北京未來樓市是漲是跌?京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個,1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!,今天小編就來聊一聊關于北京未來樓市是漲是跌?接下來我們就一起去研究一下吧!
京房會擁有十年以上樓市實操經驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環節的實戰專家;累計實地勘查社區超10000個,1500餘次買賣經驗;幫助在帝都打拼的人買一套優質好房,搭上這座城市經濟增長的紅利,得到确定的回報!
北京跑赢大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關注公衆号|京房會進入知識星球可進行提問
Q:提問:京總好,目前想在北京購買自住房一套,預算1000—1200,我本人在沙河工作,有班車,媳婦在中關村工作,有辦法解決學校。目前看了清河闆塊的橡樹灣,學院路闆塊的逸城東苑以及奧森闆塊的融域嘉園、澳林春天和京師園。還在猶豫中,請問京總認為這些闆塊怎麼樣?更推薦那個盤?
A:回答:您好,感謝信任;1、1000-1200是一個很好的價格段,如果選籌精準,未來的漲幅應該是可觀的;首先這個總價可以買到市場上的主流戶型,北京從2016、2017嚴調之後,所有的置換家庭基本全部都勸退
加不上杠杆導緻積壓的購買力會集中在改善群體,這部分改善群體一定會在近期有一個集中的爆發,總價1500萬以上屬于藍海市場,1000到1500萬可以拿到核心地段熱門區域的次新3房或者品質兩房,目前各類福利房的供應會導緻這些區域的次新會越來越稀缺;以投資的角度,購買力比較集中的核心地段次新符合未來市場的主流。
2、1000以上的标的如果選籌錯誤可能會導緻未來的流動性不好,或者嚴重跑輸大盤;失去了投資的意義,比較穩妥的打法是選擇核心區,核心區一般是指在城市分區中由某一種資源形成聚焦,為什麼是某一種資源聚焦才會用核心區形容,
即便是北京也分“市級功能”,和“區級功能”;衣食住行,大商場每個區都有一些,但高端消費,頂級品牌購買能力有限,每個城市最多隻能養活一片商鋪,這就是“市級功能”某種資源形成的聚焦,購買力更強。
我們會看到一些冷門闆塊的貴婦盤,就是指比同區域的二手盤貴大概一平1-2萬,這種盤買過來之後大概率站崗5-8年的時間,這個背後的邏輯就是沒有購買力,或者說購買力有限導緻沒有更多的人去接盤,隻有量大才能推高價格,可以用供需來形容,隻有供需失衡,價格才會上漲,這個是微觀市場的邏輯。
3、清河和學院路、奧森闆塊屬于三個不同概念的區域,清河的價值是有海澱不錯的學區配套 附近産業的支撐,目前區域的配套也比較完善,品質盤紮堆,學院路已經比較固化了,這個區域算是城中區,嚴格意義上熱門區域都算不上
奧森的價值主要是生态資源比較好,但生活配套比較一般,還是靠吸收東西産業區的購買力,這三個闆塊清河和奧森闆塊都可,學院路一般;清河的樓盤跑赢大盤的概率更大,奧森闆塊跟着大盤跑問題不大,但房價的阻力位比較難破.橡樹灣的五期也就是萬像府溢價稍高,這個闆塊13萬有點虛了,其它都可。
綜合建議:優先橡樹灣、其次奧林春天、京師園;建議認真閱讀星球置頂的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,隻留霸盤》祝一切順利!有問題可再向我提問!
Q:提問:京總,您好!拜讀了您星球的文章收獲很多。結合我們家的情況,有些問題想請教您。我在西單上班、我老公在東直門上班,孩子去年剛出生,已落戶西城白紙坊。家裡有兩套房子,一套房子在豐台星河苑小兩居;另一套房子在恬心家園小開間。如果把兩套房子變現,加上現金貸款等,總共1400萬。
考慮上學、居住以及上班交通等因素,目前有兩套方案,想讓京總提提意見。第一套方案是,把兩個房子都賣了,換個大三居,但是買在哪裡沒有考慮好,希望有保值增值的效果;第二套方案就是恬心家園的房子不動,把星河苑的小兩居賣了,加上貸款現金,預算800萬出頭,也隻能在同小區換個小三居或者大兩居。想聽聽京總的意見,哪套方案更合适?推薦哪些小區?
A:回答:您好,感謝信任和認真閱讀!星河苑在市場上的表現比較匮乏,近幾年價格一直起起伏伏;行情來了個别比較突出的房源能有一個10%的漲幅,但市場熱度下來會馬上有回調的現象,南四環缺少優質産業和優質商圈,長期吸引不到優質的購買群體,房價也相對較弱,恬心家園的保值增值屬性比較穩健,漲幅也可,可以優先考慮第二個方案,等下輪行情把星河苑的房子出掉,用本金撬動最大杠杆買優質盤即可
建議認真閱讀星球精華欄的文章《北京房産投資核心邏輯和原理》祝一切順利.
Q:提問:京總您好,本人情況:自住德勝片區學區老破小,想置換一套大三居(自住兼保值升值功能),預算1500-2000(出售學區房 現金)。孩子西城上學需兼顧路程。如果新選房子距離學校較遠也可以考慮,但希望房子具有比較強的升值潛力。目前有兩個換房方案:
一、出售現有學區房,房款加部分現金買一套1500萬左右的大三居,剩餘資金再購置一套西城總價低的學區房或用于其他投資;
二、全部資金用于購置一套高品質大三居。但換房後孩子(目前五年級)隻有西城學籍,沒有西城戶籍,擔心政策變化後期對升學有影響。
目前考慮的區域和樓盤如下:1.太陽宮(考慮太陽公元、金星園、火星園、鳳凰城)2.望京(考慮東湖灣、湖光壹号、融科橄榄城)3.大屯附近(考慮光大名築、遠洋萬和城、亞運新新家園)4.奧森闆塊(考慮美倫堡、澳林春天)5.西北二三環附近(考慮金晖嘉園、金尚家園、遠洋風景、冠城園)6.安貞附近(考慮勝古譽園)
鑒于以上内容,請您就換房方案、樓盤選擇、杠杆使用給一些專業意見,謝謝您!
A:回答:您好,感謝信任!兼顧孩子未來升學,1500選一套品質三居 一套最低總價學區房,這個方案比較穩健,注重房子的升值潛力可以重點關注下望京,望京不能說升值潛力大,隻能說比較穩健,房價的天花闆比較高,奧森的優勢是生态資源好,但本地的購買人群全是來自于周圍産業,換句話說奧森的漲幅還要依靠外區的購買力,太陽宮的太陽公元稍有溢價,鳳凰城還不錯,可以看下三期和四期
安貞、西北二三環如果總價超過1500不建議做為重點選籌對象,這些區域屬于熱點區域,和龍頭區域的漲幅還是有差距的,剛需八九百的總價選這些位置還可,超過1000,總價越高,漲幅越一般,這個總價選龍頭闆塊流通性和保值升值性都比較占優勢
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Q:提問:您好!想咨詢下,目前有裕中小兩居學區房一套用于孩子24年上學,考慮到搬到那邊不夠住,想在學校附近買一套三居室,目前相中朝陽區京友公寓154平三居(95年)和裕中東裡98年96平三居,這兩個優缺點明顯:
1、京友公寓優點是南北通透夠大能住,但是沒有小區環境,整體來說感覺叫不上次新,怕将來保值升值空間有限,且商品房需要全款買,雖可以全款但是占用資金過大用不了杠杆(不考慮DYD),買完這套房子手裡就剩下兩三百萬,不好再操作下一套;
2、裕中東裡優點是公房可以高貸款,省出來的錢有七八百萬,可以再買一套品質房子,距離另一套學區房也比較近,比較方便,缺點是房子不如京友大,且有一定學區風險,怕影響未來保值升值。總體要在這裡至少住10年,所以從綜合角度考慮,哪種方案更好,謝謝!
A:回答:您好,感謝信任!1、如果以投資的角度,這兩個盤我們都不會選,京友公寓這種盤沒有居住體驗,近五年的漲幅是橫盤狀态,小區在市場上競争力匮乏,未來的漲幅不确定,除非遇到大放水,全市普漲,但這就有賭博的性質了
裕中東裡比京友公寓稍強一點,漲幅不到10%;目前的學區溢價比較高,可以高貸款的盤一定要警惕,從房産投資的角度貸款加杠杆是擴大倉位,漲幅靠選籌,賺錢靠杠杆,總價500萬和1000萬的賺錢效益不同,簡單說:我确定選的這個盤3-5年的時間會是30%,40%的漲幅,有了這個定論之後,我就想盡一切辦法擴大倉位加杠杆.高貸款的前提是選籌正确,如果選籌錯誤,您杠杆加的越重,虧損的就越嚴重.因為北京一次置換的成本較高,後期再置換也會非常的麻煩.
2、既然您們已經解決學區問題,沒必要全部把資金壓在學區上,完全可以投住分離,買一套沒有學區溢價的純投資品出租出去,自己現在的房子不夠住可以在學校附近租一套;這樣的話對于您們更穩健一些
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Q:提問:京總您好,請幫助答疑解惑;孩子25年上小學,有德勝學區三帆附小老破小學區房,731前已過戶,确定能上。現想在周邊購入一改善三居,孩子小學初中高中期間居住,兼顧BZ ZZ。手裡大約200W現金,準備出手霍營一套(市價約350W)和海澱晨月園一套(人大附小XQ,市價約1000W),加上貸款能有1700W的ZJ。周邊看的小區中,比較中意的是冠城北園&冠城南園(海澱,單價都比較高,好的樓層戶型12W),華亭嘉園(朝陽,單價比較低,但略遠,好的樓層戶型8.5W)
以上是基本情況,請問:
1.冠城北園&冠城南園和華亭嘉園這些算不算核心區域,按照京總的分析邏輯,周邊也沒有出色的産業,中長期有BZ ZZ的基礎嗎。
2.從BZ ZZ的角度來講,冠城北園&冠城南園和華亭嘉園哪個更優質,冠城北園&冠城南園單價現在都已經很高了。華亭嘉園小區環境挺好的,卻常年沒有跑赢大盤,問題是在哪裡?
3.冠城北園&冠城南園買三居資金上有較大壓力。南向 中高樓層單價都很貴(普遍要1800W ),如果買2居,中長期對于三居來說會不會有劣勢。三居如果選東/北向的能便宜不少,長期BZ ZZ值得咬牙上南向 中高層嗎。
4.有沒有其他的小區推薦,周邊看過的有華展國際公寓(戶型都不方正)、京友公寓(幾乎沒有小區)、華盛嘉園(有些遠),能否兼顧BZ ZZ 能居住上學推薦合适的小區。
5.晨月園比起冠城北園&冠城南園和華亭嘉園,中長期BZ ZZ的前景會更好嗎?
6.因為屬于一賣一買,操作的時間節奏能否有建議。請京總解惑,不勝感激。
A:回答:您好,感謝信任!1、什麼叫核心區,北京的房地産市場是點狀分布邏輯,就好比一塊大餅,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一個個十萬的樓盤,而周圍的大面積空地可能就差點意思,比如某一個區域一旦崛起互聯網風口期公司,估值是千倍萬倍的增長,可以一夜之間誕生出無數個千萬富翁,這些富翁首要的需求就是買房加置換,而一旦風口期過去,一切又回歸平靜,整個區域的價值也會瞬間轉移,因此我們永遠不知道哪個互聯網公司會踩中風口期一夜之間崛起,崛起之後能撐幾年,而我們能控制的就是“聚焦”,因為隻有“聚焦”價值才穩定,不聚焦的區域價值會發生漂移的現象.
如互聯網産業聚焦的區域;望京、上地西二旗、西北旺、亦莊
權貴型聚焦的區域;萬柳、亞運村、西城;
資本型聚焦的區域;國貿、金融街;這些都稱為核心區,這些區域的價值一直存在,房價也就常年是一個穩健向上的,如果遇到市場好,可能一夜之間上漲20%,一年能達到30,甚至50,市場冷下來可能回調5%—10%,價值不穩的區域,可能漲30%,回調20%甚至30%,這個背後就是購買力的邏輯.
2、霍營350W住房、晨月園市價約1000W,這兩個盤晨月園還可,如果您置換的房子跑不赢大盤,或者低于晨月園的漲幅,那麼您的置換可能是損失的.冠城這個樓盤能否保值增值,馬甸本地是沒有優質的企業的,主要還是靠吃外地的産業,冠城這個盤在商圈内沒有稀缺性,屬于中規中矩的盤,保值還可,但跑赢大盤有點困難.
3、北京過去的市場是剛需驅動,現在乃至未來是改善驅動,因長期的調控和限制杠杆,導緻積壓的購買力全部集中在改善群體,總價1500萬以上屬于藍海市場,可以拿到核心地段,次新3房或者品質兩房,目前各類福利房的供應會導緻核心地段的次新會越來越稀缺;幾乎成為孤品,以投資的角度,購買力比較集中的核心地段次新,符合未來市場的主流;1700W的總資金,我是建議第一在闆塊上選第一梯隊的商圈,因為這個屬于改善的範圍,如果在商圈上選籌有瑕疵,未來房子的流通性可能會打折,投資房産表面拼的是選籌能力,實際拼的是金融财技,不知您們傾向于哪個方位,或者接受接送孩子學校的距離,關于這個細節可再向我單獨提問一條.
4、一賣一買,您現在持有的房子還不錯,出貨應該很快,以利益最大化的角度操作是:先買後賣,市場熱之前買入,大額定金鎖房,在價格上可以向賣家稍做讓步,争取更有利的賣房時間,以時間換空間.這個是利益最大化的操作思路
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