環城四區，如果要選個“樓市一哥”出來，西青區當仁不讓：緊鄰南開，配套成熟，各種優質資源加持，西青區樓市的熱度一直不低。

從最早開始發展的中北鎮，到後來的張家窩、精武鎮，西青區的各個闆塊目前來看都發展的不錯。

在西青的衆多闆塊中，有一個闆塊顯得十分特殊，那就是海泰高新區。

地理位置雖然在西青區，但行政規劃屬于濱海，闆塊一方面可以享受濱海不限購的政策紅利，另一方面又可以享受南開區的成熟配套，利好非常明顯。

近日，X先生探盤過程中，發現該闆塊以高新技術産業集聚為主，雖然闆塊内的城市界面還不錯，路面幹淨整潔，綠化也很好，但是生活氛圍較差。

走在道路上放眼望去，盡是半導體、醫療、光電等字眼，辦公樓層層疊疊，生活設施卻鳳毛麟角。

從3号線高新區站出來，沿着發展二路路向北走，路上沒有商店，步行約700米後才出現幾家，過去之後，就又是标準的産業園景象。

可以說，目前的海泰高新區闆塊談不上有生活舒适度，因為闆塊的最初的規劃就是産業帶動區域發展，生活、商業方面的發展現在比較薄弱。

目前，闆塊内有三個新盤項目，分别是保利拾光年，景瑞譽璟天地，還有純新盤金輝江山銘著。

那麼這三個樓盤的具體情況到底怎麼樣呢？讓我們一起看一下。

樓盤對比

商業

保利＞景瑞＞金輝

區域内的項目使用的商業配套來源主要有兩個，一是北部的中北鎮，二是伴随項目建設的滿足日常生活所需的商業。

中北鎮是西青最成熟的闆塊，發展時間很長，基礎的生活配套不用多說，大型商圈就有好幾個。全天津共有三個永旺，三個大悅城，兩個宜家，均有一處落地中北鎮。

中北鎮在闆塊的東北部，保利拾光年和景瑞譽璟天地距離中北鎮約4公裡，開車約十分鐘，南部的金輝則更遠。

三個項目旁邊都有自建的商業配套。

保利拾光年北部區域将建設4萬方的商業，規劃為人人樂、物美體量的大型商超，預計今年建成，明年由政府負責招商。

景瑞譽璟天地北部也建有小吃店、銀行、市場等商業店鋪滿足日常所需，約1.5萬方，除此之外還有四層到頂的社區醫院以及11層到頂的4星級酒店。

所有商業項目由景瑞承建，去年年底已經被政府以4.5億的價格收購，目前已經完工，今年年底交給政府，預計明年6月開業。

金輝江山銘著項目東側也建有配套商業，定位也是滿足生活所需。

商業配套問題是整個闆塊的缺陷，靠這幾個樓盤項目還是不好解決。不過三個項目互相照應，生活應該沒什麼問題。

學校

金輝＞保利=景瑞

教育方面，新區内沒有太好的公立學校，為了帶動闆塊發展，濱海引進了天津市重點學校——天津外國語大學附屬高新區華苑外國語小學，簡稱濱海小外。

該學校為十二年一貫制，招生範圍限制在了海泰産業園闆塊以内，今年6月份竣工，明年5月份招生，9月正式開學，是闆塊的教育核心。

闆塊内還有一所私立的楓葉國際學校，與濱海小外同為十二年一貫制，已經投入使用了很多年，不過學費較高，且高中階段需要出國。

三個項目旁邊都有配建的公立幼兒園，學齡前孩子的入學不用擔心。核心教育資源就是那所濱海小外，三個樓盤都能上，這點分不出誰高誰低。

要多說一句的是，金輝江山銘著緊鄰濱海小外，可以實現目送式上學，保利和景瑞稍遠，不過距離都在可以接受的範圍之内。

交通

金輝＞保利=景瑞

交通方面，目前闆塊周邊隻有地鐵3号線在運營，高新區站距離金輝江山銘著僅有1.2公裡，步行約10分鐘。

未來開通的地鐵8号線中北鎮站離最近的保利拾光年有3.7公裡，預計2025年通車。

而根據地鐵11号線的二期規劃，線路将穿過海泰高新區，預計有4個地鐵站，時間點尚不明确。

從軌道交通的角度來看，金輝江山銘著顯然是碾壓了其他兩個項目，小區距離3号線高新區站步行僅需十分鐘，其他兩個項目距離軌道交通都很遠。

當前園區内配備了很多共享電動車，結合X先生踩盤的情況，這些電動車非常必要，普通的自行車确實有點難以滿足闆塊内的出行。

從金輝到景瑞保利，有三公裡，騎車需要大概18分鐘，如果想去保利北側的超市采買，需要費一番功夫。

包括使用中北鎮的商業配套也要面臨距離很遠的問題，因此，想在闆塊内生活，汽車非常必要，而這一點，也在無形中提高了生活成本。

社區情況

金輝＞景瑞＞保利

保利拾光年2020年1月由央企保利獨資拿地，同年6月首開，物業和售樓處均由保利自己負責。

項目有有一大一小兩個地塊，小地塊8棟樓中有5棟被政府牽頭拿去作為了旁邊中科曙光的福利分房，其餘3棟作為商品房銷售。

産品均為14層到頂的小高層，一梯2戶，戶型為76平米2室2廳，87、97、99平米 3室2廳。

項目所有樓棟均已封頂，樓間距平均為33米，一期項目預計今年12月毛坯交付，2期項目明年9月可以硬裝交付。

保利拾光年的優勢在于房企的實力雄厚，資金鍊和樓盤質量都有保障，樓盤緊鑼密鼓的施工，如期交付應該問題不大。

項目的缺陷在于，北部有中北鎮的污水處理廠，西側地下有高壓天然氣管道，雖然不算有安全隐患，但心裡可能會不舒服。

景瑞譽璟天地是景瑞地産在天津的第一個譽字系産品，定位改善。

項目地塊面積7.56萬方，建面12萬方，由18棟小高層18層到頂的小高層組成，有三種戶型，分别為87和96平米3室2衛，123平米4室2衛。

小區的環境不錯，平均樓間距達到60米，采光非常好。下圖圖片在2号樓2層拍攝，樓間距達到了75m，非常寬敞。

其他方面，小區采用人車分流設計，地上沒有停車位，地下車庫用環氧地面，頂棚較高，且沒有管道，整潔美觀。

每棟樓下都有休閑涼亭，全年齡段景觀設計，15号樓旁有長者花園，使用進口器材；旁邊有兒童樂園，便于老年人看護孩子；還規劃了三個陽光草坪，總面積約5000平米。

項目的優點是居住環境較保利拾光年好，樓棟密度、休閑區域等方面都做的比較出色。

而景瑞譽璟天地有個問題非常緻命，那就是開發商的資金鍊問題。

去年年底，景瑞地産負債217億，其中包含106億短期拆建，這是拆東牆補西牆的症狀，房企的資金鍊很緊張，之前還出現過停工的問題。

不過在X先生踩盤當日，項目在正常施工，大型塔吊設備也在運作，售樓處旁的商業也基本建設完畢，目前來看問題不大。

項目目前承諾明年7月毛坯交付。

金輝江山銘著的售樓處是這三個樓盤裡最“高端”的。中式傳統風格的門臉，像古裝劇裡府邸。

進門後，超大觀景玻璃造價不菲，裡面的中式園林設計的也非常精細，售樓處的裝潢、大門、裝修都非常氣派。

而現在的售樓處未來不會拆除，園林、裝修都将保留，以後會作為進入小區的大堂。

金輝江山銘著也是金輝地産的高端産品系，海泰園的這個項目是全國第十一個“銘著”産品，項目定位改善，主要承接南開華苑的改善群體，産業園内部預算較高的人群也是目标客戶。

項目主要為小高層産品，中心區域有洋房，10-18層到頂。面積段覆蓋77-143平米，預計2025年精裝交付，小高的精裝标準為3000元/㎡，洋房接近4000元/㎡。

樓盤動态

保利拾光年經過将近兩年的去化，一期所剩的現房不多，僅有位于小區中心的13、16号樓在售，約有十餘套，面積以86、96平米為主。

13、16棟的中戶為86平米3室2廳，13号樓的邊戶為96平米，均價在22000-23000元/㎡。

二期項目将在明年9月交付，屆時廚房衛生間的牆磚地磚、卧室乳膠漆，水電地采暖将齊備，可選樓層也比較多，價格在20000-21000元/㎡。

在售樓棟為22、25、26、27号樓，中間戶型為76、86平米2居、3居，邊戶戶型為96平米3居室。

目前在售1号樓和16号樓的87和97平米3居室，6、8号樓在售123平米戶型，8号價格偏高，總體項目均價在16000-17000元/㎡左右。

據銷售人員介紹，下半年景瑞将放量出售8棟、500套左右的房源，價格約上浮1500元。

不過仍需要注意的是，景瑞當初的拿地價格為9998元/㎡，現在以16000-17000元/㎡的價格銷售定價偏低，結合開發商的财務狀态，項目的風險不能忽視。

金輝今年五月份新開盤，小高層均價20000-21000元/㎡，洋房均價26000-28000元/㎡，精裝修，高于景瑞，與保利基本持平。

首開的樓棟都是100平米以上的大戶型，總價較高，保利和景瑞80-90平米的小戶型就有了總價優勢，單從價格來看，金輝在這三個項目裡競争力稍弱。

購房建議

綜合比較下來，三個項目在商業、教育方面不分伯仲，交通方面金輝有明顯優勢。

社區環境上，景瑞和金輝更偏向改善，社區環境較好；保利拾光年周邊的污水廠和管道拖了項目的後腿。

品牌方面，保利是央企最為穩妥，金輝目前也沒有财務風險，景瑞的風險相對較高。

價格上，景瑞均價最低，保利和金輝的洋房處于統一價位段。不過金輝的洋房定價偏高，闆塊能否扛起洋房産品的去化率要打一個問号。

對比下來情況也比較明朗了：

如果預算充足，并且對居住質量有要求，那金輝肯定是首選；

如果預算一般，對社區品質也沒有過高的要求，就選擇保利；

而景瑞的情況比較特殊，房企的資金鍊一旦斷裂，那麼項目目前的優勢将蕩然無存；相反，如果項目順利落地，那麼譽璟天地絕對是三個項目裡的性價比之王。

這三個項目，如果是你，會怎麼選呢？

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