沒辦法，觀山湖就是觀山湖。

貴陽樓市的熱點，始終還是觀山湖。

答應過讀者要寫一篇觀山湖的續集，還等什麼呢？

續集聊什麼？上集我們研究的是觀山湖的核心區。

有朋友就問，那新世界呢？那閱山湖呢？那西南上城呢？那理想城呢？那映山湖呢？那誰誰誰呢……

沒問題，今天他們都來了。

次級版塊是什麼？

顧名思義，就是核心區之外的闆塊呗。觀山湖這麼大的面積，核心區占據了資源最豐富和集中的20平方公裡。而其餘的次級闆塊，構成了更加完整和豐富的觀山湖樓市。

上一篇推文，也有朋友不認同我對于核心區的觀點。

其實這很正常，候鳥房評所有的文章都僅僅代表我的個人觀點而已。

每個人都有質疑的權力，朋友們也可以寫出質疑的原因和你的看法。

真理越辯越明嘛，也可能最終能證明對錯的，隻有時間。

言歸正傳，觀山湖的這些次級版塊和核心區的差異比較明顯，但是也有各自的特色。

今天的推文，就是為了研究和探讨版塊的特征和版塊内的主要項目。

次級版塊在哪裡？

我曾經說過，觀山湖區有五條南北向大道很重要：金陽大道、長嶺路（數博大道）、雲潭路、賓陽大道和同城大道。

六條東西向大道很重要：北京西路、興築路（黔靈山路）、觀山路、林城路、金朱路和楓林路。

六橫五縱的路網，交叉起來就形成了一些圍合區域。

而次級版塊的區域，就是由賓陽大道與雲潭路之間、金朱路與楓林路之間、同城大道與長嶺路之間構成的覆蓋範圍。

這個覆蓋範圍可就比核心區大不少，裡面也有很多我們熟悉的知名樓盤。

以上就是我認為的觀山湖次級版塊。

分别有：西南上城版塊、觀山西版塊、新世界版塊、觀山北版塊、觀山東版塊和高鐵站前版塊。

東南西北，為啥沒有觀山南？

因為觀山南已經屬于核心區了嘛。沒辦法，誰讓人家開發早、成熟早呢。

雖然次級版塊知名項目很多，但是在公建設施、産業集群、商圈配套、地鐵線路等方面，對比核心區有比較大的差距。

這一點不用我多說，直接看地圖就知道。以城市資源論，這些地方确實隻能說是次級版塊。

次級版塊項目一定比核心區項目價值低？

這不一定。

一個項目本身的價值，是由多個變量決定的。區位可能隻是其中一個很重要的變量，但不是唯一可參考的變量。

對項目的評估，還需要加上商業、地鐵和學校、産品等變量，進行各個維度的統一考量。

就像碧海花園妥妥的是觀山湖核心區，但因為項目老舊、産品落後、服務一般，你說它的價值比得上閱山湖？

不可能嘛……

次級區域内具有獨特産品價值和資源價值的項目，反而會超過核心區的項目，這很正常。

大區域是大區域的價值，項目是項目的價值，兩者有交叉重合，但不是完全相等。

這個原則，大家一定要記住。

好的，接下來我們一個版塊一個版塊的分析。

西南上城版塊

西南上城版塊，當然就是西南上城這一個項目。

此前，我一直是把它劃歸到觀山西版塊。但後來仔細想了想，這麼大體量和覆蓋面積如此廣闊的西南上城。把它和其他項目劃到一個版塊，未免太不給面子。

超級大盤就要有超級大盤的氣度，自己就是一個樓市版塊的嘛。

所以現在就單獨把它設置成西南上城版塊。

西南上城面市以來，一直是觀山湖樓市風頭很勁的項目。特别是清鎮的項目，看見西南上城内心真的很複雜。

西南上城看似總體量很大，但其實是個散裝大盤，也就是通過賓陽大道串聯，各個組團分布于賓陽大道的兩側。這樣的項目其實每個組團之間的關聯性不是很強，但是另外一方面每個組團也可以得到一個相對比較獨立和舒居的環境。

▲數據來自于"銘騰數據"

西南上城在銷售上繼承了碧桂園的一貫風格，足夠狼性和狠辣。所以從2019年到現在，西南上城的銷售數據一直很好看。算得上是觀山湖區"價格便宜量又足"的典型代表，對觀山湖的置業剛需來說，西南上城值得好好研究一番。

但是在配套上由于西南上城的集中度不高，所以在生活配套上就不像其他的集中性大盤會更便利。現在整個賓陽大道的兩側還處于一個開發的初期，在四五年之後才會得到一個很大的改善。

其實我倒是很期待西南上城對面的那個交通綜合體，集合了地鐵、客運站和環城快鐵，是非常有潛力搞成一個交通樞紐中心的。但是這一片商業體量實在是太大太大，還需要很長的時間慢慢培育消化。要成為城市級的商圈，光靠西南商貿城那幾個館不停變來變去可不行。

觀山西版塊

同樣是在賓陽大道上面，以興築路、觀山路、林城路和賓陽大道這一縱三橫路網覆蓋的區域，就是觀山西版塊。

觀山西版塊，可以說是觀山湖樓市最熱鬧的一個版塊。

五個大盤，構成觀山西版塊的基本面。他們分别是：萬科理想城、宇虹萬花城、中鐵閱山湖、萬科翡翠公園和保利大國璟。

這個新興的住區有什麼特點？第一、項目體量大。六個項目體量都不小，可以說都是将近百萬平米左右的大盤：萬花城96萬㎡、理想城約80萬㎡、中鐵閱山湖的C區和D區約200萬㎡、萬科翡翠公園約85萬㎡、保利大國璟70萬㎡，這五個項目加起來就有将近500萬㎡，按100㎡一戶來計算，全部建成入住後共計5萬戶，約15萬的人口規模。

第二、自身配套全。都是大盤就有一個好處，那就是自己的配置可以做到齊全。先拿教育配套來說：萬花城自己有24班小學，12班初中；理想城引進了世紀城小學(北京第二實驗小學集團校)；中鐵閱山湖配置閱山湖小學、中加國際學校；萬科翡翠公園有一中新世界學校、保利大國璟有華麟學校……

然後是商業配套，幾個大盤目前都配套以底商為主，基本可以滿足業主的生活需要。但如果要外出娛樂購物，2公裡範圍内的萬達廣場應該是首選。所以别笑話人家萬達廣場LOW，選址還是很有眼光滴。

但觀山西版塊也有缺陷，最明顯的是交通問題。目前這個區域主要依賴賓陽大道、興築路、觀山西路這三條主幹道。其中賓陽大道是觀山湖區的一條重要縱線，鍊接西南商貿城為主，平時車流量不小；興築路是鍊接清鎮最主要的一條主幹道，車流量更是恐怖；還有觀山路就更值得說了，往西直達上麥收費站，高峰時期這條路必堵。

▲上麥收費站會長期影響觀山西版塊的交通

從地圖上面看，雲潭路其實距離賓陽大道實在是有點遠，直線距離差不多2公裡。這個區域，還應該有一橫一縱兩條道路，來解決版塊内交通問題。查閱了資料後，估計這條縱向道路就是在建的觀山湖區7号路。

▲7号路起點從地質科技園出發，接駁觀山路。橫向道路應該從萬花城旁邊出發，接駁雲潭路，據說名叫"賓雲路"。

觀山西版塊裡面的項目也挺有意思。比如像閱山湖這個項目，它擁有極強的景觀資源。可以說項目大部分的價格支撐都是來自于閱山湖公園，所以正因為這種得天獨厚的稀缺景觀資源，閱山湖的價格并不會比核心區域的低，甚至還要高。

當然，現在我們也可以看出中鐵置業對閱山湖公園的打造還是相當不錯的，後續還有很大的一片公園綠地的範圍會繼續打造下去，閱山湖公園再過幾年可能就要變成觀山湖區的副中央公園。

閱山湖對面的萬科理想城呢？其實很大的賣點，也是閱山湖的景觀。所以項目從一開始的銷售，就緊緊抓住了這個要點。當然，萬科本身的品牌号召力也不容忽視。而且項目的确趕上了好時間，銷售火爆。

總的來說，萬科理想城會是觀山西版塊一個不過不失的樓盤。買它，問題不大。但是要說極有亮點的地方，确實也很難說出個幺二三。而且，理想城裡面那片小别墅，做得真挺一般。

現在對理想城的期待，集中在賓陽大道與觀山路交叉口的商業部分。大量産品是公寓，沒啥好說的。但是理想城是否能在這個角落，打造一個小型的購物綜合體？其實是很能解決周邊未來的生活配套問題的。

再向北過去一點，同樣是萬科的項目——萬科翡翠公園。翡翠公園其實區位不差，本身又有地鐵站、環鐵站這樣的硬配置。而且因為是大盤，自身的配套也是豐富的，但前兩年為什麼銷售不咋滴？

這就要說到一個很重要的問題——價值共識。價值共識是任何項目銷售不可避免也一定要正視的重要問題。

價值共識，就是大衆對你項目的區位、品牌、産品等的認知程度。

拿翡翠公園來說，有地鐵、有商業、有學校、有品牌……但是，這個地方對于大衆來說實在是太陌生了。旁邊的老灣塘地鐵站，是1号線客流量最少的站點之一。普通人對這個地方連路過都很困難，更别說深刻的認知。大衆對這裡的認知程度，甚至還不如更遙遠的朱昌鎮。

所以，項目一開始的問題就是價格明顯的高過了大衆的價值共識。但是現在經過一系列的銷售手段調整，價格匹配上了的大衆的價值共識，項目又有學校、道路等利好信息的不斷釋放，所以項目的銷售也開始慢慢走上了軌道。

記住，價值共識是一切項目銷售的基礎。定價的原則，就是要以價值共識為基礎來做加減法。

剩下的兩個項目，一個是保利大國璟，另一個是萬花城。保利大國璟是保利進入觀山湖的第一個項目，區位不錯，産品打造上也沒有丢保利的嘴，該有的配套也比較齊全，隻是周邊目前還缺乏開發強度，所以顯得荒蕪。

項目規劃不錯，高層戶型也有一些創新的地方，特别是在觀山湖區洋房越來越稀有的趨勢下，保利大國璟推出的洋房量還不算少，而且産品做得足夠OK。

總的看來，保利大國璟我更推薦它的洋房産品，畢竟現在觀山湖的純正洋房是真的越來越少了。

觀山西的最後一個項目：萬花城。萬花城最大的特點是什麼？性價比撒，甚至洋房價格堪比其他樓盤的高層價格，而且是真洋房。

萬花城在觀山湖可以說是相對默默無名的一個項目，因為宣傳比較少，前期又是以定向銷售為主，所以很多人對它不怎麼關注，市場熱度也很弱。

但仔細分析下來，其實這個項目區位并不差、交通也還算可以、配套也比較齊全，屬于現在比較難得的全能大盤。該有的它都有，該沒有的它也一個不多做。而且項目現在基本上已經封頂，爛尾概率很低。對于在觀山湖區工作的朋友，手頭資金有限那還是可以來看看這個項目。

但是項目的不足之處也确實明顯，那就是産品設計上确實挺普通。對比很多的品牌開發商，宣傳上跟不上趟、産品上也确實沒有啥亮點。

觀山西這個版塊，更多的還是突出住區的概念。項目多且大，每個項目都能形成自己的一套體系。但這個版塊的商業中心，還是缺失的狀态。希望能有開發商，盡快的把這個空白補上。

新世界版塊

恒大金陽新世界，可以說是觀山湖最後的集中性超級大盤。經過将近十五年的建設，小區内已經非常便利和成熟。

新世界總體量400餘萬平米，一萬二千多戶，堪稱金陽巨無霸。所以在這個超級大盤内部，各種配套就很豐富也很齊全。比如商業上有旺角彙這個綜合體，也有黔貴裡這個商業街，還有新世界酒店這些配置。

很多人買新世界，其實是沖着學校去的。新世界内部就有觀山湖區外國語實驗中學、中加新世界國際學校、觀山湖區外國語實驗小學、貴陽一中新世界國際學校這好幾所學校，而且口碑相對在貴陽市都還算可以。不過我要說的是，其實新世界口碑更好的是私立學校，小區業主也不能保證一定能入學。

世紀城和新世界，一南一北扼守的觀山湖區的兩個咽喉部位。一個接駁雲岩區、一個接壤白雲區。而就論地形來看，其實新世界更有優勢。地塊方正的新世界，内部道路豐富，中心位置有2号線的金嶺路站，南北兩邊的組團還有2号線的南湖路站和金朱西路站可以使用，一盤三地鐵站，這在全國都是很少見的。

但是，新世界現在對内部道路的管理并不夠好。特别是旺角彙區域，經常塞車和車輛随意停放，小區的交通組織和停車管理需要改進。

新世界項目從最開始香港新世界來做的時候，就吸引了不少人的目光，而前期的産品從産品的設計和質量來看，都做到了貴陽的标杆水準，住在裡面的業主對裡面的物業服務也有頗多好評。

在恒大接手後呢，整個項目的建設進度是加快了很多，當然後面也确實發生了一些不太愉快的交房維權事件，不過總的來說新世界還是屬于一個非常不錯的項目。交通便利，配套完善，而且價格還是比較适中。

區位、全能、多面，就是是新世界的買點（很類似于逸都國際），而現在對于恒大來說，急于回籠現金也開始做出了實實在在的優惠讓利。一萬一左右的價格，對于希望在觀山湖置業的客群來說，是個挺靠譜的選擇。

觀山北版塊

觀山北版塊有一個地标性的公建，也是跟大家未來生活息息相關的公建。那就是省醫的金朱醫院，據說未來省醫本部會搬遷到金朱醫院，這對觀山湖區很多居民來說得到了極大的便利。目前醫院的主體結構已經呈現，就看裝飾和設備多久能完成。

省醫金朱醫院，就是觀山北版塊的中心。以此輻射的兩個商品房小區，主要是兩個項目：觀府壹号和恒大中央公園。

觀府壹号的區位不用說，确實是不錯的。要不然也不會拿下當年的"地王"。毗鄰金陽大道與金朱路，還有東林寺路和石标路，項目的道路交通确實算可以。

配套上，占了對面新世界的便宜，其實業主生活起來還是挺便利的。雖然項目也搞了一個"第一街"商業綜合體，但可以看出來生意并不咋地。對于這個區位來說，我認為還是招商和運營能力有問題，不然這個商業應該不止是現在這個樣子。

産品上，觀府壹号就着實一般了。無論是立面、戶型還是景觀，說真的也就是那樣。沒什麼特色的地方，同樣是國字号，景觀對比中鐵置業有差距。甚至有業主朋友和我調侃，辛辛苦苦高價買到的是"安置洋房"……

總的來說，觀府壹号區位不錯，關鍵是價格不低，自信滿滿的。對于綠色未來國企産業集群的職工，選擇這裡也算是合适的。

恒大中央公園，也就是原來的中渝第一城。在恒大收購項目後，終于還是沒逃過恒大的路數，完全變成了恒大的風格。經常給朋友說，看一個項目是不是恒大修的，根本不用看招牌。一看那個立面、那個頂部，就肯定知道是恒大的項目，八九不離十。

總的來說，處于金融城闆塊的恒大中央公園位置不錯。而且原來中渝操盤時，景觀就做得很可以，拿到現在也不算差。目前項目在售的産品，也是恒大一直以來的經典産品。戶型上沒什麼可以說的，問題都不大。但是恒大也是搞精裝的，精裝質量怎麼樣？交房時，希望大家多一點嚴格要求。

小區的底商提供了足夠的生活配套，在長嶺路對面不遠則是國貿在建的昱國尚呈購物中心，未來還是有些商圈潛力的。而且有軌電車T2号線的金朱東路站，就在長嶺路和金朱東路的交叉口，距離項目大部分組團也不算遠。

總的來說，恒大中央公園是一個比較均衡的項目。目前銷售的價格個人認為有些偏高，但也算合理範圍内。如果你在附近工作，這個項目可以多留意留意。當然，剛需的朋友更可以看看周邊的二手房，也許能發現不少驚喜房源。

但是所謂的"醫區房"也有問題。最大的問題，就是極大流量的車流和人流，好醫院從來都是人滿為患，導緻周邊的交通不堪重負。比如大家熟悉的貴醫門口北京路，省醫門口中山路，都是長期擁堵的狀态。

觀山東版塊

觀山東在哪裡？這個問題剛開始讓我也有點迷糊，不過還是按道路來研究一下。

簡單來說，就是金融城以東的範圍，大概就是觀山東版塊了。這個版塊，也是距離會展金融片區最近的區域。所以很多樓盤，也會說這裡是"金融城版塊"。

金融城版塊也好，觀山東版塊也罷，無非是個名詞，不用糾結太多。

在這個區域内的主要項目，一是金融城的配套住宅，現在主要在售的就是中天銘悅。銘悅怎麼說？還是中天搞會展城的風格，簡單樸實枯燥。沒什麼特别的亮點，也沒啥大的硬傷，配套什麼的因為金融城和會展城B區也比較齊全，産品和戶型馬馬虎虎，甚至價格也是那麼的不悲不喜，跟随市場。

當然，版塊内的另外一個項目就是樓市熱點，那就是中海映山湖。映山湖項目從拿地開始，就一直不缺話題。項目剛開盤不久，據說成績一般。當然，這有市場的問題，也有我剛剛說的價值共識的問題。不管怎麼說，畢竟它是觀山湖"地王"，我們還是希望這個标杆能樹得起來滴。

關于項目的分析在不久之前的文章中詳細說過，這裡就不贅述。

觀山東版塊，雖然緊靠着金融城這個大IP。但是熱鬧程度，對比觀山西還差了不少。如果能有更多的玩家進入，把區域的價值真正的做足做實，這裡還是有不少潛力可以挖掘的。

高鐵站前版塊

高鐵站前版塊，說白了就是貴陽北站前面的區域。這個區域從貴北大道建設的時候，就吸引了很多人的注意。

結果到現在，還是隻有一個北大資源夢想城。

▲高鐵站前還有不少土地等着開發

說好的實力開發商呢？說好的大項目呢？說好的高逼格呢？

其實這個版塊目前并沒有什麼住宅項目，當然我認為這裡也沒必要搞太多的住宅項目。

依托高鐵和地鐵的優勢，搞一些商業綜合體再加上部分住宅，是比較合适的。但已經到了2020年，盡快啟動起來才是硬道理，希望高鐵站前版塊不會讓我們繼續等待太久。

從中心到外圍，從版塊到項目

這兩篇文章，相信已經足夠讓你對觀山湖樓市有個全面的了解。

但在買房的時候，還是需要你根據自身的情況和需求，來選擇更适合自己的項目。

畢竟，買房真的跟談戀愛一樣，适合的才是對于你"最好的"。

更多精彩资讯请关注tft每日頭條，我们将持续为您更新最新资讯!