很多朋友都知道，房貸的月供有兩種計算方式，但是就是不知道怎麼計算，作為一個專業的地産人士，這個知識怎麼能不掌握呢？

今天我就和大家分享一下，怎麼計算月供，如何自己制作月供系數表，從而方便計算月供。

1

等額本息

等額本息就是每月還款本息相同，即每個月還銀行的月供都是一樣的意思，把銀行的本息平均分攤到每個月的還款日還款。

大家都說房貸便宜，但是其實銀行也要賺錢也挺奸商的，因為他們借錢給我們，用的竟然是複利模式而且是按月複利！

（腹黑一句，為什麼群衆存款利息低得可憐，還不搞複利呢？）

好在銀行讓你還的月供也是給你複利計息的，讓人稍稍安慰，所以這種模式和民間借貸放高利貸所說的利滾利、驢打滾的還款不計息還是有所區别的。

言歸正傳，我們先說等額本息的月供計算公式，就是下面這個

其中

y：表示月供，是月字的首個拼音字母；

P：表示本金，假如你貸款100萬，30年，P就是1 000 000；

i：表示月息，假如你商業貸款基準（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1 10%）÷12=0.449167；

n：表示月供的期數，假如你貸款30年，一年12個月，月供期數就是360。

下面說下這個公式是怎麼推導出來的，這當中要用到一個公式，等比數列求和公式（我附到後面再說）。

我們假設S表示本金利息和（即本息），P表示本金，y代表按揭者每月要償還的等額月供，

那麼根據複利公式，銀行要獲得的本息為

S=P×（1 i）n

按揭者每月要償還的等額月供也要計息，每個月産生的月供及月供的複利利息

第1個月y×（1 i）n-1

第2個月y×（1 i）n-2

第3個月y×（1 i）n-3

第4個月y×（1 i）n-4

…

第n個月y×（1 i）0=y

這些月供、利息和也要等于銀行的本息S

S= y×（1 i）n-1 y×（1 i）n-2 y×（1 i）n-3 … y×（1 i）2 y×（1 i） y

=

PS.這裡用了等比數列求和公式

同時又有銀行本息 S= P×（1 i）n

因此，就容易得到（月供計算中最難計算的）等額本息的月供計算公式：

2

等額本金

等額本金的意思是每月還款的本金相同，月供的組成分為兩部分，每月所還的本金相同，再加上未還本金使用一個月的利息。

月供為y（每月遞減）,每月所還本金為p=P÷n，其中P為本金，n為月供期數。

第1個月，本金p，需償還利息P×i，其中i為月利率，月供為p P×i；

第2個月，本金p，需償還利息（P-p）×i，月供為p （P-p）×i;

第3個月，本金p，需償還利息（P-2p）×i，月供為p （P-2p）×i;

……

第n個月，本金p，需償還利息[P-（n-1）p]×i=p×i，月供為p p×i;

所以，等額本金的規律是每個月的差額就是p×i，第一個月的月供最高，第一個月的月供為p P×i（其中p=P÷n,P為貸款本金總額，n為貸款月供期數，i為貸款月利率），以後的月供逐月等額遞減，遞減額為p×i。

3

月供系數表的制作

因為等額本金的計算比較簡單，首月月供=p P×i，月供遞減p×i。

因此月供系數表隻要做出1萬元貸款的等額本息即可，餘者可以類推，比如貸款100萬，就是100乘上1萬元貸款的系數。

隻要将1萬元套上基準利率、上浮比例、貸款年限到我們的等額本息計算公式就可以很容易算出，這裡我們就不一一計算了，感興趣的朋友可以自己用手機計算器算算看。

以下就是我制作的等額本息貸款系數表，大家可以直接使用。

例1：

假如某客戶從建設銀行等額本息貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。

對應上述表格中的系數就是56.09，這就意味着從建行貸款1萬塊是56.09元的月供，貸款100萬就是5609的月供。

如果我們套用公式

那麼，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，n=30×12=360,

經計算，最終月供 y=5609.07元。所以說，上述這個房貸月供等額本息計算系數表是相當精确的。

例2：

假如某客戶從建設銀行等額本金貸款100萬，貸款年限30年，利率上浮10%。

他的月供就是：

首月的月供=1000000÷360 1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元

以後月供是等額遞減的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元

即

第1個月的月供：7269.44；

第2個月的月供：7256.96；

第3個月的月供：7244.48；

……

餘此類推，依次遞減 12.48 元。

4

等額本金和等額本息的優劣

等額本金和等額本息各有千秋，前者利息少，但前期還款壓力較大；

後者每月還款額固定，但是利息較多，優點是每月還款壓力較小。

要不要提前還款

其實很簡單考慮下經濟效益，比較房貸、投資兩者的收益率高就行了！

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