随着法拍房逐步走進大衆視野，不少人希望通過撿漏的機會，買到一套優質好房。

但是法拍房畢竟是由糾紛引起，還是需要大家在參拍前做好充分的調研。我們根據線下共經手過的兩千多個真實參拍案例，整理總結成這份法拍房撿漏避坑指南，以供大家參考。

01

法拍房常見的那些“坑”

第一坑

房屋無法過戶

房子拍中後，房地産交易中心不允許該房屋的過戶交易。像這樣的房子，我們建議最好不要參拍，不僅耗費大量時間，其金錢成本也無法預估。

如何識别無法過戶的房子呢？

我們的交易專員總結出了這幾種真實發生過的例子：市政配套用房、曆史保護建築、不完整産權、連體房屋、軍産房、公房等，這些類型的标的在房地産交易中心辦理過戶時都會遇到不小的波折，有的甚至過不了戶辦不了房産證。

△市政配套用房

△市政配套用房

△曆史保護建築

△不完整産權

第二坑

房屋被租賃

一般我們遇到的有租賃情況的标的大緻可分為四種：

無效租賃，但被執行人及案外人極度不配合；

△無效租賃

△無效租賃

長期抵債的租賃；

△長期抵債租賃标的

△長期抵債租賃标的

真實租賃；

△真實租賃

原本無租約，卻突然冒出租約。

△原本無租約

△公告裡寫明無租約

△無端冒出租約

第三坑

房屋無法交付

經常關注【拍賣公告】的朋友們會發現，法院在介紹标的時都會寫上“按調查時現狀拍賣”。

但實際上，标的是個什麼情況，隻有真實下戶走訪才能發現。

△按調查現狀拍賣

像是爛尾樓、被大火燒毀過、沒有水電煤開戶、公告時沒有人實際有人居住、公告空置實際有群組等等這些情況都要在拍之前核實清楚。

有小夥伴會問為什麼會發生這種情況？可能絕大部分人都不知道，房子從開始張貼拍賣執行裁定，到正式上拍到大家能在網上看到，快的會有3-6個月， 慢的會有一年的時間，這中間可能發生的變化太大了。

第四坑

有人占用

如果标的被占用，且占用人極不配合，那麼房屋交付就會有一定的風險，甚至會造成有産證卻住不了的尴尬境地。

基本上分為三類：

被執行人占用 債權人占用 案外人占用

△标的有人占用

△公告情況

△債權人占用

△案外人占用，且不配合

在我們處理有人占用的房屋時，也要依據占用人身份的差異，來适當調整解決方式。

第五坑

高額稅費未事前評估

造成高額稅費的，無外乎這幾種情況：多次過戶、權利人差異、權利來源、土地性質、房屋性質等。

而這些信息，必須需要經過盡職調查才能看到，未盡調就開始參拍的做法在法拍房交易行業裡是大忌。

第六坑

被忽略的成本

有車位強制綁定購買、裝修家具強制綁定購買、面積差異等，實際與公告有差異的情況，不去實地勘測、調研，根本發現不了。更甚者，直到審稅繳稅被拒批，才被發現這些潛在因素。

△裝修家具強制購買

這樣的風險防不勝防，一旦發現風險立即調整預算才是最有效的規避方式。

第七坑

原房主身份

司法拍賣房産的來源一般分為銀行貸款、民間借貸、國家沒收、無主财産。這其中牽扯到的原房主身份殘次不齊,有風險的身份雖不常見，但是一旦出現就會很麻煩。

主要分為三類：兇殺、黃賭毒、民間高利貸涉黑，就算順利過戶、順利交付，住着也不安心。

第八坑

付款風險

第八坑：付款風險

分為：

銀行不能按時貸款

客戶預審與拍中後征信發生重大變化

貸款成數遠不及預期

貸款材料來不及準備

這些基本上都是關于法拍貸的風險，所以一定要仔細閱讀下方鍊接！

跳坑案例

第九坑

房屋質量、隐蔽瑕疵

一般的法拍房是意向買受人集中看房，看房時間并不長，如果未仔細查看，在入住法拍房後可能會發現一定的質量問題或其他未發現的瑕疵，比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的範疇。

如上圖所示，将上述法拍房網站上的圖片點擊放大後可以看出存在局部發黴的痕迹，可推測有局部漏水的可能性，因此建議以實地勘察為準。

第十坑

流程中業務操作出錯

法官業務出錯、擔保公司業務出錯、房地産交易中心業務出錯等等，像這些問題的解決免不了資金成本、出差成本、時間成本等，心裡煩躁不說還無可奈何。

△外地法官業務不熟悉，協執擡頭出錯、産權證号出錯

現實情況中我們也經常遇到這樣的情況，這些文件包含的内容多，特别是數字之類的，非常容易出錯。

02

關于避坑撿漏的建議

法拍千萬條，安全第一條，競拍不謹慎，買家兩行淚。願各位意向買家均能安全“避坑”，成功“撿漏”。

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