這是楊一第 335篇 原創文章

最近，龍湖2022半年報出來了。

龍湖第一座天街已經運營19年了，逛天街的大半也都是年輕人，今天我們來分析下這個年輕人的故事。年報裡的數據，有些挺有意思的，跟大家分享下。

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龍湖的商場有3個系列：天街、星悅荟、家悅荟。

天街是大型商場，星悅荟是社區級别的商場，家悅荟是中高端小區的商場。

這些商場全部加起來，總共有63個。其中，天街有53個，星悅荟有9個，家悅荟有1個。

△ 天街各城市數量，楊一整理并制圖

這53個龍湖天街，重慶就有11個已經開業了的，占比達到了21%，是全國所有城市裡天街最多的。

排在後面的是成都的9個天街，杭州的8個，北京的6個。

從這就可以看出來，重慶對于龍湖的重大戰略意義。

在銷售額方面，2022年上半年的天街租金總額是44.6億元，比2021年同期的35.2億元租金，要高了27%

這一方面是因為2022年新開了8家天街，另一方面是因為龍湖天街的商家都非常的穩定。

重慶的這11個天街，總租金是12.4億元，占比達28%

數量隻占21%，租金占比卻有28%，說明重慶的商家，對于龍湖天街的忠誠度是非常高的，非常穩定，也願意為天街付更高的租金。

商人都是牟利的，肯定不願意白白付高租金。租金越高，其實也可以反過來看出，重慶人民對于天街的接受度是非常高的。

△ 天街數量和租金情況，楊一整理并制圖

而在其他城市就不是這種情況了。

成都的天街有9個，數量占比是17%，但租金占比反而卻隻有12%

杭州的天街有8個，數量占比是15%，但但租金占比也隻有16%

在杭州和成都這種比較精緻的強二線城市，商業經濟都是非常發達的，龍湖天街對于商家的溢價能力卻并沒有那麼強。

難道龍湖天街的運營能力，去了其他城市後，就明顯變差了嗎？

肯定不是。

我覺得有2個原因。

1、 重慶人民對于龍湖和天街，是有濾鏡的，更願意打心底裡接受天街，所以天街可以對商家有強大的溢價能力，但其他城市并不存在這種情況，天街在當地并沒有這種感情基礎。

2、 其他城市的商業競争環境比較激烈，龍湖天街面臨的競争是全方位的，租金如果還收那麼高，那商家就全跑其他商場去了。

而天街在重慶的競争對手，可以說幾乎沒有，即便有，也沒有強大到可以和龍湖正面硬剛的地步。

龍湖這53個天街，總的商業體量是578萬方，總租金是44.6億元，算下來，每平米的半年租金是771元/㎡，這是平均水平。

每平米租金最高的是北京，是1027元/㎡

其次就是重慶了，是996元/㎡

排在後面的是武漢的865元、杭州的844元

△ 天街各城市平均租金，楊一整理并制圖

隻有這4個城市的天街的每平米租金，是高于平均水平的，剩餘的10個城市，都低于正常水平，連上海、成都、蘇州都低于這個值。

所以，重慶的龍湖天街還是非常租的起價格了，在重慶做商業的也沒必要妄自菲薄，就覺得其他城市的商業做的一定比重慶好。

其實，重慶的商業在全國算是做的比較好的了。

隻是，我們每天沉浸其中，便很難感受到它的強大。

正如，魚一直在水中，是很難感受到水的存在和強大的。

重慶的這11個天街，租金最高的是北城天街，是2.7億元。

一家開了快20年的天街，體量也不是最大的，租金居然還能排名第一。

但同時，北城天街也是重慶11個天街裡，唯一一個租金額在下降的，同比減了0.3%，其他的10個天街的租金都在增長。

這是不是說明，北城天街雖然看起來很不錯，但也遇到了增長瓶頸，用老酒裝老瓶的方法看來不那麼行得通了。

△ 重慶各天街平均租金，楊一整理并制圖

但另一方面，北城天街的每平米租金又是最高的，高達2254元/㎡，是平均水平的3倍，經營水平還是很不錯的。

所以接下來，商業花樣和玩法的更新，是北城天街迫在眉睫的事情了。

還有幾個數據裡值得分析下：

1、 被大多數人吐槽的比較冷清的禮嘉天街，租金的增長幅度卻反而是最大的，漲幅高達19.3%，去年租金還隻有6259億元，今年就有7466億了。

禮嘉天街剛開業一兩年，不可能租金就大漲撒，所以隻可能是禮嘉天街加大了招商幅度，更多的商家進來了，商家的入住率更高了。

2、 公園天街是去年年底開業的，現在正好半年，租金收了6852萬，對于一個有着14萬方體量的天街而言，體量跟北城天街差不多，但租金隻有北城天街的25%

一個天街開了快20年，一個天街才剛開，所以肯定不能這麼比。等以後中央公園入住率提起來了，公園天街的租金額說不定可以和北城天街PK下。

3、 大坪的時代天街一期、二期、三期的總租金是4.1個億，商業體量加起來是39萬方，算下來，時代天街的每平米租金其實并不高，尤其是三期商業，更是租不起價格。

今年，時代天街的四期商業還要開，體量是7.7萬方，期待它的表現吧。

插個話題，時代天街去年的年銷售額是42億元，排名重慶第二，還是很厲害了，年客流量為9500萬人，幾乎每個重慶人每年要來時代天街逛3次。

這麼大的流量，說實話其實配得上更高的租金。時代天街的經營水平，還需要再多提升下。

4、 重慶這兩年還有3個天街要開。

時代天街4期、拉特芳斯都是在2022年就要開，龍興天街是2023年及以後開，待開業的商業體量是28萬方。

不知道為什麼沒有高新天街、禮嘉天街C館、雲領天街。。。

△ 信息來源于龍湖2022年半年報

講完天街了，再講講星悅荟、家悅荟。

星悅荟有9個商場，總租金是1.67億。

其中，重慶就有4個商場，總租金是5594萬，租金占比達到了1/3。

△ 信息來源于龍湖2022年半年報

龍湖愛加兩江星悅荟是5月份才開業，龍湖是後面才接手的，不用自己去修商圈了，隻負責運營和管理，這也是龍湖在全國的首個輕資産星悅荟項目。

現在汽博那邊很有城市感了，招的商家品質都還不錯，看起來挺有高級感的，推薦去看看。

家悅荟現在全國都隻有一家，那就是在重慶的龍湖MOCO，體量2.9萬方，租金是1527萬。我還沒去逛過，看過的朋友可以講下MOCO的大概情況。

以上是對龍湖天街的一些數據分析，經常逛天街的可以在評論區多講下對各商場的感受和體驗感，對商業感興趣的可以多交流交流。

以上。

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