稱建築面積，包括套内建築面積及分攤的共用建築面積；

• 套内建築面積（平方米）：指套外總建築面積減去外牆牆體面積，簡稱套内面積；

• 公攤系數：樓梯、電梯、衛生間和設備間等其他共用結構的面積與套外總建築面積的比值百分數，武漢寫字樓的公攤一般在20-30%左右，電梯越多，辦公樓越高，公攤系數越大；

• 使用面積（平方米）：套内建築面積減去牆體、樓梯、電梯、衛生間和設備間等其他結構的面積，标準的計算公式是，使用面積=套外建築面積 x （1-公攤率）- 牆體面積（内牆和外牆面積之和），鑒于牆體面積比較難計算，且辦公樓物業一般都比較注重空間的實用性，在前期建築規劃設計時，戶型劃分多為大通間結構，内牆面積非常較少，幾乎可以忽略不記，所以行業内習慣用套内建築面積來衡量辦公空間的使用面積；

通常，辦公空間的使用面積大小是由員工數量、員工的組成結構及辦公空間的組合來來決定的。

辦公空間使用面積=普通員工數 x 标準工位面積 管理級員工數 x 标準私人辦公室面積 其他辦公空間面積（會議室、前台接待、茶水間、衛生間等）；

員工的數量：辦公物業的租期通常都是至少3年，員工的數量可以基于公司2-3年發展的滿編組織架構的人數來确定，也可以根據目前實際經營的總人數來确定。

員工的組成結構：需要清楚确定普通員工工位和管理級員工獨立辦公室的的設置數量。

辦公空間組合：除了需要的工作空間量外，還要考慮是否需要會議室，茶水間、複印室、接待室或其他面向客戶的空間。

标準工位面積：根據仲量聯行2019年發布的《辦公空間使用基準指南》數據顯示，有53%的企業工位标準面積為4-4.9平米，46%的企業工位面積為3.2-3.9平米，曉飛君建議，在資金不是非常緊張的情況下，盡量選擇按5平米的企業工位标準進行測算。

标準私人辦公室面積：根據仲量聯行2019年發布的《辦公空間使用基準指南》數據顯示，有65%的企業私人辦公室面積為11-14平米，13%的企業私人辦公室面積小于10平米，有22%的企業私人辦公室面積大于15平米，曉飛君建議，在資金不是非常緊張的情況下，盡量選擇按14平米的私人辦公室标準進行測算。

會議室标準面積：根據《辦公建築設計規範》JGJ67-2006中标準， 會議室可分為大、中、小型會議室，小型會議室使用面積宜為30㎡左右，可容納10-30人，中型會議室使用面積宜為60㎡左右，中小型會議室每人使用面積，有會議桌的不應小于1.80㎡，無會議桌的不應小于0.80㎡，大會議室應根據使用人數和桌椅設置情況确定使用面積。

至于像前台接待、茶水間、衛生間等其他辦公空間面積市場上暫時沒有什麼明确的設定标準，一般事根據各公司的業務規劃和實際需求确定需求面積。

計算出辦公空間的使用面積，辦公空間的需求面積就非常簡單了，辦公空間需求面積 = 辦公空間使用面積/(1-公攤系數)；

02 真實客戶辦公面積模拟評估

為方便大家加深理解數據模型公式和各類标準數據的印象，舉一個實際服務過的客戶案例模拟評估一次。

選址背景：

Z公司，科技互聯網行業，主營業務信息服務、SaaS服務，現地址武漢市武昌區，意向選址區域東湖高新區甲級寫字樓，其組織架構及編制在崗、招聘計劃情況如下圖：

從上圖可以看出，Z公司目前有12人在崗，從表面數據看新辦公室需容納50人辦公，其實不然，根據曉飛君與Z公司選址負責人多次深入交談後，才了解到該公司軟件開發業務屬于外包，6個月後APP上線，9個月進入A輪融資，如果融資順利，Z公司将會自行組建軟件開發部，根據接觸的軟件開發公司組織規劃，軟件如果自行研發上線及運維一般至少需要10人（一個技術總監，一個項目經理，一個售前工程師、一個運維經理、一個開發經理、一個開發工程師、一個大數據工程師、一個前端開發、一個測試經理、一個測試工程師），考慮到Z公司未來發展情況，Z公司選址總人數标準應該按60人進行面積測算。

從Z公司現在确定的組織架構可以看出，需要獨立辦公室的人數是3人，考慮到财務工作的私密性，财務部所有員工在一間獨立辦公室辦公，需要設立工位的總人數是60-3-3=54人，Z公司處于初創期，所以一個小型會議室足以，Z公司辦公所需要的使用面積 = 4 x 14 54 x 5 30 = 356平，按武漢市常規公攤率30%來估算，辦公建築面積為356 x 1.3 = 463，Z公司選址負責人可以按460平左右5 1格局尋找目标房源。

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