如果買房買到了房價的“山頂”上，該怎麼辦？有人選擇坐守，有人則選擇割肉出局。日前，廣州增城的一名業主将購入價2萬元/平方米的房子，以1萬元出頭/平方米近乎腰斬的價格對外銷售，吸引多人在房子處聚集，一度被傳為遭小區其他業主圍堵讨要說法。

此前，由于降價而引發圍堵售樓處的案例較多，但是因為業主降價賣房而遭遇其他業主圍堵的現象，則比較少見。

事情真相到底如何？這背後又有何信号？

半價賣房引發争議

在堅持了一年之後，位于廣州增城區的保利中航城項目的業主黃先生決定不等了，将房價一次性降到位，其96平方米的一套複式三居房子，在二手房平台上挂牌總價是123萬，單價1.28萬/平方米，遠低于其購買價近2萬元/平方米，相比于此前該項目的售價2.5萬—3萬元/平方米，這一價格近乎腰斬。

降價信息很快被房産中介告知購房者。網傳照片顯示，多人聚在黃先生的房内，似乎有所争執。

有媒體稱，在中介帶看這套房子的時候，其他多位業主前來堵門讨要說法：他的這一行為拉低了小區的價格，幹擾了小區的成交價格，與業主們投資升值的出發點不符。

合碩地産機構首席分析師郭毅向中國新聞周刊表示，假如真是因為降價而被其他業主圍堵，那其他業主的行為是不可取的。我國二手房買賣實行業主自由定價，不管是中介機構還是小區鄰居，都沒有權利左右業主定價。

不過，當時帶着購房者來看房的一名中介王成告訴中國新聞周刊，實際情況是當天有多名中介帶着不同的購房者來看房，但是由于業主報價低，并且隻接受全款買房，所以房子最終賣給了出全款的購房者，而其他通過按揭貸款方式的購房者則當場對此有些争議。

據王成表示，業主黃先生在8月23日當天将挂牌價定為123萬，報價一上網，僅僅三個小時後，就有多位購房者去看房，他的一名客戶也去現場看房，但由于客戶是按揭貸款，并沒能成功購房。最終，由一名全款客戶和業主黃先生達成了購房意向。

最終，這套房子的成交總價為113萬，比報價123萬又少了10萬元，折合單價僅有1.17萬/平方米，這是目前保利中航城二期成交單價最低的一套二手房。

與此同時，王成提供給中國新聞周刊的交易信息顯示，在8月23日當天，黃先生在同一小區保利中航城二期的另一套房子也很快脫手，這套房子面積也是96平方米，成交價為123萬元，單價為1.28萬/平方米。

王成表示，由于另一套房子樓層和戶型更好，是朝南向的一套複式樓，成交價略高一些。

據王成介紹，除了賣掉保利中航城二期的兩套房子之外，黃先生還以100萬元出頭的價格，賣掉了附近小區的兩套房子，“當天前後，他一共賣了四套房”。

4套房虧了200多萬離場

原以為是業主堵門不讓降價，其實是購房者當場報價、壓價，多人争搶低價房。這意味着什麼，是樓市回暖了嗎？

對此，王成表示，黃先生賣出去的4套房子有其特殊性，主要是價格太低了，遠低于市場正常交易價格。他稱，如果從黃先生在廣州市增城區近期抛售的4套房子來看，他虧損的金額超過200萬元。

據介紹，黃先生投資了多套房産，本來準備等房價上漲後再抛售，但由于急需用錢，手頭資金緊張，所以隻能大幅降價抛售。

廣州增城，位于廣州東北，距離廣州市中心有近50公裡。在2018年、2019年區縣樓市整體的漲價潮中，增城區樓市也是一片喧嚣。

尤其是随着廣州地鐵21号線等利好的落地，廣州增城區樓市聞風而漲。因為臨近地鐵鳳崗站，保利中航城二期開盤後價格一路高企，其開盤價就将近2萬元/平方米，最高一度漲到3萬元/平方米。

在繼續上漲的預期效應之下，保利中航城二期成為了投資投機需求的香饽饽，數百套房源逐步搶售一空，黃先生趁勢也搶了多套。

然而，從去年下半年開始，樓市成交逐步放緩，市場形勢大變。

王成提供給中國新聞周刊的交易信息顯示，近期保利中航城二期的成交價在不斷下滑，從1.9萬元/平方米下滑到1.6萬多元/平方米，且8月份的成交量低于7月份。

據此測算，那套以1.17萬元/平方米的價格成交的房子，其市場價在150多萬元，購房者無疑“撿漏”了。

在樓市大潮起落中，半價賣房并不少見。中國新聞周刊此前在河北燕郊等環京區域走訪發現，有多名業主曾以近4萬元/平方米的價格在燕郊買房，最終由于房價持續大跌，無奈隻得以不到2萬元/平方米的價格脫手。

58安居客房産研究院分院院長張波告訴中國新聞周刊，這遠談不上回暖，這隻是個别現象，是超跌刺激的購房需求，從保利中航城二期業主抛售房産的實際價格，以及區域成交量價都在大幅下降等現象來看，樓市仍在築底。

樓市邏輯的變化

“樓市邏輯已經發生了變化”，郭毅表示，從表象看，對部分房源而言，不降價就難以賣出去；從根本上看，在疫情、經濟震蕩、市場預期等多種因素作用下，樓市進入了下行周期。

張波表示，本輪樓市下行的一大特征是城市間的分化，既包括一二線城市與三四線城市之間的分化，還包括一二線城市的不同區域之間也形成了一定的分化，整個樓市呈現出結構性的下行趨勢。

對此，王成表示，以保利中航城所在的廣州市增城區為例，一方面，由于離廣州市區較遠，購房人群基數有限，但另一方面，由于地廣人稀，可供應的土地數量較大，其價格持續下滑。

當前，這一趨勢仍在持續，甚至在加速下行。

9月16日，國家統計局公布的數據顯示，從環比來看，一線城市商品住宅銷售價格微漲，二三線城市轉降或降幅擴大。其中，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%；二手住宅銷售價格環比下降0.3%。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比分别下降0.4%和0.5%，降幅比上月分别擴大0.1和0.2個百分點。

從同比來看，一線城市商品住宅銷售價格漲幅回落，二三線城市降幅擴大。其中，三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分别下降3.7%和4.2%，降幅比上月分别擴大0.5和0.3個百分點。

國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，2022年8月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格下降城市個數有所增加，各線城市漲幅回落或降幅擴大。

與此同時，1—8月份，全國商品房銷售面積87890萬平方米，同比下降23%，其中住宅銷售面積下降26.8%；商品房銷售額85870億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.3%。

整體看，樓市仍處于量價齊跌的狀态，目前的價格下行并未換來成交量的大幅回升。不過，從黃先生甩賣廣州增城保利中航城的兩套房子受追捧來看，市場仍有一定的支撐，當前正處于深度博弈之中。

9月14日，住房和城鄉建設部新聞發言人、住房改革與發展司司長王勝軍表示，從增量看，應當說還處于城鎮化快速發展的時期，城鎮每年新增上千萬人口，相應的對城市的住房、基礎設施、公共服務設施就會帶來大量的需求。

張波表示，在今年6、7月份，樓市已經有所修複，但随着8月份房企暴雷現象的增多，市場預期進一步轉變，加速了樓市的下行之勢，當前需要盡快扭轉這一勢頭，确保穩市場、穩預期。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長兼秘書長趙秀池向中國新聞周刊表示，下一步樓市政策還應該緊緊圍繞因城施策、一城一策展開。地方政府應該根據城市化情況及房地産市場現狀，制定一系列促進房地産企業良性循環、支持合理性購房需求的政策，包括從财稅、金融、限購、限售等入手，并與人口、人才政策相結合，調整過時的普通住房标準、限購、限貸、限售政策。

趙秀池認為，對于不同層級的城市，發力點不同。對于三四線城市，要考慮大城市溢出的購房需求，不僅要滿足當地人的住房需求，還要滿足大城市溢出的養老需求。對于超大城市、熱點城市，政策的重點在于精準施策，滿足自住和改善型住房需求。

王勝軍表示，房地産一頭連着民生，一頭連着發展，将會同有關部門，繼續紮實做好促進房地産市場平穩健康發展各項工作。一是堅持一個定位，也就是房子是用來住的、不是用來炒的，這是做好房地産工作的根本遵循。二是健全兩個體系，一個是住房市場體系，一個是住房保障體系。三是努力實現穩地價、穩房價、穩預期的目标。四是完善人房地錢四個要素聯動機制，以人定房、以房定地、以房定錢。

（文中王成、黃先生均為化名）

作者：劉德炳

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