8月18日，作為滿京華·滿紛天地的重要合作夥伴，華南首家杉杉奧萊——深圳杉杉奧特萊斯廣場迎來了試營業，正式揭開了神秘面紗。事實上，自從滿京華·滿紛天地官宣與深圳杉杉奧特萊斯廣場強強聯手以來，這個項目便受到了業界廣泛的關注。

衆所周知，與蓬勃的消費力相對的，深圳乃至整個大灣區的奧特萊斯市場仍處于待開發狀态，尤其是重奢奧萊，目前仍然是空白。而作為國内奧特萊斯市場中的佼佼者，杉杉商業集團的業績及招商運營能力早已經過了市場的考量。在這片廣闊的市場中，滿京華·滿紛天地攜手深圳杉杉奧特萊斯廣場，能帶來怎樣的新鮮血液，這一切令人期待。

作為150萬平米的大型綜合體，滿紛天地綜合體包含主題購物中心、開放式街區、社區商業、住宅、寫字樓、産研基地、藝術中心、國際教育、酒店公寓等多元業态，自成一個完善的生态體系。奧特萊斯之外，滿京華·滿紛天地更牽引了大量體驗業态，力圖打造一個體驗式微度假目的地。随着深圳杉杉奧萊的試營業，這個全新的商業地标也即将正式揭開神秘面紗。

• 新入市商業如何破局找到自身站位？

• 國内商業市場增量放緩，如何尋找新增量？

• 疫情黑天鵝影響持續，如何找到應對之策？

這幾個問題，或許都可以在滿京華·滿紛天地這個項目上找到一些啟發。

重奢奧萊引航 穩占C位“出道”

想要在存量市場中獲取優勢，必須在紅海中尋求新的發展藍海。誰能及早發現和滿足消費者的獨特需求，快速掌握市場動向，誰就能在賽道中掌握主動權。而滿京華·滿紛天地找尋到的發展藍海之一，是如今深圳乃至整個大灣區市場稀缺的重奢奧特萊斯。

衆所周知，疫情帶來的出國限制使得中國奢侈品市場逆勢猛增，憑借亮眼表現成為全球奢侈品市場表現最好的區域。同時，疫情引發的經濟不确定性，在一定程度上影響了消費者收入和消費信心。多種原因交織的結果，則是在疫情之下消費者期待在價值與價格之中找到一個絕佳的平衡。因此，奧萊市場規模不減反增，2021年國内奧萊市場全年營收1000億，爆發式增長驗證了其巨大的潛力。

奧萊的蓬勃前景與深圳乃至大灣區市場對奧萊的旺盛需求之下，滿京華商業主動出擊，與國内頭部奧特萊斯品牌——杉杉奧特萊斯合作，力圖呈現出一個消費與體感并重的體驗式購物天堂。

事實上，作為紮根奧特萊斯市場10餘年的國内資深連鎖奧萊企業領軍者，杉杉商業集團已經形成了奧特萊斯品牌化、連鎖化經營模式，不論是管理規模還是營收能力都名列行業前茅。2021年，杉杉商業集團旗下11座在營奧萊有5家成功突破10億大關，太原店和甯波店年銷售額超30億元；甯波、太原、哈爾濱以及鄭州項目更榮獲全國最具影響力奧萊TOP20……亮眼的銷售業績及多年的精耕細作證明了其不俗的實力，也助其獲得“中國奧萊20年領軍商業品牌”殊榮。

可以說，雙方的強強聯手，早已為項目未來的順利發展寫下了最佳的注腳。

豐富的奧萊運營經驗讓杉杉奧特萊斯有足夠的眼光與實力搶占大灣區奧特萊斯廣闊市場的先手。作為杉杉商業集團全國第12家門店，深圳杉杉奧特萊斯廣場以重奢和國際品牌為重要突破口，引進了BALLY、BEAUTY 33國際化妝品集合店、BOSS、BROOKS BROTHERS、CANALI、CK CALVIN KLEIN、CLUB MONACO、DANIEL HECHTER、GANT、MICHAEL KORS、PANDORA、PLANET 33（GUCCI）、PLANET 33（PRADA、MIU MIU）、PORTS、ROEBOE（BURBERRY）、SAM EDELMAN、SAMMY、TOMMY HILFIGER、WISSE潮奢集合店、Y-3等衆多重磅國際名品，以幾乎全部首進深圳乃至華南市場的吸睛品牌矩陣鍛造出了核心競争力，也形成了項目的護城河。

此外，ADIDAS、CALVIN KLEIN、CAT、CHAMPION、ELLASSAY、EP大雅家、FILA、 FILA FUSION、HAZZYS、JORYA、LACOSTE、LEE、Levi's、MARISFROLG、MLB、MOUSSY/SLY、MY TENO、NAERSI、NEW BALANCE、PUMA、TIMBERLAND、VANS、YINGER CLUB等衆多國際潮牌、精品女裝領域極具競争力的品牌，更成為深圳杉杉奧特萊斯廣場客流與銷售的壓艙石。

試營業期間，深圳杉杉奧特萊斯廣場帶來全場3折起，折上再7折；國際名品滿2000減100等一系列誘人折扣。滿京華·滿紛天地綜合體中提前開業的商戶也帶來人氣餐飲買一送一、教育培訓體驗課包限時秒殺等同慶活動，将奧特萊斯的優勢與吸引力發揮到極緻，也讓人更加期待這個綜合體正式開業後帶來的驚喜。

創新為本 依托體驗突圍

物質的豐盈之外，為了滿足消費者對精神共鳴的追求，滿紛天地在體驗上狠下功夫，結合區位與定位，在鋼筋水泥森林之外呈現出一個與常規商業不同的烏托邦式“滿紛趣處新地标”。

新地标的新，新在項目新開之上，也新在項目的創新之上。

衆所周知，商業模式創新有兩種，一種是對原有商業模型的重構，即“重創新”；一種是對原有商業模型的優化，即“輕創新”。兩種創新形式并無好壞之分，選用何種方式，往往取決于行業的成熟度以及消費者消費習慣的培育情況。

而對于購物中心行業這樣一個高度成熟甚至模式化的行業，想要異軍突起，“輕創新”顯然是一條最佳路徑。滿京華·滿紛天地顯然深谙此道，從其整體規劃中，不難看出其以自身地理區位、集團基因為原點，打破固有範疇與限制，将“輕創新”貫穿始終，最終呈現出了一個巧妙融合運動、休閑、藝術的微度假目的地。

令人驚喜的是，這種輕創新的運作是克制的，也是接地氣的。在一系列元素的共同作用之下，滿紛天地沒有為了不同而不同，更沒有為了提升而顯得曲高和寡，而是在變與不變之間找到了一個絕佳的平衡。

✦ 超強地理區位 自帶千萬流量

商業的運作往往離不開其所處區位的影響，滿京華•滿紛天地位于“灣區核心，松崗門戶”，自帶百萬級客流。尤其是在粵港澳大灣區高質量建設、深圳西進、前海擴容等一系列利好的加持之下，滿紛天地乘東風而生，出道即多層光環加身。

優越的地理位置之外，項目也坐擁強勁的交通網絡，為後續輻射更廣闊的客群奠定了基礎。項目背靠世界級交通樞紐——深圳機場，緊鄰地鐵6号線、11号線及107國道、京港澳高速、南光高速等多條城市主幹道，不僅能夠輕松通達深圳、東莞，前往廣州、中山、珠海等多地亦是十分便捷。暢達的交通網絡使得項目輻射的消費半徑進一步擴大，可謂自帶客流基本盤。

✦ 全新網紅打卡地标 氛圍感取勝

當購物中心不再僅僅是商業場所，更是公共服務和社交生活的重要提供者之時，想要赢得消費者的喜愛，通過商業場景“氛圍感”塑造所提供的情緒價值更加必不可少。

在滿紛天地，綜合體内的建築均呈現出極具審美力的設計風格，規劃極佳的硬件将建築、藝術與商業進行了完美的結合，碰撞出絕佳的場景魅力。從美術館式的購物中心、白盒子藝術中心到以超現實主義畫家契裡柯畫作為靈感的街區，每個建築自帶幹淨沉穩的文藝氣質，展現了滿紛天地商業哲學中獨特的精神與藝術表達。

為了提升微度假氛圍，項目打造了白鴿廣場與屋頂花園兩大網紅打卡點，露天廣場上旱噴與鴿群讓人仿佛置身歐洲度假，屋頂栽種的大量綠植形成了一個待人探尋的秘密花園，為項目增加了新的靈動标簽。

此外，滿紛天地更通過大量綠植的應用，将商業與自然進行了絕妙的結合，生機盎然的綠植拉近了購物空間與自然空間的距離，也為項目增加了更多的活力。當夜幕降臨，鴿群在落日餘晖中飛起，與人親密接觸，戶外綠植與燈光相映成輝，如同遠離喧嚣的世外桃源。

商業場景的營造必然也離不開IP的打造，滿紛天地還結合品牌調性打造了專屬小蜜蜂IP，更以IP形象為藍本與靈感來源，設計了一批獨特的藝術裝置，潮流與藝術的奇妙結合使得空間更為靈動，也為滿紛天地增添了獨特的記憶點和性格，進一步提升了項目的場景體驗。

✦ “體驗 ”品牌矩陣 以新動人

當商業運營走到下半場，購物場域功能的延伸與跨界成為制勝的關鍵，而這恰恰是對商業運營實力最大的考驗。尤其是當正處于大規模文化覺醒之中的千禧一代與Z世代成為消費的主力，想要突破，必須基于對消費者和市場的洞察，持續挖掘新人群、新需求、新場景，通過新業态、新品牌的引進，豐富體驗，通過跨界與融合，為購物中心融入更多功能。

滿紛天地作為灣區首個以社交體驗為驅動的标杆商業中心，在品牌矩陣構建上，充分契合後疫情時代下消費者對健康生活、場景體驗與綠色空間的渴望，全方位強化體驗業态的引進。項目從跨界融合的維度出發，與更多對于購物中心而言極為新鮮的品牌合作，形成了個性鮮明的主力品牌矩陣，以組團作戰的形式，帶來多維度、多感官、沉浸式的新穎體驗内容選擇，真正引發消費者生活方式上的“共鳴”。

• 未來戰場——全國最大規模旗艦店、華南首家旗艦店，超5000㎡沉浸式競技空間，全球首個大空間VR對戰平台；
• K1 SPEED卡丁車——深圳西部首家旗艦店，5000㎡的全維度一站式潮玩盡興體驗；
• 也合馬馬術運動綜合體——全國首家旗艦店，深圳最大的空中室内綠洲馬術場，4000 ㎡超大夢幻遊樂園；
• 野恩動物園——深圳西部最大室内動物園，深圳西部首家體驗店，近1000㎡奇趣室内動物園，集合800多隻海陸空網紅動物；
• 空氣湃——深圳首店，超4900㎡超大娛樂聚會平台，包含60 娛樂項目的趣味運動體驗；
• 極客森超樂場——近750㎡室内電玩遊樂園，彙集賽車/拳皇/投籃機等上百種遊戲；
• 優優酷星航空館——全國首家酷星航空館×幼爾王國聯名店、旗艦店，兼具飛機駕控與高級棚拍的寶藏基地；
• 邁索爾優 瑜伽會所——中國十佳高端瑜伽連鎖品牌，2000㎡廣闊瑜伽空間，擁有國内最大瑜伽練習室。

體驗品牌組合形成的場景往往比單兵作戰擁有更強的用戶吸引力，衆多品牌将遊逛、休憩、娛樂、親子、社交、體驗等功能融合，使得滿紛天地更像一個複合式的公共空間，也與消費者之間有了更多的情感交流可能。

值得一提的是，這些品牌從悅己消費到家庭消費應有盡有，全面覆蓋了全年齡段消費者和全時段的體驗消費需求。而品牌所提供的服務都并非能夠快速完成體驗的，滿紛天地通過此，進一步延長了消費者的停留時間，為消費者與項目之間發生更多可能奠定了絕佳的基礎。

✦ 緊抓在地思維 與片區共生

商業項目往往與人們的生活密不可分，想要真正紮根下去，必須能夠将項目輻射範圍内的市場真正吃透，通過抓住目标客群的痛點與癢點，與消費者共生共存，形成一種穩定持久的吸引力與互動性，而這正是商業浪漫的所在。

滿京華·滿紛天地恰好深谙此道，在整體規劃上，滿紛天地不僅僅考慮了體驗業态這類更高層次的所需，也同時将片區内消費者的生活、購物、休閑、娛樂、文化等重要需求納入了考量，以幾乎全部為區域首店的強勢矩陣，真正滿足在地消費者。

而這一突出的品牌矩陣，也将憑借其對區域消費者極為精準的把握，成為項目的客流穩定器，為項目持續不斷的輸送穩定的客流。

• 流量餐飲：麥當勞、肯德基、必勝客、綠茶、潤園四季、太二酸菜魚、雨潤田深圳首家旗艦店、清晖小苑深圳首家臻選店、蛙來哒、胖哥倆、探爐深圳首家金标店、樂凱撒、老碗會深圳首家關中食集-概念店、山澗肴深圳首家歸野主題概念店、奉點匠心深圳首店、渡小鳳華南首家樂享店、仙隐小鹿華南首家旗艦店、粵佰家雞煲深圳西部首家臻選店、牛稻鮮牛腩煲深圳西部首家旗艦店、Zzz Tang滋滋風味堂深圳首店、泰古小清邁等深圳首店，幾乎全部為區域首店的品牌，通過各具特色的美食，充分滿足片區消費者的打卡需求，有效縮短片區消費者的美食打卡半徑。
• 網紅茶咖：星巴克、奈雪的茶、Tims咖啡深圳西部首家捷楓店、台蓋、丘大叔、瑞幸咖啡、茉莉奶白，集合當下最熱門的茶咖品牌，迎合年輕消費者的偏好，進一步營造微度假的氛圍。
• 爆款小吃：萬利記、盛香亭、雲味館、福客麻辣燙、魚你在一起、蘇曉玥鴨血粉絲、阿甘鍋盔、酥小滿、雞翅包飯、簡喜壽司、周黑鴨、歡喜花生等，帶來親民的價格、精緻的菜品和多元的選擇。
• 品質配套：鶴祥宮深圳首家黑金店、鹿石花藝、赫莎法式家居、六白藝術館、萊德斯廚具、自然醒全國首家睡眠科技國潮館、榮泰、名藝世家深圳首店、愛美物語美甲美睫、小天才、樂客VR、小鹿之家、奈斯兔臻品店等，以更理想的生活方式提案，進一步助力片區消費者生活品質的提升。

從高頻的日常消費需求到消費品質升級的需求，再到體驗升級的需求，在巧妙的業态及品牌規劃之下，滿紛天地蘊藏了極強的發展潛力，其後續的吸客能力可見一斑，未來潛力更是無限。

緊扣“奧萊 體驗”的獨特定位，滿京華·滿紛天地完成了一套出色的業态和品牌矩陣的構建。未來，我們期待看到這些品牌與場景如同密不可分的齒輪，有機結合，推動滿紛天地走上可持續的高速通道。

當然，商業地産行業仍有非常大的增長與進化空間。商業的未來會如何，誰也無法完全預測。但我們始終希望看到滿紛天地這個擅長創新與思考的商業領域新生力量，能夠通過持續不斷地進化，形成更優質的商業模式範本和方法論，激活行業的創新力，與行業共同進化成為更好的自己。

來源：滿京華·滿紛天地，版權歸原作者所有。

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