今天跟大家聊一聊商品房交易稅費的貓膩。

商品房是一個統稱的學名，底下包含了主要兩大類就是住宅和商住兩用房（公寓）。我們先來說說住宅，産權70年，交易名下的幾大類通用稅費。名義上屬于賣方繳納的一個大頭（個人所得稅），按合同價的1%或者兩次合同價的所得差額的20%進行繳納（大多按前者計算，房價貶值區域，也可考慮後者計稅方式），非普通住宅和其他的亂七八糟類型的房産是1.5%，（除了取得産證滿5年且是賣家唯一的一套住房時免征，有的地方也會看是當地交易中心登記産權名字的時間。這個免征條例應該是全國通用的），注意了，合同價是一個重點，當買家和賣家雙方達成友好協議時，此時房價定為100萬，但這個成交價并不一定是你們要去過戶的那個交易中心所認可的價格，最終的成交價是按交易中心所評估的一個價格範圍值認定的，此時你有兩種選擇，一，足額繳納這個稅收，好處就是能從銀行貸到更多的貸款。二，最低限度的繳納這個稅收，壞處就是你的首付比例要提高一部分。

好了，我該出場了，這時候有的壞中介會直接找買家要低于1%稅率的錢，提供“代繳服務”，一種方式就是上頭說的，最低限度的繳納這個稅收，掙一點辛苦錢，我就不含淚了。第二種，關鍵點在于賣家的滿五年唯一套住房上，目前大多城市之間的房産交易信息是不聯網的，比如區跟區之間各有一套，在你們交易的那個區其實業主就是滿五年唯一的一套住房，再比如縣級市和縣級市之間各有一套也不算，具體的就看你們當地的政策了。不幸中招的話，那我隻能含淚掙你們這個1%了。而且大多這筆錢我們還不走公司帳，不跟公司提點分成，全額進入自己的腰包，你說氣不氣。

第二個大頭稅費（契稅），這筆錢雷打不動，必須交，屬于買方繳納的稅收，大多地區分首套購房，二套購房，三套以上購房，繳納比例不同，魔都那邊還分房子的面積，我們老家這邊隻區分購買的是第幾套，大多首套是1%，二套是1.5，三套以上是3%，這個稅費沒啥需要注意的，就是也和個稅一樣，所有的稅費繳納的基數都是按你們的合同價來進行繳納的，除卻從我們口中聽到的價格，要是覺得不安心，隻能自行前往當地的過戶地方去詢問，人家會不會告知，我就說不好了。

最大的大頭稅費（增值稅及附加）簡稱智障稅，稅率有的地方是5.6%，5.6幾也有，我們這是有個折扣，算下來是5.3幾，這個智障稅有錢的非要繳納，那我就不說啥了，各地政策不同，大多地區取得産權證書滿2年即可免征，也有滿3年才免征的，滿5年免征的。同樣，也是按合同價繳納，這個稅費有的看中心儀房子想避免的，隻能等交易時間到，提前草簽一份合同定下這套房子，這裡也給大家提幾個建議，1，時間過長的，比如過了一年半載才能交易的，定金下足到20、30%甚至到一半，别下個總房款的5、10%，不然房價漲了業主分分鐘正兒八經的給你違約，賠你雙倍違約金那都不是事兒。2，草簽的合同盡量去當地的公證處做一番正兒八經的公證，别管有沒有用，唬的住人就行。3，産權證書一定要求中介拿到，幹這個活一定要找個我這樣有人格的中介，業主是不會收了這點錢就把證書給買家保管的。4，空房子，能先住進去就先住進去，哪怕多繳納一部分錢，住裡頭了反正死活不出來了的，真出點啥事，這個官司時間可是灰常漫長的。對于賣方也就算業主來說，你要賣這個房子，一定要把支付房款的時間節點給掐好，切記寫上支付尾款超時所需要支付的違約金，或者說，超時多久沒收之前所收房款定金，并可以找其他買家進行正常交易，記得公證！不然法官可是會酌情判罰的哦。

對了，如果是新房也就是一手房的話，隻需要在做産證的時候繳納契稅就行，其他的稅收都是開發商代為繳納的，而且在你們的購房款中已經全額包含進去了，不要被新房售樓處的我另收了哦！還有一些亂七八糟小稅收的就不多說了，沒幾個錢，我也含淚不了。千萬不要聽信中介提供的打包稅收的方案，現在還好，大多都是買方在當地的過戶中心自己繳納的，政府的工作人員一般是不會和我們同流合污的，請大家放心。綜上所述，各地稅收優惠政策略有不同，詳詢當地如我一般的陽光中介（多問幾個，别一頭紮在了面包樹上），跑你們是跑不出我們的手掌心的，我含不含淚就看咱們三方的博弈了。

下回來說我對公寓值不值得買的看法。記得關注我呦！

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