5月26日下午，由南京商業地産商會、南京市文投集團、金宸設計集團聯合主辦的“城市更新與既有建築改造系列沙龍—樓宇更新新思考”在金宸•洞見舉辦。活動聚焦城市更新、樓宇改造等話題進行探讨交流，線上線下近30位行業嘉賓參與，本次活動還得到了德國包豪斯大學、德國新包豪斯設計精英大師協會的學術支持。

案例分享

金宸·洞見位于建邺區雨潤大街88号，是由金宸設計集團整體操盤運營的更新改造項目。金宸團隊整合金宸集團的設計、軟裝、運營等方面資源，打造了藝術展陳大堂。同時，“金宸·洞見”與國内知名綠植團隊合作，打造垂直綠色生态大堂，引入垂直森林，藝術館與垂直森林的結合體，也成為本項目的一大亮點。金宸OFFICE總經理董鑫在分享時表示，城市更新已從原來熱門的概念變成非常鮮活的案例。而回答城市更新為何而新這個問題，她認為更新背後的根本邏輯是人，要解決現在人和空間發生的新變化和關系。在整個金宸體系之内，參與的任何城市更新改造項目，都始終堅持“策劃定位先行，建築設計在後”的原則。

金宸OFFICE總經理董鑫

在金宸·洞見項目運作實踐當中，董鑫深刻感受到“城市更新是一場在做有限資源裡的無限遊戲”。有限資源是指項目面對的資金有限、時間有限、空間有限，而金宸團隊通過對其的“三個更新”創造了一場無限遊戲。這三個更新分别是空間更新，不做加法做減法；運營更新，回歸初心回歸人；功能更新，讓工作更美好，董鑫通過對金宸·洞見項目的概念創意、綠植設計、文化展陳、氛圍打造、生活配套、入駐企業等方面進行詳細的解析，帶來金宸團隊在樓宇更新層面的創新探索實踐。

金宸·洞見

辦公改造項目的更新涉及到方方面面，與創意、設計和運營密不可分。參與到金宸·洞見的枇杷文化創始人楊進一、點實空間創始人金海洋兩位設計師分别從項目的文化創意、建築設計層面帶來分享。

金宸設計集團總裁陳躍伍

金宸設計集團總裁陳躍伍就一例建築技術與建築藝術同行的城市更新項目與大家分享，這個項目就是自去年開業一度成為網紅打卡地的橋北萬象彙。毗鄰長江大橋北側的南京華潤橋北萬象彙是一個中型體量的購物中心改造項目，該項目原為樂都彙購物中心，結構封頂後停滞數年，而後由華潤置地接手。

陳躍伍表示，城市更新改造比新建建築要難得多，存在很多約束因素。城市更新不僅要擁抱過去，更要面向未來。跳脫出重重局限，抓住江北新區的發展機遇，從而引領江北商業升級，是金宸團隊接手項目後一直在思考的問題。他從項目的背景、交通條件、技術可行性、創意要素、曆史文化資源、加固措施、商業空間效果、屋頂花園設計、消防保障等全方位與大家進行介紹。

從一紙藍圖到完美綻放，如今的橋北萬象彙種種亮點背後，是一個個等着被攻克的技術難題。在容積率不突破，出鋪率不減損的情況下，如何調整最優平面布局和空間動線？在消防規範已經有所改變的情況下，如何既滿足空間功能的同時，又能确保消防安全？陳躍伍在現場給出了實踐總結出的答案。陳躍伍表示，技術的突破，來自對商業邏輯的尊重，對運營定位的深度理解，他感慨道，“技術規範是一種舍得，而不是一種約束，如果我們的技術約束我們的藝術，那技術也不可能成立，成立的意義也不是太大。”

孫铮 築土國際董事、首席環境規劃師、德國注冊建築師、德國巴符州建築協會會員

本次活動采用線上線下形式。築土國際董事、首席環境規劃師、德國注冊建築師、德國巴符州建築協會會員孫铮受邀連線參與，并就中國城市更新進程、城市有機更新的特征以及相關案例展開分享。孫铮表示，在中國的過去30年中，經曆了快速的城市化，城市人口增長達5億，城市化率從上世紀80年代初期不到20%到現在接近60%。如今，中國一半多的人口居住在城市，并且預計到2025年，城市人口将達到10億左右。随着城市化速度逐漸放緩，城市大體上逐漸定型，但城市仍然在調整改變，這就是城市更新。

而談及城市有機更新的特征，他表示要注重城市作為有機體在空間上的連接，即整體性；要注重城市作為有機體在時間上的漸進，即連續性。而根據城市發展規律與需求，需要改變的部分包括建築、公共空間、公用設施等。他提到，更新活動的主流是細胞代謝式的、針灸式的，而非手術式的，更新活動是常态的、持續的、而非短暫的、爆發的。另外，更新活動包括總體層面的、自上而下的具有方向引導意義的戰略性更新，也包括大量局部的、自下而上的微更新。

孫铮根據自身參與經驗，分享了三個面積分别為3公裡、1公裡、5000㎡的有機城市更新案例。展望未來的城市更新，他表示對于政府，城市更新需要更多關注建成環境的社會進程，以及相應的制度轉型而不僅僅是個空間改善或經濟發展問題；對于市場，需要提供更好品質的生活環境和服務，以及更有責任感的城市再開發，也許是一個具有巨大潛力的新機遇；對于社會，城市更新是一個主體培育、賦權到成熟的進程。

互動交流

在随後的互動交流中，現場嘉賓圍繞各自企業參與城市更新的經驗、感受以及困惑展開交流讨論。

南京市文投集團規劃與發展部副部長宋軍表示從投資邏輯來看待城市更新，會發現從面到點所獲得的不僅會包括經濟效益，也包括帶來的附加值，社會效益、人文環境和精神内涵的提升。從這個角度來講，控制在合理範圍之内，這樣的投資是值得重點推進的。

文投集團今年确定了“數字化、走出去、好産品”的重點任務，也在重點拓展城市更新領域。目前新街口藝術大樓的改造将通過全新的設計，一方面解決消防安全問題，同時打造新街口區域新的文化内容載體和表現空間，同時也将作為文投集團在履行國有企業使命和擔當方面做的嘗試，來賦能城市數字文化和沉浸式文化空間以及文化産業鍊拓展方面的職責。他提到，創意是新的經濟增長的動力，期待有更多好的項目，更多的創意為城市發展賦能，希望可以和更多的夥伴産生合作，讓城市在創新中得到不斷的發展。

南京鼓樓産服集團副總經理劉慧泉向大家介紹了作為鼓樓區産業服務平台的鼓樓産服集團主要的兩項職能。第一項職能就是産業更新，主要針對鼓樓區低效載體、樓宇、土地的提檔升級、功能轉化。另外一個職能是招商闆塊，對項目進行産業導入，釋放出最大的效果。他提到，城市更新闆塊是鼓樓産服集團發展的重點闆塊，鼓樓區是南京市樓宇經濟的重點區域，需要在城市方面做的事情有很多，期待更多企業關注鼓樓，關注城市發展。

通過線上參與到本次活動的HPP建築事務所合夥人餘炜則從設計方面參與城市更新進行分享，他表示，城市更新要有一定的勇氣，也不是說設計方、建設方或者其他方任何一方能夠堅持下來的。他提到，德國的城市更新經過多年的發展形成了一套體系。相較于德國，中國也在形成具有自身特性的體系。随着國務院的關注發文，政府會更主導城市更新，包括前面講的大尺度的城市，到中尺度的建築，甚至到小尺度的公園或者微更新。

餘炜表示，某種意義上更新可以分為兩種。一種是受曆史保護的，存在于清單上的，不能随便動的。還有一種可以稱之為改造翻新，比如很多七八十年代的樓，算不上曆史建築，但是已經很難符合現在的使用需求。不是說這個樓不能用，而是說它裡面的功能或者它的空調體系、外立面體系已經不太适應新時代的需求，所以這種更新也是現在會經常遇到的，這種叫樓宇翻新體系，不僅僅狹隘的理解為裝修概念，而是把整個樓的空間進行重新組織，甚至會牽扯到城市空間的再調理。這種城市更新沒有曆史保護，是一種重新梳理城市關系、建築關系，讓它更适合現代人的生活方式。而屬于曆史風貌清單上的建築項目，相對來說會更加困難。業主角度有經濟方面、時間方面的訴求；主管部門會有城市風貌的管理訴求。所以真正在做的時候，需要考慮的點特别多。

還有利益相關者的考慮。目前中國越來越重視更新改造對周邊社區的貢獻。作為一個設計師既要推動項目，還得方方面面去考慮各方包括政府、開發商、設計師、使用者的訴求，這些都需要多關注。

中信泰富（南京）投資有限公司寫字樓負責人焦若鴻從地産公司角度出發，他表示城市更新是比較有挑戰，能帶來考驗的話題。對于資金鍊的要求很高，前期投入量非常大，特别是自然成本方面（建築的改造、外立面的改造等），而且對後期的運營團隊人員的搭配、組織架構的要求，還有現金流回流能力也有非常高的要求。

而目前伴随着存量越來越多，新增新建住宅、寫字樓、商鋪的銷售處于比較艱難的市場影響下，城市更新在未來的5~10年都将是比較熱門的話題。南京的老城區鼓樓、秦淮、玄武都有大量的老建築需要改造，大量的老商場需要出新，大量的老寫字樓需要出新。

切入到寫字樓闆塊，焦若鴻表示，中國的寫字樓一直提倡5A甲寫，但是真正完全做到5A（指智能化5A，包括辦公自動化系統、通訊自動化系統、消防自動化系統、安保自動化系統、樓宇自動控制系統）的其實很少。大多數寫字樓隻做到硬件标準達标，通過綠建或者基本認證初步驗收來滿足要求。但實際上真正考驗的是人，考驗的是寫字樓的運營能力和管理能力，以及寫字樓物業服務的增值。這些在城市更新、樓宇改造中同樣值得去考慮。更新是一個長期的過程，不是一蹴而就，需要政府、市場、開發公司等多方共同去推動。

華能資産辦公室主任肖丹介紹了公司情況，華能資産主要負責的是華能電力留存下來的老舊電廠關停以後，存量土地的改造開發和運營。跟城市更新主題非常契合，一方面是原有的電廠土地的騰退置換，通過規劃整合做産業園區的開發；另一方面是華能本身擁有的老的配套設施，包括很多過去位置很好的酒店以及招待所的樓宇更新和後續改造運營。她表示，希望可以整合更多的合作資源，在城市更新中承擔央企責任。

南京市文投集團企業管理部副部長邱敏在發言中提到，現在很多的空間給人感覺太陳舊、太老舊，太沒有福利，所以需要有好的設計，好的内容提供給空間賦予它新的生命，發揮價值。許多建築運營好是好的資産，運營不好就會成為負資産。而伴随着年輕一代生活方式、社交模式的轉變，對空間的内容需求也産生新的變化。一個好的空間真的需要運營人，如何把文化跟現有的物業、場所、人結合起來，這也是文投集團一直在思索的方向。

除了辦公場所、商業場所需要更新，需要運營，文投集團還在關注文化場所的更新運營，比如許多城市的博物館、美術館、圖書館建成後，沒有發揮場所本身應有的價值，文投集團一直在做這樣的研究和探索，提供給這些場所N多的展覽、N多的内容，賦予場館活力，把内容真正的融入到載體裡面去發揮空間的價值。文投集團作為文化内容的“供應商”，一直在負責南京“文學之都”品牌的日常運營管理，文學閱讀是南京非常重要的标簽，打造學習型辦公場所，未來也可以在很多場所裡去融入。

商會說

南京商業地産商會執行會長馮憲法主持本次活動。他表示無論是樓宇更新，亦或是城市更新，隻有進行各種融合，更多方的參與，才能夠達到可持續。南京過去做了很多更新，但有些模式是不可持續，不可複制，難以推廣的。而本次活動上分享的案例，無論是金宸·洞見，還是橋北萬象彙，都是政府引導、市場主導、多方參與的可持續城市更新的代表案例。未來圍繞着可持續城市更新，還有很多事情要做。他表示，商會将會持續組織城市更新與既有建築改造系列沙龍，通過行業的共同思考，為南京的城市更新尋找可持續的發展路徑。

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