在買房這件事情上，一千個人眼裡有一千個哈姆雷特。

都2021年了，普通人到底該不該買房？前段時間，熱鬧一時的上海高考語文作文題目給出了答案。

——“經過時間的沉澱，事物的價值才能被人們認識；也有人認為不盡如此。”

由于近期到增城買房的人數較多，看房的人更是絡繹不絕，路上的計程車和滴滴師傅跑得更勤快了。

不論是看地段、交通、配套，還是看戶型、價格、品質，将對比的分析方法運用在踩盤這件事上，或許就會變得更加明晰清楚。

本期，将帶來增城新塘的兩個明星樓盤——越秀·TOD品秀星圖和華潤置地的公園上城。為何是将二者進行比較？

原因在于，這兩個樓盤都在新塘，二者既有相似性，又具有可比性和差異性。不論是開發商在當地的實力也好，産品及周邊配套也好，兩個樓盤均有各自的優劣勢，彼此互為競品。

1、

項目PK：

星圖體量占優勢、公園上城“口氣不小”

地圖上看，二者相距不遠，直線距離在8公裡範圍内。

巧合的是，這兩個項目都是通過後期引進房企，合作開發的大盤項目；且都是軌道上蓋住宅項目，因此交通便利這一點不言而喻，基本不用擔心出行問題。

圖自百度地圖，廣州壹地産制作

據廣州壹地産了解，公園上城項目最早由廣東省公路建設有限公司于2019年12月拿下，地塊名稱為增城區新塘鎮新墩村、南安村編号83101203A19206，成交價41.24億元，成交樓面價僅6881元/㎡。

于2020年8月底，該項目通過挂牌方式轉讓60%股權，引入華潤置地（廣州）共同開發。據悉，華潤以19.2億元的交易對價拿下公園上城項目的60%股權，溢價57%，因而樓面價去到了1.7萬/㎡，直接翻了近兩倍。

彼時市場流露出消息稱，參與上述股權轉讓競拍的開發商還有華發和保利，有開發商認為，項目未來售價或去到3.7-3.8萬/㎡上下。

公園上城項目鳥瞰圖

另一方面，品秀星圖項目則是越秀地産在2019年2月底通過向母公司購買股份及增發股份、引入廣州地鐵作為戰略股東，間接獲取項目86%的股權。

彼時，越秀地産以約141.08億元的作價收購母公司越秀集團和廣州地鐵持有目标公司86%的股份，目标公司開發的項目正是新塘官湖地鐵站上蓋宅地。

同時，越秀地産以每股2港元向廣州地鐵增發30.81億股，涉資61.62億港元，戰略引入後者為越秀地産第二大股東。

更早之前，土地出讓之時還引起過轟動，2017年12月1日，廣州地鐵集團斥資約132億元拿下增城新塘鎮地鐵13号線官湖車輛段及上蓋“巨無霸”地塊，折合樓面價15937元/㎡。

品秀星途項目鳥瞰圖

越秀最終以141億元拿下品秀星途項目的主導權，業内表示，拿地樓面價也接近1.7萬/㎡，這與華潤拿地的成本相差無幾，可以說，起跑線基本一樣，那就更考驗開發商的實力了。

鍊家網站顯示，品秀星圖的均價在2.9萬/㎡。壹地産到項目現場了解，2019年品秀星圖首開最低售價在1.9萬，而現在價格區間已經去到2.8-3.5萬之間。

公園上城的價格區間同樣在2.8萬/㎡-3.2萬/㎡，均價3萬/㎡。從案場銷售口中得知，後期項目還會賣到3萬起步，區間在3萬/㎡-3.5萬/㎡，可謂“口氣不小”。

資料顯示，品秀星圖是增城新塘鎮地鐵13号線官湖車輛段及上蓋地塊，屬于真真意義上的“地鐵盤”項目，下樓便是地鐵站，整體占地面積41萬平，建築面積達到130萬平。

華潤公園上城是新塘立交住宅項目，也是全國首個全高架上蓋城市花園融合地标級CCD項目，結合廣深高速立交改造而成，是廣州第二個“高速公路上蓋項目”，整體占地面積20萬平，建築面積60萬平。

體量上看，品秀星圖或許更勝一籌，項目體量是公園上城的兩倍，這也使得品秀星圖的相關配套設施更為成熟，光是小區内生活便解決了衣食住行、醫療教育等問題。

2、

戶型産品PK：

蘿蔔青菜，各有所愛

據了解，公園上城主推75㎡、85㎡及105㎡三種大中小戶型，而品秀星圖的選擇會更多，既有小戶型面向剛需群體的約80㎡、90㎡及105㎡，也有大戶型面向大家庭購買需求的約129㎡、132㎡及134㎡。

事實上，距離上來講，公園上城項目離黃埔及廣州市中心會更近一些，但二者均處于新塘TOD片區，在價格相差不大的情況下，戶型設計這一點，隻能是蘿蔔青菜，各有所愛了。

先說公園上城，戶型相對較單一。

近期，從項目銷售處了解到，由于75平的朝向會相對差一點，因此單價相對較低，為2.8至3萬/㎡，85平的戶型可以說是“剛剛好”，正中剛需群體下懷，單價去到了3至3.3萬/㎡。

而105平的大戶型，由于面積較大，單價也會低一些，為3萬/㎡，總價去到了315萬元。

圖為廣州壹地産制作

但在上個月上旬，壹地産現場調研時，85平的稍低樓層的單價還在2.97萬/㎡左右，如今或許可以看出一點漲價迹象。

反觀品秀星圖，自2019年銷售以來，項目早在去年底便開始交付，今年年初第一批業主也已經搬進來入住，近學校的那部分樓宇已經交房。

據項目銷售人員反饋，品秀星圖宣傳做得比較到位，105複式已經沒有了，複式相當于多送一套一層面積，比較劃算，很多戶型也已經售罄。東莞客和廣州客居多，畢竟這裡離廣州、東莞大概一小時左右車程。

從另一名銷售口中得知，品秀星圖現在賣的是靠近地鐵新沙站，即近環城路那一帶的樓宇，主推53棟，今年6月初還加推過一次。

結合貝殼網站信息及項目銷售處的表述，品秀星圖目前在售的戶型大緻為6類，其中，78平至90平二居室的單價在2.6萬/㎡-2.8萬/㎡之間，若樓層稍低或尾盤項目，賣2.6萬/㎡的單價也不是不可能。

此外，105平至134平的三居室及四居室的總價超過300萬一套，其中105平及127平的戶型，單價甚至超過3萬/㎡。

綜合單價、總價及戶型，品秀星圖的選擇範圍會更多更廣，價格方面也存在一定的優勢，目前單價至多3萬出頭，比起華潤的公園上城的售價來說，品秀星圖性價比稍微更高一點，類似戶型的總價要便宜十幾萬。

3、

配套及物業PK：

立交上蓋住宅的“傷”，用什麼來還？

總的來說，品秀星圖和公園上城的配套都不差，同屬一個片區，相差不會太遠。

二者都有一個“硬傷”，由于整個項目體量比較大，前期規劃建設時便配置了學校，一旦工作日在家，會被附近學校的上下課鈴聲困擾。

而硬币的另一面是，兩個樓盤附近的學校資源可以說是非常優質了，基本上覆蓋九年義務教育階段的就讀需求。

其中，品秀星圖内設公立的九年制學校華師附新塘學校，還有塘美幼兒園及小學、增城區實驗中學、章陂小學、官湖學校等。公園上城将打造一所24班幼兒園，和一所30班的公辦小學，周邊新塘中學、新塘第三中學、鳳凰城中英文學校等。

但比起品秀星圖，公園上城多了一個“硬傷”。

直到看到華潤公園上城的沙盤，終于讓我想起了多年以前金融城的“網紅盤”——位于天河東圃的蘭亭盛荟，而華潤公園上城簡直是2.0版本，據悉，項目早期也是參照蘭亭盛荟去規劃設計的。

要知道，蘭亭盛荟在2018年被報道較多的新聞，便是深受噪音騷擾和“傷害”最深的業主們，拉起維權橫幅的事件。

圖自AI合富廣州站

顯然，公園上城項目的住宅樓宇分布在東西兩側，中間是15萬㎡的空中花園，主要用途為消除高速公路帶來的噪音污染。據項目人員介紹，華潤在打造這一項目時，在降噪方面做了不少措施。

包括隔聲隧道；30米隔音綠化帶；住宅樓體距離高速道路退線約30米；樓棟朝向整體偏轉，與中央高速主幹道形成夾角，錯開噪音傳播方向；上蓋公園多層結構阻隔高速噪聲對住宅的影響；選用隔音建築的雙層中空玻璃材料等。

廣州壹地産前往華潤公園上城的樣闆間實地參觀，從紗窗往外便能清晰看到，附近正在建設的立交軌道項目。

圖攝自廣州壹地産

但不管如何，畢竟是央企品牌，公園上城項目銷售在案場拍着胸脯“保證”：“後期等項目建設完全，住進來之後實際噪音已經減輕很多了，基本上沒什麼噪音的。”

相對于立交高速路的噪音，地鐵上蓋的項目品秀星圖的噪音污染要稍微輕一些。據悉，公園上城項目整體擡高6米建住宅區，而品秀星途總體擡高17米建住宅區，一樓相當于七樓的高度。

商圈方面，品秀星圖和公園上城的周圍商業配套，稱得上整個增城樓盤項目裡面商業配套較好且為數不多靠近黃埔的大盤。

品秀星圖附近商場包括凱達爾、新塘萬達廣場，永旺夢樂城等，且項目自帶2.5萬㎡商業街，以及圖書館、兒童遊樂場、遊泳池、會所等。

公園上城則臨近南崗萬達廣場、新塘萬達廣場、金海岸城市廣場、吉之島超市、蔔蜂蓮花等，自帶7000㎡商業街區。

不得不說，這兩大開發商的增城樓盤，簡直是“神仙打架”。

論開發商的背景和資産實力，顯然，華潤置地占了上風，作為一家擁有央企背景的開發商，華潤不論是在地産還是在多元化業務方面，都在行業内有着一定的地位。

但具體到廣州而言，越秀作為“地頭蛇”，其對廣州人而言更為熟悉和了解，尤其是越秀與廣州地鐵集團戰略合作後，加大了在TOD物業方面的布局，希冀成為“軌交物業開發專家”。

而廣州，對于華潤而言，是尤為重要的市場。今年，華潤宣布在廣州“全面複制深圳模式”，通過全面布局廣州、深圳雙中心發展格局。5月末，華潤置地華南大區正式拆分為深圳大區和新華南大區。

總部落地廣州的新華南大區負責廣州、佛山、珠海、廣西、海南、福州、廈門公司，設置10個管理及事業部，包括城市更新事業部。此外，在華南城市群中廣州将成為日後資源重點傾斜和布局的城市。

看到這裡，相信你已心有所屬，留言告訴我們，你最看好哪個盤！

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