今天我們來聊聊杭州下沙大學城北的曆史、現狀及未來。

下沙大學城北南臨德勝快速路（快速路南為大學城高教東區），東臨錢塘江，北接海甯，西面是杭州灣環線高速，高速西是下沙北（元成）工業園區，總規劃用地面積約445.9萬平方米，是下沙的東北門戶，是繼金沙湖商務區、沿江居住區之後，下沙又一大型的居住區，下圖中藍色圈内就是大學城北片區範圍。

下沙大學城北位置

曾經的大學城北基本全是田地，一望無邊、四周荒蕪，基本看不到一個人。

下沙大學城北的過去（圖來自下沙網）

下沙大學城北的過去（圖來自下沙網）

下沙大學城北的過去（圖來自下沙網）

首先看下大學城北的最新用地規劃圖，見下圖。

下沙大學城北規劃1

下沙大學城北最新規劃

圖1和圖2的區别在于圖1中的最東面的原先規劃為商業用地修改為學校用地。

從規劃圖中可以看出，文海北路的西面定位是工業園區；文海北路的東面是大型住宅區，并輔之以必要的商業、體育、公園等配套設施。

大學城北一共規劃了4處商業用地；1處文化行政設施用地；3處公園/社會停車場用地；5所幼兒園、3所小學、1所中學和1所國際學校；1處醫院用地；1處體育設施用地；1處菜市場用地,；1處公交中心站或者首發站。

2010年初，下沙國土分局公布的《下沙經濟技術開發區2010年推介地塊彙總表》（下稱《讀地手冊》），着重提及了下沙大學城北單元，大學城北單元有29宗1176.5畝地，其中住宅用地26宗1094.5畝。

下沙大學城北開發新紀元（圖片來自下沙網）

2010年10月28日，杭州出讓3宗位于下沙大學城北單元的住宅用地，即杭政儲出[2010]42-44号地塊，當時土拍現場冷清，到場開發商很少，3塊地均隻有一家單位報價，分别加價100萬直接成交。42地塊由保利競得，43-44地塊則由宋都競得，成交樓面價分别為5257、5260和5258元/㎡，即後來的保利城市果嶺和宋都東郡國際一期嘉灣和二期朗灣。這次土拍開啟了大學城北開發的新紀元。

2010年11月25日，碧桂園拿下杭政儲出[2010]50号地塊，這是碧桂園首次進入杭州，樓面價6196元/㎡，這個樓面價記錄一直保持到2017年才被打破，開發成杭州碧桂園。

2011年10月25日利楓競得杭政儲出[2011]38号地塊，當時拿地樓面價為4716元/㎡，即豐隆百翹香江。

2013年4月25日宋都房産補倉下沙大學城北闆塊，競得杭政儲出[2013]26号地塊，樓面價5857元/㎡，即宋都東郡國際三期錦灣。

2013下半年-2015年，杭州房産市場處于低谷時期。這個時期大學城北一塊地未拍。整個市場在緩慢消化已拍的四塊地。當時大學城北在售均價在9000-11000元/㎡左右，碧桂園由于拿地價最高，并且由于戶型設計不好，造成得房率太低，遠不如宋都東郡國際和保利城市果嶺（城市果嶺138方戶型為5室2廳2衛，拿到現在來看，真是絕對的神戶型），銷售狀況不理想，碧桂園後來交房也鬧出了一系列維權事件。利豐地塊則一直拖到2015年才首次開盤，在售均價為12000-15000元/㎡之間，後來2016年再次開盤時銷售狀況大為好轉。

保利城市果嶺87方戶型（3室2廳2衛戶型）

保利城市果嶺138方（5室2廳2衛戶型）

2016年開始，杭州土拍市場開始慢慢複蘇，下沙土拍也時隔3年再次迎來土拍。2016年1月25日，保利競得杭政儲出[2016]49号地塊，樓面起價4533元/㎡，即保利像素，銷售均價在14000元/㎡左右；宋都競得杭政儲出[2016]50号地塊，樓面價4542元/平米，即宋都東郡之星，銷售均價在14000元/㎡左右。這次土拍價格居然低于2010年的首次土拍價格，說明杭州房産市場仍未複蘇。但随着G20會議的召開、減稅、棚改等一系列刺激性政策的出台，2016年下半年，杭州房産市場開始進入火熱階段，一直延續到2018年達到最頂點，後續逐漸開始出現分化，有些區域繼續上漲，比如奧體世紀城、未來科技城等少數闆塊，大部分區域開始穩定甚至開始下降。

2017年土拍市場非常火爆，6月5日金地以樓面價9644元/㎡，溢價率70%，自持41%競得杭政儲出（2017）17号地塊，而且需現房銷售；2017年8月14日金地再次競得杭政儲出[2017]39号地塊，樓面價13369元/㎡，溢價率為70%，自持23%，無須現房銷售。這兩塊地即金地都會錢塘曉春城和水雲城，2018年底高層毛坯銷售均價在22537元/㎡左右。

2018年1月12日，龍湖競得杭政儲出（2017）80号地塊，樓面價為16480元/㎡，自持20%，即龍湖春江天越，2019年2月首開，高層精裝均價26500元/㎡。龍湖地塊代表了下沙大學城北闆塊開發的最狂熱時期。

大學城北地塊價格（圖片來自下沙網）

2020年3月12日，祥生競得下沙2塊地，一塊是杭政儲出（2020）1号地塊，封頂且自持4%，且配建公租房占28.65%，樓面價10125元/㎡；另一塊是杭政儲出（2020）2号地塊，樓面價16763元/㎡，溢價率18%，地價已超過闆塊内此前成交地價（不算自持，如果算自持，可能還是龍湖樓面價最高）。這2宗地新房精裝限價均為2.62萬元/㎡。2020年7月7日，祥生競得杭政儲出（2020）7号地塊，樓面價為17792元/㎡，溢價30%，新房精裝限價26200元/㎡。3宗地合起來就是江山雲樾府南府、北府和西府。

祥生2宗地塊價格

2021年5月7日，祥生以樓面價17797.59元/平，溢價率29.82%，自持13%，再次競得大學城北一宗宅地，後定案名“文海府”，新房精裝限價26200元/㎡。這是大學城北最後一宗宅地，标志着大學城北住宅開發進入收尾。大學城北目前隻剩下幾宗工業用地和3宗商業用地、1宗文化行政用地和1宗醫院用地有待開發。

祥生四宗地塊分布圖

經過10多年的開發，到目前為止，下沙大學城北生活配套非常成熟，剛需人群多，小區入住率都非常高，居住氛圍濃厚。

已經建成入住的小區有宋都東郡國際嘉灣、朗灣、錦灣，保利城市果嶺，碧桂園，百翹香江、保利像素，東郡之星，彙瀾公寓，銀海公寓，都會錢塘，春江天越。有東郡、雲濤、淩雲、銀海、東保、彙瀾共六個社區，現有建成入住小區12個，總計可入住‬15668戶，未來還有祥生的四個住宅小區交付。

東郡國際和碧桂園

保利像素和宋都東郡之星

大學城北已經建成啟源幼兒園、大學城北幼兒園；啟源小學（杭州市基礎教育研究室附屬學校）、雲帆小學；啟源中學（文海中學托管）；還有在建的國際學校，大學城北幼兒園二、大學城北小學二等。

國際學校為15年一貫制民辦國際學校，辦學規模144班，計劃招生幼兒園至高中學生2472人左右，已經開始施工。國際學校對于闆塊來說，利大于弊，屆時将極大豐富大學城北的教育資源，提升闆塊的品質感，為大學城北居民及周邊居民帶來更多優質教育體驗。

啟源小學

啟源幼兒園

雲帆小學

啟源中學

大學城北國際學校

已建成營業的商業主要有圈圈裡，囊括潮流尖貨零售、網紅特色餐飲、精品生活超市、兒童趣味教育、屋頂文化休閑等五大主題模塊；和達城，集農貿市場、社區影院、健身休閑、親子教育、時尚餐飲等為一體，是下沙大學城北第一個社區型購物中心；不到1公裡還有已經建成營業的奧特萊斯1期，即将建成的2期和3期，配套将更加齊全。

和達城

圈圈裡

下沙奧特萊斯二期

已建成淩雲社區衛生服務站，建築面積約1500平方米，包含兒保科、婦保科、檢驗科、放射科、體檢科、口腔科等，社區居民一般的常見病、慢性病等有望在“身邊”得到解決。

淩雲社區衛生服務站

宋都東郡之星南面已經建成一處小型公園，此外秀水街北側也有一處公共綠地項目。另外碧桂園、保利城市果嶺小區後面就是下沙高爾夫球場。當然這片小區離錢塘江也很近，居民晚上去江邊遛個彎也是不錯的。

大學城北公園

已經建成并營業的大學城北健身中心占地面積1.8萬平方米，總建築面積約2.7萬平方米，由主館（北側）、攀岩館（西南側）和室外運動場（南側）組成。主館設有綜合健身館、多功能運動館及網羽中心等。攀岩館首層為配套輔助用房，二層為攀岩區，淨高可達24米，西南兩面設攀岩牆供人攀登。室外活動場設有3片籃球場，需要時亦可改作露天舞台或舉辦社區書市、文化博覽會使用。

大學城北健身中心外立面

大學城北健身中心攀岩館

下沙大學城北以前不被看好，但房價從最低時大戶型（保利城市果嶺大戶型）7千元（2015年最低）漲到如今房價普遍為2.5-2.6萬元，少部分曾經超過3萬，整體上翻了2-3倍，是名副其實的錢塘區“後起之秀”，房價甚至超過下沙沿江闆塊的很多樓盤，主要有兩個原因：

一是得房率比以前沿江闆塊的樓盤要高不少，沿江闆塊很多90平方隻有2房2廳1衛，而大學城北闆塊基本都是3房2廳2衛；二是因為房齡較短。因此即使沒有地鐵配套，仍然趕上甚至超過沿江闆塊房價。但随着時間的延續，大學城北闆塊相對于沿江闆塊的房齡短的優勢将表現不明顯，逐步削弱，隻有得房率優勢仍将保持較大優勢。

未來，大學城北闆塊房價的穩定及提升需要在以下幾個方面得到改進。

自身配套的健全方面，主要有醫療、文化設施、教育以及地鐵的配套，特别是教育、地鐵兩個方面對于提升大學城北至關重要。

（1）醫療設施方面。規劃的醫院用地位于下沙大學城北體育中心北側，百翹香江前面，面積為30畝地，規劃400床，規劃為三甲專科醫院，以前傳說極大可能性是三甲兒童醫院，急需盡早落地。

（2）文化設施方面。啟源中學的西面規劃為文化設施行政用地，2018年文體設施類規劃中曾出現大學城北文體中心的規劃，希望能盡早落地。

大學城北文體中心規劃

（3）教育方面。目前啟源小學為杭州市基礎教育研究室附屬小學，這有助于提升學校教學質量，而大學城北唯一的初中啟源中學已經被文海中學托管，未來教育質量如何将會一定程度影響到周邊小區的房價。

（4）地鐵方面。杭州四期規劃大方案中大學城北沒有地鐵規劃，還好在2021年全省鐵路建設工作安排中，國家發展改革委将“杭州下沙至長安城際鐵路（簡稱長沙線）”項目列入近三年長三角城際鐵路、市域（郊）鐵路開工項目清單，預計2023年開工，2026年完工。

從海甯長安鎮出發經過大學城北闆塊無縫連接文海南路站，海甯境内設置的站點有奧特萊斯站、錢塘之芯站、老鹽倉站和潮人小鎮站。杭州境内原規劃有大學城北站，站點位置‬不确定，但從《杭州醫藥港小鎮城市設計》中明确表述在海達北路與圍墾街交叉口預留一處軌道交通站點來看，東西快速線将沿着圍墾街自西向東鋪設，不管是從《杭州市綜合交通專項規劃（2021-2035年）》還是後來公布的《杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規劃》中，都可以看到東西快速線與長沙線在大學城北交彙處設TOD地鐵站。從海甯最新公布的長沙線來看，是走千帆路，那麼大學城北設站肯定也是在千帆路上，那麼是在東西走向的銀海街、水雲街還是淩雲街呢？

從道路寬度來看，淩雲街太窄隻有雙向2車道不适合，跟圍墾街不在一條線上，并且位置太靠南，首先排除。

水雲街跟圍墾街幾乎在一條線上，并且水雲街也位于大學城北的中心位置，挺符合線路走向的。但是水雲街道路也很窄，雙向2車道，并且往東需要穿過國際學校，但從國際學校公布的規劃圖來看，國際學校的北面規劃的是高層，那就是說如果走水雲街，地鐵就要從國際學校的高層地下穿過，這幾乎是不可能的，所以感覺不太會走水雲街。

最可能走的是銀海街，銀海街是這三條東西向路中唯一的一條雙向6車道的；雖然與圍墾街不在一條線路上，需要穿過一些工業園區，但由于工業園區都是低矮建築，并不影響地鐵線的穿過，往東延伸也不需要穿過高層建築物；并且從早期公布的地鐵走向來看，曾經出現過銀海街站，雖然屬于早期規劃，但至少可以輔助說明官方的意圖。

海甯公布的長沙線大緻走向

杭州市軌道交通TOD綜合利用專項規劃示意圖

杭州市綜合交通專項規劃（2021-2035年）示意圖

早期公布的長沙線走向

從現狀來看，大學城北土地已經基本開發殆盡，是一個以居住為主的生活集聚區，幾乎沒有高端産業，未來也很難有，因此更多地需要借助外部力量來提升闆塊價值。

（1）借力海甯錢塘國際城

海甯錢塘國際新城的規劃，可能彌補大學城北的産業缺陷，解決更多的就業機會，甚至提升當前人口的層次。2020年12月海甯公布了錢塘國際新城規劃方案。錢塘國際新城布局了創意研發社區、數字智造區、商貿服務區、國際社區、總部服務區和城市綜合服務區。最值得關注的是“杭海之門”，杭海之門片區是高新區的融杭門戶，該地塊内含有2002年托管給杭州下沙的3000畝土地（建設開發管理歸杭州，1000畝為封閉的高爾夫球場外，其餘2000來畝土地一直荒廢多年），目标是以高品質的城市服務對接下沙，整個片區含有居住、休閑購物、商務辦公、科創研發等功能，甚至還配置了國際會展中心、國際學校和國際醫院，打造宜居宜業的國際社區。

錢塘國際城如果能引入更多的就業資源，那麼目前大學城北的房價相對于海甯奧特萊斯闆塊的房價就更具有吸引力，畢竟大學城北入住人口的素質更高、教育資源也更完善更優秀。

錢塘國際城規劃

杭海之門1

杭海之門2

下沙托管海甯的3000畝地塊位置

（2）借力大創小鎮和醫藥港小鎮

大創小鎮和醫藥港小鎮是錢塘區重點打造的兩大産業高地，是錢塘區的未來之星，小鎮的繁榮必然帶來更多的就業人口，也會提升下沙人口的素質。将來的地鐵東西快速線和城際軌道長沙線将大學城北與大創小鎮、醫藥港小鎮直接串聯在一條線上，方便人口的導入。

杭州醫藥港小鎮

杭州大創小鎮

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