定金數額不得超過主合同标的額度?【裁判要旨】出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金本案中，吳曉燕與飛亞公司在《訂購房屋(定金)合同》中約定了定金條款，吳曉燕在向飛亞公司交付定金後，飛亞公司未依約與吳曉燕網簽合同，顯屬違約，應當雙倍返還定金本案中吳曉燕共計向飛亞公司支付270萬元作為定金，但根據法律規定，定金的數額不得超過主合同标的額的百分之二十，現吳曉燕主張定金數額為180萬元，符合法律規定，吳曉燕要求飛亞公司雙倍返還定金360萬元及返還剩餘90萬元款項，與法不悖，本院依法予以支持，今天小編就來聊一聊關于定金數額不得超過主合同标的額度?接下來我們就一起去研究一下吧!

定金數額不得超過主合同标的額度

【裁判要旨】

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，吳曉燕與飛亞公司在《訂購房屋(定金)合同》中約定了定金條款，吳曉燕在向飛亞公司交付定金後，飛亞公司未依約與吳曉燕網簽合同，顯屬違約，應當雙倍返還定金。本案中吳曉燕共計向飛亞公司支付270萬元作為定金，但根據法律規定，定金的數額不得超過主合同标的額的百分之二十，現吳曉燕主張定金數額為180萬元，符合法律規定，吳曉燕要求飛亞公司雙倍返還定金360萬元及返還剩餘90萬元款項，與法不悖，本院依法予以支持。

【參考法規】

《中華人民共和國民法典》

第五百八十六條　【定金擔保】當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。定金合同自實際交付定金時成立。

定金的數額由當事人約定；但是，不得超過主合同标的額的百分之二十，超過部分不産生定金的效力。實際交付的定金數額多于或者少于約定數額的，視為變更約定的定金數額。

【案例正文】

上海市虹口區人民法院

民 事 判 決 書

（2019）滬0109民初30026号

原告：吳曉燕，女，1974年3月13日出生，漢族，住上海市虹口區。

被告：上海飛亞房地産開發有限公司，住所地上海市虹口區。

法定代表人：張耀，經理。

委托訴訟代理人：季忠良，公司員工。

委托訴訟代理人：黃平發(系本案被告之一)，公司員工。

被告：黃平發，男，1960年9月29日出生，漢族，住上海市虹口區。

原告吳曉燕與被告上海飛亞房地産開發有限公司(以下簡稱飛亞公司)、黃平發定金合同糾紛一案，本院于2019年12月2日立案，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。吳曉燕及其委托訴訟代理人劉轶、飛亞公司的委托訴訟代理人季忠良及黃平發到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告吳曉燕向本院提出訴訟請求：1、要求解除吳曉燕與飛亞公司之間的《訂購房屋(定金)合同》；2、要求飛亞公司和黃平發雙倍返還定金360萬元；3、要求飛亞公司和黃平發返還剩餘房款90萬元。事實和理由：吳曉燕與飛亞公司于2019年6月19日簽訂《訂購房屋(定金)合同》，雙方約定于2019年10月10日前就上海市車站西路XXX号地塊擴大用地4号房的一間商鋪(商鋪334号)和一套住宅房(車站西路XXX弄XXX号XXX室)簽訂正式網上簽約合同。在此合同簽訂之前吳曉燕已支付150萬元，該合同簽訂後約定吳曉燕于2019年6月20日前再向飛亞公司支付120萬元，合計270萬元作為定金。吳曉燕已按約支付上述定金，但飛亞公司未按合同約定與吳曉燕完成正式網上簽約事項。飛亞公司已構成嚴重違約，應當雙倍返還定金。時任飛亞公司的法定代表人黃平發在《訂購房屋(定金)合同》中承諾如果飛亞公司無法償還違約責任，由其個人償還。故吳曉燕訴至法院，如上所請。

被告飛亞公司辯稱，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》相關規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效。且吳曉燕在與飛亞公司簽訂《訂購房屋(定金)合同》時，是清楚知曉飛亞公司還沒有取得預售許可證明的。故《訂購房屋(定金)合同》依法應為無效，飛亞公司同意向吳曉燕返還270萬元并按照年利率8%支付其利息損失。

被告黃平發辯稱，同意飛亞公司的答辯意見，在《訂購房屋(定金)合同》中約定黃平發是在飛亞公司無法償還違約責任的情形下再由個人償還，而實際上飛亞公司是有能力進行償還的，故不同意吳曉燕的訴訟請求。

本院經審理認定事實如下：2018年10月8日，吳曉燕為購買上海市車站西路XXX号4号樓的房屋，與飛亞公司分别簽訂《借貸協議》及《訂購商鋪意向協議》。《借貸協議》約定：吳曉燕訂購飛亞公司投資開發的上海市車站西路XXX号地塊4号樓10号5樓501室商品住宅房，面積約102平方米，房屋總價622.2萬元，在飛亞公司房屋預售許可證被批準時，跟吳曉燕簽訂商品房屋買賣合同，吳曉燕在2018年10月8日向飛亞公司預付購買房屋的意向金50萬元，除貸款外的餘款在簽訂房屋合同前付清全部房款，上述意向金在預售許可證被批準後作為房屋買賣合同的房價款，同時還約定了違約條款等。《訂購商鋪意向協議》約定：吳曉燕購買飛亞公司投資開發的上海市車站西路XXX号地塊4号房底層商鋪一套，面積約65平方米，總價279.5萬元，在飛亞公司房屋預售許可證被批準時，跟吳曉燕簽訂商鋪買賣合同，吳曉燕在2018年10月8日向飛亞公司預付購買商鋪的意向金50萬元，除貸款外的餘款在簽訂房屋合同前付清全部房款，上述預訂房款在預售許可證被批準後作為房屋買賣合同的房價款，同時還約定了違約條款等。

2018年10月8日吳曉燕通過其母馮月琴向飛亞公司銀行轉賬100萬元，2018年12月19日銀行轉賬20萬元，2018年12月27日銀行轉賬30萬元，共計150萬元。

2019年6月19日，雙方簽訂《訂購房屋(定金)合同》，載明：吳曉燕為訂購飛亞公司投資開發的上海市車站西路XXX号地塊擴大用地4号房的一間商鋪(商鋪334号，64.2平方米，總價265.6萬元)和一套住宅房(車站西路XXX弄XXX号XXX室，104平方米，總價634.4萬元)，基于飛亞公司口頭承諾吳曉燕該兩套房屋原本可以在2019年4月簽訂正式的房屋買賣合同，但至2019年6月18日未能兌現，且吳曉燕已向飛亞公司支付150萬，為确保繼續房屋買賣，雙方經協商訂立本合同，飛亞公司需于2019年10月10日前與吳曉燕簽訂正式網上簽約，提供住宅出租車位(吳曉燕專用)一個，積極配合吳曉燕完成房屋貸款和裝修等事宜；吳曉燕在此合同簽訂之前已向飛亞公司支付了150萬的基礎上，于2019年6月20日前再向飛亞公司支付120萬元，合計270萬元作為定金，于2019年10月10日前與飛亞公司簽訂正式網簽合同；基于吳曉燕向飛亞公司支付270萬元定金，如果飛亞公司違約則雙倍返還定金，如吳曉燕違約則無權要求返還定金，且違約責任如飛亞公司無法償還，則由公司法定代表人黃平發個人償還；雙方簽訂正式的網簽合同之日本合同終止，且定金直接轉為房屋買賣的首付款。《訂購房屋(定金)合同》由飛亞公司、黃平發及吳曉燕簽名蓋章。

同日，吳曉燕通過其妹吳曉穎向飛亞公司銀行轉賬120萬元。同時飛亞公司出具定金收條，載明：至2019年6月19日飛亞公司已全部收悉吳曉燕支付的270萬元定金，其中含2018年10月8日支付的預付款100萬元、2018年12月28日支付的預付款50萬元，現已轉為訂購上述房屋的定金。後飛亞公司未按約簽訂正式網簽合同，故吳曉燕以飛亞公司違約為由，訴至本院，要求判如所請。

另查明，上海市車站西路XXX号地塊房屋産權原登記在上海川虹房地産開發有限公司(以下簡稱川虹公司)名下。2006年10月20日，川虹公司與飛亞公司就上海市車站西路XXX号4号房項目簽訂合作協議。2015年2月6日，川虹公司與飛亞公司簽訂《車站西路XXX号地塊4号房轉讓協議書》，約定飛亞公司獲得上海市車站西路XXX号地塊4号房在建工程所有權利及所占土地的土地使用權。2019年9月9日飛亞公司就其與川虹公司項目轉讓事宜訴至本院，案号為(2019)滬0109民初24690号，2019年9月27日本院判決：一、确認飛亞公司與川虹公司于2015年2月6日簽訂的《車站西路XXX号地塊4号房轉讓協議書》合法有效；二、川虹公司配合飛亞公司辦理上海市車站西路XXX号4号房項目轉讓登記手續。雙方對該判決均未上訴。2019年10月川虹公司配合飛亞公司辦理了項目轉讓登記手續，2020年10月飛亞公司取得了商品房預售許可證明。

審理中，本院根據吳曉燕的申請，于2019年12月4日裁定凍結飛亞公司名下銀行存款450萬元或查封、扣押相同價值的财産。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。從吳曉燕與飛亞公司簽訂的《訂購房屋(定金)合同》簽訂的目的及合同約定的内容來看,系為将來當事人訂立确定性的正式商品房買賣合同達成的書面允諾,目的通過訂立該合同約束雙方當事人承擔在将來訂立正式商品房買賣合同的義務,應屬預約合同。飛亞公司未依約履行上述合同，顯屬違約，原告已明确不同意繼續簽訂商品房買賣合同并提出解除上述預約合同，符合法律規定，本院依法予以支持。飛亞公司及黃平發主張根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》相關規定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定為無效，而主張《訂購房屋(定金)合同》無效，本院認為，因上述合同并非商品房預售合同，且未取得商品房預售許可證明亦不影響預約合同的效力，故對飛亞公司及黃平發關于合同無效的辯稱意見，本院依法不予采納。

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。本案中，吳曉燕與飛亞公司在《訂購房屋(定金)合同》中約定了定金條款，吳曉燕在向飛亞公司交付定金後，飛亞公司未依約與吳曉燕網簽合同，顯屬違約，應當雙倍返還定金。本案中吳曉燕共計向飛亞公司支付270萬元作為定金，但根據法律規定，定金的數額不得超過主合同标的額的百分之二十，現吳曉燕主張定金數額為180萬元，符合法律規定，吳曉燕要求飛亞公司雙倍返還定金360萬元及返還剩餘90萬元款項，與法不悖，本院依法予以支持。

當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人财産依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。本案中，《訂購房屋(定金)合同》中約定如飛亞公司無法償還違約責任，則由黃平發個人償還。根據該約定的内容，黃平發承擔的是一般保證責任，現飛亞公司尚未履行違約責任，吳曉燕要求黃平發承擔雙倍返還定金360萬及90萬元款項的訴訟請求，與法無據，本院依法不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、《中華人民共和國擔保法》第十七條、第八十九條、第九十一條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第四條之規定，判決如下：

一、解除原告吳曉燕與被告上海飛亞房地産開發有限公司之間的《訂購房屋(定金)合同》；

二、被告上海飛亞房地産開發有限公司于本判決生效之日起十日内向原告吳曉燕雙倍返還定金人民币360萬元；

三、被告上海飛亞房地産開發有限公司于本判決生效之日起十日内向原告吳曉燕返還剩餘房款人民币90萬元；

四、駁回原告吳曉燕其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本案受理費42,800元，訴訟保全費5,000元，共計47,800元(已由原告吳曉燕預交)，由被告上海飛亞房地産開發有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日内，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審　判　長　缪　歡

人民陪審員　陳　怿

人民陪審員　馬國華

二〇二〇年十二月一日

書　記　員　劉方園

附：相關法律條文

一、《中華人民共和國合同法》

第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護。

第九十四條有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力緻使不能實現合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明确表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限内仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為緻使不能實現合同目的；

（五）法律規定的其他情形。

二、《中華人民共和國擔保法》

第十七條當事人在保證合同中約定，債務人不能履行債務時，由保證人承擔保證責任的，為一般保證。

一般保證的保證人在主合同糾紛未經審判或者仲裁，并就債務人财産依法強制執行仍不能履行債務前，對債權人可以拒絕承擔保證責任。

有下列情形之一的，保證人不得行使前款規定的權利：

（一）債務人住所變更，緻使債權人要求其履行債務發生重大困難的；

（二）人民法院受理債務人破産案件，中止執行程序的；

（三）保證人以書面形式放棄前款規定的權利的。

第八十九條當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

第九十一條定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同标的額的百分之二十。

三、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導緻商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當将定金返還買受人。

四、《中華人民共和國民事訴訟法》

第二百五十三條被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行給付金錢義務的，應當加倍支付遲延履行期間的債務利息。被執行人未按判決、裁定和其他法律文書指定的期間履行其他義務的，應當支付遲延履行金。

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