出品/聯商專欄

撰文/聯商專欄作者吳明毅

提起青島，大家都不陌生，紅瓦綠樹、碧海藍天、風景宜人、著名旅遊城市。

但若說起青島商業，又似乎并不如其城市特點那麼鮮明突出，數量不少，卻好像很“單調”。因此，本文就以“青島商業觀察：紅海很紅，藍海很藍，未來‘将’來”為題展開。

一、“紅海很紅”

據相關媒體統計，目前青島各類大中型商業項目總數超百個，截至2021年Q2，青島3萬平米以上購物中心存量突破50個，商圈格局也由之前的4大傳統商圈，逐漸轉變為“1個市級商圈 14個區域商圈”的15大商圈多點開花的多中心發展格局。

當然，島城業界也有一種——“4(傳統商圈) 5(新興商圈) 2(潛力商圈)”的分類說法，在此隻羅列，不做分别，僅供參考。

與此同時，未來三年青島拟開業購物中心超22個，規模超200萬㎡，且重心明确向即墨、高新區、萊西等區域商圈集中。

由此可以看出，青島與全國各大城市商業的發展趨勢一緻，從“一中心”到“多中心”，從單極化到多極化。而由此衍生出了兩個後果——

1、以城市級商業項目為代表的大型綜合體“陣地”被不斷蠶食，尤其非周末時段，客流影響較大且越來越大;

2、同質化現象愈發嚴重，“卷”的越來越厲害，尤其餐飲品牌，除了極個别大牌以外，幾乎趨同，且中小商業項目反而比大型項目更有特色、更接地氣，在一定程度上又分流、截留了大型項目的客流。

所以，之于商業，似乎越“卷”，“大家夥”越難受。

另一方面，同質化不僅體現在品牌上，在客群定位上更為嚴重。

縱觀全青島商業項目，幾乎全是定位“全客群”，再細緻點，就是“家庭客群”，即便提到“年輕客群”，其實也隻是“年輕家庭”客群，并未有真正意義上的，明确以“年輕客群”為定位的商業項目。

綜上，青島商業，紅海很紅。

二、“藍海很藍”

天下萬事萬物，凡事一體兩面，有一面就有另一面。就如“同質化”，壞的一面是“紅海”，同質競争，零和博弈;而這也衍生出了好的一面，即“機會”。

誠如前文，目前青島商業最大的特點與機會是“同質化”，同質的品牌結構、同質的客群定位、同質的營銷、同質的建築…但反過來看，又醞釀出了巨大的“藍海”。

截至目前，青島——

尚未有明确定位“年輕客群”的項目;

尚未有主題商業，基本均是“标準商業”(盒子);

尚未有真正意義上的“現象級”商業項目或主題街區;

尚未有代表性“IP”(如爬牆熊貓);

尚未有破圈并引起全國行業轟動的“商業事件營銷”;

尚未有能在全國業界心目中的城市商業項目代表…

綜上，青島商業，藍海很藍。

三、能代表青島商業的項目是哪個?

哪個商圈或項目能代表青島商業?這是一個很好的問題，不僅代表着“高點”，也代表着“上限”。

在我看來，能代表城市的商圈好找，項目卻不好找，因為商圈無外乎高人氣、高密度且巨頭雲集;但項目則不然，要具有代表性、要特别、要有高度、有深度、還要拔尖(标杆、難複制)且能吸引全國同行“朝聖”。

所以，在我看來，能代表北京的項目是“僑福芳草地”，開業近10年，依然是天花闆的存在;(補充一句，“SKP-S”也有些意思，或将成為北京商業的下一個代表);能代表上海的項目是“K11”，如同芳草地，跨時代的存在;能代表長沙的項目是“文和友”，中國在地文化主題街區的真正鼻祖…

如此而言，能代表青島的項目似乎尚未出現;換而言之，沒有出現能夠代表城市的商業項目的城市，即便經濟再發達，在商業層面排行也無法進入“一線”;唯有出現代表性商業項目的城市，才是真正的“商業一線城市”，因為“量變已然引發質變”。

雖青島尚未出現真正能達到“标準”(代表性、特别、高度、深度、難複制且引發全國同行朝聖)的商業項目，但各個項目也都很努力，且不乏相對突出代表。因為篇幅限制，我先談談自己心目中幾個較為“特别”的本地項目：

1、青島海信廣場

青島商業項目的“高度代表”，我認為是“海信廣場”，不僅因為奢侈品大牌集聚，且多年來穩步發展，一步一個腳印，無論城市行業格局如何洗牌、商業時代如何變化(比如百貨到MALL)，始終牢牢占據着島城商業的天花闆。

另一方面，不僅有高度，還在不斷拓寬廣度，從國際奢侈品大牌集聚的一期、到國内一線聚集的二期;從以百貨為主，到百貨、租賃、餐飲等齊頭并進;海信廣場始終在向前發展，且一直在引領，無論哪一個方面，包括服務、物業。

與此同時，在營銷方面，也是一直緊密圍繞定位，高舉高打，打造了比如“IP-小C”、歌劇營銷、樓體表白、明星營銷等多個具引領性案例。

這裡我特别提一下“明星營銷”，這不是指“奢侈品大牌帶來的明星代言人”，而是有一段時間(應該是2014、15年)，出現了一個“奇特的現象”——新電影宣傳期，大明星都會去海信廣場開一個見面會。

之所以說“奇特”，因為即便目前，海信廣場也并沒有影院，當時大明星跑場是隻去标杆影院的，且想盡辦法不讓“影院所在項目白白沾光”，停車、路線等全都盡量繞開進入商場；為什麼會去一家沒有影城的商場宣傳呢？後經了解，好像海信廣場投入了不小的營銷費用，與相關發行方合作，以此引得明星到店；以至于後來，明星跑宣傳沒在海信廣場做個見面會，好像就是“腕不夠”，之後越來越多的明星到店、越來越大的見面會規模。如若屬實(投放費用引入)，絕對可謂“四兩撥千斤”的經典案例。

最後再講一點，就是他們的企業文化，海信廣場可謂真正探索、踐行稻盛和夫經營哲學的商業企業，這點作為家屬感觸頗深，不是空講，而是真在探索、踐行。

2、青島凱德MALL

其次，我認為是“凱德MALL”，因為它有兩項“創舉”——

(1)為青島行業開啟了一種“思維”——IP思維，那個坐在正門口的“大熊”已然成為了該項目的象征與核心競争力，無論時光怎麼變化，那頭熊似乎一直特色鮮明，讓人感覺親切;這相較其他項目，着實是獨有特色的存在;

(2)另一項則是“堅守初心”——如若論青島真正稱得上“城市級項目”的，凱德Mall絕對算是一個。其實，凱德mall的定位原本是區域級、甚至偏社區級的，雖已在青島成為了“城市級商業項目”的存在，但該項目很清醒，整體打法(比如營銷)還是堅持區域、社區打法，堅持持續投入會員，步步為營。

3、金茂灣購物中心

最後，我想再提一個很特别的項目，也就是我之前服務的項目——金茂灣購物中心，這個項目着實太特别了，因為放眼全國、乃至全球似乎都找不出第二個——

(1)最老城區、三面環海、不臨主路。換言之，就在一個“窪”裡;畫一個1.5公裡為半徑的圈，三面就全在海裡了;

(2)由于地處老城區，又在道路的“盡頭”，所以人口持續呈淨流出及老齡化特點，客群結構也與各地老城區基本一緻，以中低客群為主;

(3)它應該是青島唯一一個以“(精緻)社商”為定位的項目;

就在全青島都不看好、甚至都在等着它怎樣“收場”之時，沒想到它居然走出了一條屬于自己的“路”——

(4)因為靠海，所以不斷強化海景優勢，海景餐飲成為了亮點特色;後海廣場被打造成為了特色新地标(被“人民日報”報道);屋頂花園打造成了“最美觀海點與最美落日拍照點”;

(5)結合老城區“曆史、文化母脈”特點，落地“西鎮博物館”、“@時光”系列城市人文策展(青島首個榮登“學習強國”的商業營銷活動)，不僅在社商實現了城市級營銷，而且賦予了項目獨有的特色與差異化競争力，真正實現外拓。

通過以上多效并舉，真正讓劣勢成為了優勢，且由于這些獨有特色，63%客流源自2.5公裡以外(騰訊大數據)，真正實現了“從社商到區域型商業”的轉變與外拓。而這些結果，之于全程見證經曆的我，現在回首都有些感覺難以置信。

或許，你會疑問為什麼不提一下“亞洲最大萬象城-青島萬象城”。誠然，這個項目之于青島是跨時代的存在，也經營得不錯。但由于其占盡各類天時、地利，且大品牌(央企-華潤)、大體量、成熟體系、成熟産品線，做不好才奇怪。

換而言之，其過于出色的出身與先天禀賦在一定程度上掩蓋了其他亮點，就像含着金鑰匙出生的頂級富二代，即便獲得了什麼成功，隻要不是突破性的，也永遠無法走出父輩的光環遮擋。總之，相較其他三個項目，青島萬象城似乎并未有什麼出乎意料之處。

結語：未來“将”來

青島的商業發展實則已在“量變到質變”的前夜，雖然現在還有繼續“卷”的空間，但也着實不多了，空間紅利将盡，不變則生存空間愈窄。另一方面，作為GDP破萬億、人口破千萬的準一線城市，不出一個“如芳草地、K11、文和友”之類的代表性項目，着實也無法與真正的商業一線城市比肩。

在如今這個以消費為核心驅動力的時代，人對于城市的意義已不再是勞動力，而是未來的一切。商業作為與大衆日常生活連接最緊密的行業，不僅代表着便利，更承載着人們對于未來美好生活的想象，即城市對“人”的吸引力。因此，之于青島商業，叠代與升級已然迫在眉睫、時不我待，這将造就巨大的機會與無限的想象空間，之于開發商、品牌、服務方與從業者，皆然。

所以，未來雖“未”來，但也着實不遠，作為一名土生土長的本地從業者，希望島城商業越來越好!真正能夠引領潮流與時代，加油!

*本文僅代表作者觀點，不代表聯商網立場

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