巴菲特曾說，“一生能積累多少财富，不是取決于你能賺多少錢，而是取決于你如何投資，錢找人勝過人找錢。”

不得不承認，房地産确實是一項高回報投資。

從曆史回報來看，在過去20年的中國，房地産年收益最少有3.58%，最高有10.78%。

以上海為例，據中原地産的統計數據，從2009年10月到2021年9月，上海二手房房價漲幅達到3.17倍，年均複合增長率為10.09%；而同期上證綜指的漲幅隻有1.2倍，年均複合增長率為1.57%。

雖然房地産風向已變，2020年的十四五規劃再現“房住不炒”，意味着中國對房地産的調控将從周期性調控步入常态化調控。從房産投資上看，靠炒房暴富的時代已經過去。

但請分清一點，房住不炒，不等于不要買房。

創意配圖：集中供地 地産調控 樓市調控 首付貸 樓市新政 房企 房地産稅 住房價格 基建 基礎建設

自住房還是得買；而且，買對城市、買對位置，買對戶型，資産依然可以實現保值增值，實現“錢找人”的目标。

買房首選，非此處莫屬

買房選錯地，好比炒股選到垃圾股，投資變“扶貧”。

有人咬咬牙關，在一線城市北上廣深買房；有人退而求次在南京杭州蘇州等新一線買房；也有人保持佛系，跑回老家三四線、18縣小縣城，甚至不惜跑鶴崗、乳山等低房價區域抄底買房。

那麼，哪些城市才是我們買房的理想落腳點？換言之，哪些城市的房子抗通脹能力才比較強？畢竟沒人願意在房價不漲、甚至下跌的地方買房。

先理清楚一個問題，為什麼房子能扛通脹，而白菜不能？

因為房子一旦蓋好，它的成本就固定了。在未來，其它新建的房屋會因為土地、人力、建材等成本上漲，房價自然會提高。而老房子的價格，也會随着物料的上漲而水漲船高。

另外，房子買下來後，房子本身不會變，但房子以外的東西，都可能發生變化。比如，周邊通了地鐵、蓋了新學校、普通醫院變成三甲醫院、馬路擴寬了等等，周邊環境變好了，房屋價格會漲得更好。

這才是“房産抗通脹”的真相。

也就是說，我們得在發展空間大、有前景的城市買房。在這些城市，伴随着經濟的發展，基礎設置如地鐵、學校、醫院等，會越來越多、越來越好，從而帶動房價上升。

房地産市場投資。房子的錢和稅

哪些城市才具備這些條件？

一線或者二線省會城市、以及城市群。

随着城市化進程，産業發展越來越集中在一線城市，和城市群的副中心，新興産業紮堆，軌道交通經過的土地資源就變得更值錢。

另外，城市的發展，強者恒強。大城市要資源有資源、要人才有人才，未來的資源還會繼續向大城市傾斜。

國家發改委發展規劃司發布的《中國城市綜合發展指标2018》裡提到：

排名前30位城市的GDP全國占比達到42.5%，主闆上市企業數量全國占比高達69.7%。

制造業輻射力方面，排名前30位的城市，貨物出口全國占比高達74.9%；高等教育輻射力，前30位城市的211和985大學數量，全國占比高達92.8%……

最新的《中國城市科技創新發展報告2020》也提到，在289個樣本城市中，北京、深圳、上海的科技創新力位列前三。

另外，報告還對14個規模較大的城市群科技創新發展水平進行評估，長三角、珠三角、京津冀三大城市群處于第一梯隊，大幅領先于其他城市群。

正因為各種資源，從人才到産業、資金等等，高度向大城市集中，所以你會看到，即便在房價盤整時期，經濟好、人口多的地方，房價依然堅挺，比如一線城市北上廣深和東莞、佛山、重慶、武漢等。

總的來說，條件允許的話，最好到一二線城市買；能在城市群裡買，就不選其它城市。退而求其次，在核心城市周圍的三四線城市，比如上海周邊的衛星城，也還是有上漲空間的。但在非核心城市周圍的的三四線城市，不能享受核心城市的外溢效應，上漲速度很慢、空間也很小。

城市群一般有一個特大城市為中心，在他周圍分布着一些衛星城市。這些城市會建立共同的協同機制，來實現區域内的協同發展和資源的優化配置。

在我國主要的城市群有大灣區、長三角、京津冀、成渝、長江中遊城市群。

城市人口淨流入，不可忽視的指标

如果你想去别的城市買房，又拿不準這座城市有沒有發展空間，可以看看城市人口淨流入這個指标。

人口淨流入，很好理解，一座城市，每年都有人離開，也會有人從别的地方，陸續來到這座城市，進來的人數 減去 離開的人數，數字是正的，就是人口淨流入。

在網上搜索這個城市的統計公報，就能查到城市人口流動的數據。

人口持續淨流入的城市一般都不錯，人都願意湧入這個地方，這裡經濟、産業等都比較完備。有人，才能給城市帶來經濟增長的活力，我們沒見過哪個城市因為人口太多而被壓垮，反而有城市會因為大量人口流失而衰落。

所以，人口持續淨流入的城市，是我們買房的理想落腳點。

根據各省統計公報發布的人口數據，2021年人口淨流入前五名的省份是浙江、廣東、湖北、江蘇和福建。

往細說，人口流入地區，主要集中在大城市和周邊地區，包括廣深佛珠、滬甯杭蘇常、武漢、西安、合肥等地。

湖北常年不出彩，增量突然前進至全國第三，值得說道，不過增量完全來源于武漢驚人的120萬，全國第一。

從增量上看，武漢一地持平了浙江 廣東兩省增量的總和。

人口淨流出的地區數量較多，多達16個省份，流失最多的分别是河南、黑龍江和雲南三地，黑龍江是東三省之一，常年人口外流。

三地的共同影響因素是2021年都遭受嚴重的疫情打擊，河南更是承受了暴雨襲擊，對人口去留影響明顯，但是省會鄭州還是增加了12.2萬的常住人口，省内人口流動也趨向于中心城市。

從人口淨流入這個指标，進一步剖析黑龍江的鶴崗，鶴崗是完美低價區，目前均價大概在2000-4000塊一平，如果是個單身漢買套小的，10萬塊以内就能解決。

如果再往郊區去一些，還有更便宜的，也就是鶴崗打出名頭的“2萬塊買套房”。

然而，就是這麼一個諸多人理想中完美的低房價聖地，它的房地産卻已經死了，連着一腳踏進去的，還有它的經濟......

2020年，全市社會消費品零售總額同比下跌5.2%，财政收入同比下跌10.3%，失業率3.3%，十年人口流失16.7萬。

可以說，根本沒人去，而慕名前往的，也壓根留不下來。因為沒什麼工作機會，成了鶴崗留不住人的“天然屏障”。

所以，拿不準要不要在某座城市買房、不知道它未來有沒有升值空間時，可以重點看看這座城市曆年人口淨流入數據。

葉大美陷入了沉思，她琢磨着，我老家小縣城，雖然沒什麼産業，人口也一直呈現出淨流出狀态，但好在通了高鐵，房價未來升值空間是不是還挺大的？

漫畫：買房總被“坑” 房産中介行業“信用塌方”

葉大美的想法，也是很多人買房的一貫想法，不管城市經濟如何，通高鐵=房價暴漲。

可通高鐵了，房價一定會漲嗎？看看美國的經驗。

1956年，美國通過了《美國州際高速公路法》，然後建成了發達的全美州際高速公路網絡，極大地降低了物流成本。

上世紀70年代，美國五大湖區老工業基地開始衰敗，産能過剩，又面臨産業升級壓力。

産業轉移和人口轉移時機出現，方向就是美國自然資源豐富，空間廣闊的西部和南部地區。

結果就是，美國産業大轉移，五大湖地區衰敗，房價停滞...

有高鐵确實會方便很多，從這個城市到那個城市，時間大幅縮短。相應的，城市空間距離也大幅縮短。

但高鐵隻是降低了大家出行和遷移的成本而已，一個城市未來能不能起飛，不能隻看通不通高鐵，關鍵還是要看城市自身的禀賦資源。

你想，如果一個城市沒啥産業基礎，營商環境又差，高鐵一通，隻會加速衰落，因為往外跑更加方便了。

所以，即使小縣城通了高鐵，也不意味着房價會大漲，别輕易因為通高鐵，就去經濟落後、人口淨流出的小地方買房、囤房。

押注小産權房？萬萬不可取！

城市選得對，買錯房子，照樣血虧。

2021年以來，深圳樓市調控得厲害，很多人盯上了小産權房。據媒體報道，當時深圳一些小産權房，單價飚到五、六萬一平。

小産權房房價大漲，難道醜小鴨要變成白天鵝了？

單價五六萬的小産權房，這可以說是天價了。

因為一般來說，小産權房因為不用繳納土地出讓金等費用，成本低，價格可能隻有同類商品房的三分之一。

深圳小産權房整體價格并不高，一套70平米的小産權房，總價也就80萬出頭，算下來1萬多一平。

而且，小産權房不限購、也不占用買房名額，對不了解真相的剛需群衆來說，這可不就是天上掉下來的餡餅嘛，必須整兩套啊。

說不定将來小産權房能轉正，價格暴漲，轉手賣出去，不得血賺一波~

理想很美好，現實很骨感。以目前政策來看，小産權房轉正機會不大。

小産權房至今無法轉正的根本原因，就出現在這個“小”字上面。

大産權房是由國家房管部門頒發産權證的，比如40年産權、50年産權、70年産權。咱們說的普通商品房，都是大産權房。

小産權房則是在農村集體土地上建的房子，産權屬于集體，産權證是鄉政府給發的。這種房子可沒有國家發的土地使用證，也沒有預售許可證，購房合同也不會在國土局備案，它的産權證不是真正合法有效的産權形式，沒有法律效應，得不到法律的保護。

這會帶來什麼後果？

商業配圖：小産權房

第一，小産權房沒有房産證。

小産權房占用的是集體建設用地，而農村集體土地相當于一本整體的房産證。

比如說，在這塊集體土地上建了50套房，這50套房是共用一本整體房産證。也就是說，每個屋主沒有單獨的房産證，當然不能自由買賣。

你非要買，也行，但房管部門不會給你辦過戶，也不會發房産證。你買了這個房子，它不是你的财産，你隻有使用權，隻能住裡邊而已。

王五手上有一套小産權房，想賣，但買家一問，你沒産權，就沒有辦法落戶，光有個房子，别說小孩上學有問題，就自己是不是房屋的主人，都說不清楚。

房子隻能爛在王五手裡，沒人敢接盤。

第二，小産權房無法貸款買房，也無法抵押貸款。

小産權房，連個國家承認的産權證都沒有，如果還要貸款買房，第一步就被刷下去了。

你要麼就全款買，要麼就去借利率比較高的短期貸款來分期。深圳目前的一些小産權房就是這樣，可以選擇全款交付，也可以先給5成首付，剩下的就申請消費貸。

全款的話，有這錢直接買個小點的商品房它就不香嗎？至于消費貸，不僅利率高，國家也不允許這麼幹。

想拿手上的小産權房抵押貸款，結果也是一樣的。

因為銀行抵押貸款，它們是怎麼規定的呢？原話就是，我行接受産權明晰、變現能力較強的商品住房和商業住房作為抵押物。

第三，小産權房有一房多賣的風險。

小産權房轉手非常困難，貓膩也很多。因為沒有産權證，無法完成過戶手續，房主完全可以把房子賣給你之後，又賣給别人，背地裡搞一房二賣。

葉大美要賣小産權房，她和王五簽了買賣協議，協議簽訂後，兩人如約履行了協議，但是由于是小産權房，所在的土地是集體土地，所以，房屋一直沒能辦理過戶手續。

也就是說，現在房子到底是誰的，你都搞不清楚。尤其是葉大美，他完全可以耍賴。

這合同本身就不受法律保護，碰上這種倒黴事，你還拿他沒辦法。

第四，小産權房即使被拆遷了，拆遷賠償也難以拿到手。

因為沒有有效産權，小産權房想要拿到拆遷賠償非常困難。

農村土地上的小産權房，在拆遷時，賣方也許可以獲得少數賠償，但由于購房合同不成立，所以産權并沒有變更，導緻買家直接涼了，沒有賠償。

葉大美和王五交易5年後，村裡拆遷了，這房子剛好在拆遷範圍内，這會兒葉大美就翻臉了，告上法庭說，合同無效。那王五能答應？但你沒辦法，因為法律規定就是這個樣子，所以這事最後也沒個所以然。

如果是違章建築，就更談不上賠償問題了。

哪個中介推薦你去買小産權房，建議直接拉黑！

（免責聲明：本文為葉檀财經據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）

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