先說下市場，上次講到，北京放松限價，開啟“拍地去庫存”。

話音剛落，上周孫河就拍出天價地，樓闆價6.95萬，銷售不限價。這說明北京樓市松綁了？孫河闆塊位于别墅區，12宗宅地統一規劃，自2012年以來，逐次推出，這次是第11塊，情況特殊，所以很難這樣下結論。

對于北京樓市，我的看法依然是：價格上限可以很高，但是上車門檻在降低。

未來“讓該貴的地方漲起來，讓該便宜的地方降門檻”，符合多數人的利益。但是門檻，首付 資格，依然嚴格受控。今年下半年，限競房井噴入市，如果意向樓盤價格再次調整，就是上車的好機會。

從18年到現在，剛需盤的變化

當下的北京，土豪很快樂，别墅還很便宜；改善開心但焦慮着，老房子完成了多輪暴擊，新房子不好選，買了怕跌，不買怕漲。最糾結的是剛需，房價高，位置遠，以現有眼光看，都有硬傷。

選他們的感覺，就像多年的一則房産廣告“如果你真的很急！？還可以再忍半小時”。

在17年剛執行“限競房 7090”政策時，上車門檻是500萬89平三居，經過兩年市場的洗禮後，買賣雙方 土地出讓方，有了新的妥協，價格下探到300-400萬2-4居，甚至最低到260萬2居，上車門檻切實的降低了。

北京、上海這樣的城市，因為承載力限制，已經進入減量發展，查漏補缺的再城市化階段。全面擴張将成為曆史，但是局部的擴張還很劇烈，基礎設施的完善路還很長。

這裡面蘊含着機遇。

從北京城的擴張方向尋找機遇

機遇在城市生長變化之中。

第一階段：改革開放後，北京的擴張方向不斷變化。

1986 年到 1991 年，北京的城市空間主要向東、東南和北三個方向擴張。

剛剛改革開放的北京，并不似現在龐大，數百億元規模的GDP，與現在的3萬億相差百倍。

在華北平原北部，僅有的3座大城市需要相互連接，使得經濟運行更有效。北京東南側的天津是第一選項。另一個重要的城市，是工業化的唐山，位于北京東側。京津冀協調發展，最早的概念來源于京津唐一體化。

随之，北京開始了野蠻生長，全方向發展。

由于北京周正四方的城市布局，人和産業向各個方向的擴張速度相仿，從 1991 年到 1996 年，看不太出來北京空間拓展的重點方向。

但很快，向西的擴張就遇到了太行山脈的阻礙。密集的人口和産業，在市場經濟下，基本不可能越過門頭溝進入山區。北京的擴張開始向南北兩個方向，尤其是北方突進。

但很顯然，昌平、密雲等地也在連綿的燕山山脈之中，狹小的平原并不适合産業擴張和高密人口的聚集。

再加上初期，對産業發展的規劃力度不夠，重業輕人的矛盾一直延續至今。近年來雖然有所改善，但有潛力的區域，也僅限于回天地區和未來科學城區域，昌平老城距離北京市區太遠了。

對産業界來說，與市中心的無縫對接，才能更好承接資源和要素外溢；産城的充分融合，才能高效利用時間，充分發揮人的潛力。于是城市擴展又轉向空曠的東方和南方。

這個趨勢大緻上是從 2006 年開始，一直延續到2018年。

第二階段：2018年至今：向東與向南

顯著的變化是，京津冀協同發展上升為國家戰略。北京是核心，通州和雄安新區成為兩翼。

正東方向的通州北京副中心，伴随着北京市委四大班子的搬遷，以及配套設施落地，相關産業轉移，終于水到渠成，價值逐步呈現。

雄安新區，位于北京的西南方。是河北戰略要沖“四鎮三關”的新節點，常山-河間一線以北，倒馬關和紫荊關正東。

根據規劃，新區的起步區約為 100 平方千米，而遠期控制區的達到了 2000 平方公裡，并且逐步賦予新區省級管轄權。

新戰略對京津冀的影響是顯著的，在提振河北經濟的同時，很自然的影響到京南門戶的空間格局。

今年以來，伴随大興國際機場的投入使用，雄安新區進入實質性開發建設階段，京南門戶——大興的後發優勢更加明顯，今後将迎來一段長期的曆史機遇。

大興的優質闆塊

大興區最大的優點是全平原，面積有1031平方公裡，和北京5環内相當，可開發區域廣闊。截止2018年末，常住人口179萬。考慮未來的承載人口量，到2035年常住人口220萬，城鄉建設用地規模314平方公裡。

從規劃看，潛在人口增量在40萬左右，所以大興的熱點區域一定是呈塊狀分布的，再通過快速交通線連接，并能夠快速接入中心城區。

目前，大興已經初步形成了三大熱門區域。

從2019年1-4月大興區熱銷樓盤看（通過單價做了分割）

均價3-4萬：中海雲熙，中海雲築。

均價4-5萬：招商雍和府、萬和斐麗，

均價5-6萬：和悅華錦、金地悅風華

均價6-7萬：亦莊金茂府（商品房）

熱銷樓盤也全部位于三大熱門區域，兩者對應，重合度很高，這樣幾乎可以确定，至2035年，這些區域的公共投入會持續。

大興新城：招商雍和府（清源路與興業大街）

亦莊河西區：和悅華錦、亦莊金茂府、萬和斐麗（河東區）

魏善莊區域：中海雲熙、大興金茂悅

臨空經濟區：暫無

下面具體介紹下大興的三大闆塊。

亦莊新城（大興部分）：耐心潛伏，靜待風來

亦莊經濟開發區是北京唯一的國家級經濟開發區，聚集衆多500強企業，在“三城一區”中有擔負高科技創新落地和産業化。從去年的貿易戰開始，面對美方的掐脖子，相信有血性的國人都會反思，硬核科技的價值。

相比于金融 互聯網的模式創新，芯片、大飛機、新能源汽等從設計到規模生産複雜的多。從北京的産業布局看，三大科學城是創新大腦，亦莊開發區無疑就是軀幹 靈巧的手腳，從地理上看，也隻有南部大平原是理想的承載空間。

如果說金融與互聯網的模式創新，要建立在國内市場 數學人才（碼農）之上，那硬核科技就是數學家 物理學家 化學家的大集合，從0-1的創新，再從1-N的改進，需要無數次試驗、叠代，以及制造環節的“暗黑技術”。創新的最佳地點，将不隻局限在5A寫字樓，還包括高端實驗室 現代産業園區。

看清這一點，我們就重新認識了“亦莊開發區”，過去大家眼中的工廠聚集區。亦莊大興部分，主要是河西區，屬于綜合配套服務區，公園很多，随着重點學校入駐，教育配套趨向重點化，目前比較欠缺的是高端商業。

綜合看，未來最可能爆發式。

推薦項目一：和悅華錦

區位：大興區博興八路與興海一街交叉口西南側

周邊地鐵：暫無

均價上限：≤52695元/㎡

産品類别：洋房

主力戶型：89平米-135平米三居至四居

裝修狀況：精裝修

總戶數：1800

容積率：1.8

車位比：一期1:1.2

開發商：保利、金地聯合體

亮點：宜居亦莊河西區，第二個萬柳？

雖然現在的亦莊，還很難達到萬柳的學校 望京的産業。但是亦莊河西區闆塊，未來還是具備相當的潛力。

1、和悅華錦的位置，在東南五環到六環之間，版塊屬于亦莊河西區，河西區為綜合配套區，規劃産業較少，除南海子公園外，項目南側緊鄰兩塊公園用地，環境很加分。

除了地鐵暫時是痛點外，人大附中、十一中學、耀中耀華國際學校，這三所學校在南城還是拿得出手的。近3甲醫院，超大公園，都是加分項。大型商業暫時依靠亦莊力寶、大族廣場。區域内商業，上半年預挂牌一宗，規劃面積8-9萬平米，高端商業配套也近了。

2、項目容積率1.8，全都是6到8層的洋房，由于規劃限高24米，小區做了純洋房社區，這在南城是比較罕見的，類似的容積率，大多數開發商選擇高低配，純洋房社區，大大提高了業主的居住舒适性，這個要點贊！主力戶型是89㎡三居，以及少量135㎡四居。

3、純洋房得優點，有更多的空間做園林景觀，和悅華錦的樓宇之間，結合春夏秋冬四個主題，打造了12個景觀組團。2号樓南側，配建了約1000㎡的下沉會所，這個很大氣，喜歡運動健身的，下樓就到，還是很方便的。

4、一期760套房源基本售罄，二期順銷中，主推89戶型。135樣闆間目前拆除，所剩房源不多。和悅華錦的銷售均價是52695元/㎡，最高不超過55330元/㎡，89㎡三居460萬左右，135㎡戶型總價在715萬左右。跟周邊的亦莊金茂府相比，價格優勢明顯，錯過亦莊金茂府的不要再錯過。

大興新城：配套升級，穩步增值

大興新城，是大興的傳統經濟和行政中心，地鐵、醫院、學校、商業配套完善。聚集着大興大部分的人口，生活便利。随着公園、三甲醫院落地、高鐵、軌道建設，大興新城的價值仍将穩步增值。

推薦項目二：招商雍合府

區位：興業大街與清源西路交彙處西南角

周邊地鐵：地鐵4号線清源路站（0.8公裡）

均價上限：≤55800元/㎡

産品類别：闆樓、高層

主力戶型：84平米-131平米兩居至四居

裝修狀況：毛坯

總戶數：632

容積率：2.5

亮點：降價20%，殺出限競房紅海

在限競房一片紅海的情況下，招商另辟蹊徑，降價20%突圍，效果還是挺明顯的。5月份網簽58套，今年1-5月網簽243套，實際去化率預計超過50%。

1、招商雍和府的位置，在4号線清源路站向西800米，清源西路與興業大街的交界處。位于黃村清源路成熟闆塊，配套齊全，項目緊鄰北京兒童醫院大興園區（三甲在建），西側500米，在建京雄城際鐵路，有一定噪音污染。

需要提醒的是雍合府的售樓處并不在項目地，而在招商中國玺南側。

2、主力戶型84㎡到87㎡兩居，118㎡三居，131㎡的四居。等于砍掉了“小三居”的産品線條。對于市場上千篇一律的89平米小三居，87㎡做兩居，次卧、衛生間和餐廳的空間感，舒适度有很大提高。

3、重點是價格！6月份繼續特價活動，兩居戶型大促銷，單價4.35萬起，總價380萬上下，優惠力度很大。單價低于周邊2000年左右二手房萬元，比如馬賽公館、青城南區、彩虹新城、等單價在5萬-5.2萬。

招商雍合府：87㎡兩居戶型

說實話，戶型不完美，兩梯四戶，得房率也受影響。但是價格很給力，目前銷售良好。三居目前單價5.5萬，優惠不多。考慮黃村闆塊的客戶一定要看。

魏善莊：三城交彙、未來可期

嚴格的說，魏善莊闆塊不屬于三大闆塊，位于南中軸的南延長線上。闆塊規模中等，是2035規劃講到的生态新都苑（城鄉結合部），屬于如果你很急，可以忍一忍的闆塊。

目前缺少商業配套，公立學校也沒有明确，通勤主要靠公交和自駕，因為南中軸路比較堵，上下班高峰期，到黃村15公裡需要40分鐘。

但是也有優點，魏善莊位于三大闆塊的結合點，南側是機場新城，東北是大興新城，西北是亦莊新城，通勤時間都在40分鐘以内，還算便利。另外最低260萬2居，330萬3居，405萬4居，首付總價低，大興就業的地緣客戶推薦考慮。

推薦項目三：中海雲熙

區位：大興區魏善莊鎮

周邊地鐵：暫無

均價上限：≤40058元/㎡

産品類别：闆樓

主力戶型：76平米-89平米二居至三居

裝修狀況：毛坯

總戶數：1072

容積率：2.2

開發商：中海地産

推薦項目四：大興金茂悅

區位：大興區南中軸與龍江路交彙處東300米（世界月季公園北500米）

周邊地鐵：暫無

均價上限：≤40058元/㎡

産品類别：小高層 , 高層

主力戶型：88平米-104平米三居至四居

裝修狀況：精裝修

總戶數：1230

容積率：2.2

開發商：中國金茂

中海是一家低調有内涵的公司，在2018年，京城限競房平均去化率不到25%的情況下，中海項目網簽率普遍超過50%，實際去化率更高。一頓騷操作，給京城各大開發商，上了一堂公開課，姜還是老的辣。

原因有二，1，打造爆款單品，有超大贈送，在其他開發商對限競房抱有幻想的情況下，中海更清醒務實。2、較低的價格入市，迅速清盤。

中海操盤的瀛海府如此，中海雲熙依然如此。項目去年12月開盤，今年1-5月，網簽622套，整體去化率應該在70%以上。

先說中海雲熙：剛需神戶型

1、占地4萬㎡，體量8.7萬㎡，主力戶型兩個，89㎡三居、76㎡兩居。89平三居，3面南向，整體面寬9.5米，贈送飄窗和設備平台，得房率83%。

2、亮點是，限價直降15%，目前成交價3.4萬-3.7萬。部分76平兩居，屬于普通住宅，首套首付3.5成，二套6成。東西向最低總價260萬起，首付90萬左右，上車門檻，中海更低。

中海雲熙：89平米3居戶型

3、營銷政策比較靈活，目前有首付分期政策。比如320萬89平3居，二套首付8成240萬，可以先付120萬，6個月後再付120萬。分期付款還是能get到一部分剛需痛點的。

大興金茂悅：104平神戶型

整體看，中海雲熙很剛，大興金茂悅品質更高，主打科技精裝智慧社區。在營銷案場實地體驗的感受是，金茂悅銷售的講解更專業到位些，中海的銷售更喜歡拿央企來背書，體驗感稍遜。下面看金茂悅的産品：

1、2019年3月首開，共有4種戶型，74㎡純南兩居、80㎡南北兩居，88㎡南北三居，104㎡南北四居，均價3.9萬左右含精裝，周末案場有活動。

3、社區内，樓棟南北排列，無東西向樓棟，樓間距恰到好處，社區舒适度較高。屬于小精品樓盤，裝修質量以金茂過往的口碑看，不太會掉到地上。中央空調 新風系統是标配，與小米合作，可以選配智能家居系統。

4、亮點是104平4房神戶型，四室兩廳兩衛，戶型方正，全明格局，采光很好，次衛無窗，U型廚房。使用率80%。北側的書房與廚房為非承重牆間隔，有改造空間。缺點是面積限制，除主卧外，次卧室面積稍小。

大興金茂悅：104平米4居戶型

總的來說，推薦的四個項目是大興近半年的熱銷樓盤，價格區間覆蓋3萬-5萬，值得關注。

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