最近，有數據顯示，2021年2月我國平均房價達到了曆史最高位1.12萬元/平米。而到了12月底，商品房銷售面積為21302萬平方米，銷售金額為20263萬億元，不難算出12月我國平均房價為9512元/平米。

這意味着，相較于年初的房價而言，如今國内平均房價已經整體下跌了15.22%，房價已經回落至2019年的水平。據房産機構預計，國内房價下跌趨勢一旦形勢，就很難逆轉，大家在2022年要做好“禦寒”的準備。

而對于國内未來房價的走勢，還是有部分的專家持比較樂觀的态度。北師大教授董藩，前不久在接受采訪時就建議全面放開限購、限售、限價，并将首付比例降低至15%，房貸延長到40年或者50年。與此同時，房産專家李鐵也認為，未來至少有2億農民進城，這也就意味着房地産至少還有15年的黃金發展周期。另外，還有不少人看多未來房産，認為現在正是“炒底”房價的好機會。

現在問題來了，如果2022年不買房，5年後房價究竟是“金價”還是“蔥價”呢？對此，我們認為，即使是現在，國内房價肯定也要遠比“金價”貴得多。未來5年房價雖然不會像“蔥價”那樣便宜，但大幅調整的概率非常大。

首先，國内房地産已經飽和，房地産金融杠杆已經用到極緻，已經不可能再大漲了。資料顯示，我國已經有96%的城鎮家庭擁有一套房産，有41.5%的家庭持有2套房産，有10.5%的家庭擁有3套及以上。

與此同時，房産已經占國内居民總資産的77%，另外隻有23%才是國内金融資産。目前，國内居民在房地産上的金融杠杆已經用到了極限，繼續大幅加杠杆的空間已經并不大。所以，未來5年之内房價大漲的空間已經沒有，但是調整的空間已經很大。

再者，國内房價從1998年房改以來，一直漲到2020年初，足足漲了22年，全國平均房價也翻了5-6倍以上。在此過程中，隻有2008年、2011年、2014年這幾次有過小幅調整，其他時段幾乎都是每年大漲。

實際上，這世界上根本不存在隻漲不跌的商品。在進入到2022年之後，國内房價就開始了停滞上漲，現在國内各行各業都不景氣，這種情況會持續很長一段時間，很多人的收入開始減少，甚至還有人會選擇棄房斷供，未來人們的購房需求會逐步減弱。

再次，我國人口的老齡化時代正在到來。截止目前，國内60歲以上的老年人口達到2.64億，65歲以上的老年人口達到1.9億。而年輕人數量是越來越少，90後人數隻有1.75億，00後人數降至1.45億。

而最近幾年新生兒的出生人數也在不斷地下降。2017年時的1758萬，降至2020年的1003.5萬。未來很多城市的年輕人根本不需要買房，隻要通過繼承房産就可以解決自己的居住問題。從總的趨勢來看，國内剛需購房需求也會越來越少。

最後，去年我國已經開始宣布要進行房産稅試點擴圍，等到未來時機成熟之後，再向全國推廣成功經驗。這也意味着，将來3-5年房産稅将會在全國鋪開。房産稅起到的作用是在房産的持有環節上增加囤房者的成本。

所以，一旦在全國範圍内開征房産稅，就會有大量囤積房産者抛售房子，屆時房價就會出現下跌。從目前情況來看，我國已完成了全國不動産的登記，房産稅試點馬上要擴圍，未來三五年内全面開征房産稅已經沒有什麼懸念了。

2022年不買房，5年後房價是金價，還是蔥價？其實這個問題很好回答，5年之後，房價雖然不會跌倒像蔥一樣的價格，但是逐步回歸居住屬性，去投資化的進程将無法避免。可以肯定的是，現在不買房，未來5年之後，可以買到更加便宜的商品房，購房成本将會大幅降低。

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