前幾天我們拿到一份獨家數據，由貝殼研究院重慶分院提供：

重慶二手房市場中成交量排名前50的熱銷小區、相對不那麼樂觀的滞銷小區，也就是去年賣得最好的和賣得最不好的100個小區。

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為了結果更準确，我們按照“主城九區，房齡10年以内，總價150萬以内，2020年全年成交套數的普通住宅”幾個條件進行篩選。

熱銷小區是成交套數由高到低排，滞銷小區是成交套數由低到高排。

熱銷小區表，由貝殼研究院重慶分院提供

了解熱銷小區，可以作為你買房的參考。雖然賣得多不代表房子一定好，但買一套更好賣的房子，以後賣房子時更有利。

了解滞銷小區，可以幫你避坑。以免等到出手的時候，才發現自己的房子沒什麼人接盤，很難賣出去。

因此，不管是二手房賣家還是買家，了解這100個小區，都很有用。

滞銷小區表，由貝殼研究院重慶分院提供

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房子賣得好不好，價格一定是主導因素嗎？

我們發現，不論是滞銷小區還是熱銷小區，價格都不是影響小區是否好賣的、最主要的因素。

熱銷小區裡

【1月挂牌均價≤12000元/㎡】，3個

【12000元/㎡＜1月挂牌均價≤14000元/㎡】，15個

【14000元/㎡＜1月挂牌均價≤16000元/㎡】，10個

【16000元/㎡＜1月挂牌均價≤18000元/㎡】，17個

【1月挂牌均價≥18000元/㎡】， 5個

其中，16000元/㎡＜1月挂牌均價≤18000元/㎡這一梯隊的熱銷小區是最多的。但它的價格并不低，是熱銷小區裡1月挂牌均價的第二梯隊。

滞銷小區裡，

【1月挂牌均價≤12000元/㎡】，13個

【12000元/㎡＜1月挂牌均價≤14000元/㎡】，12個

【14000元/㎡＜1月挂牌均價≤16000元/㎡】，8個

【16000元/㎡＜1月挂牌均價≤18000元/㎡】，11個

【1月挂牌均價≥18000元/㎡】， 6個

令人驚訝的是，建面單價越便宜的小區，被滞銷的數量反而是最多的。所以小區賣得好不好，價格不是唯一的影響。

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先來看熱銷小區的分布情況。

熱銷小區主要分布在渝北區、沙坪壩區，有11個。其次是江北區10個，南岸區9個。巴南區4個，其次是大渡口區、九龍坡區2個。

最少的在北碚區，僅有1個。

熱銷小區區域分布圖分布的闆塊比較分散，新區和核心區都有。但大學城和照母山是最突出的，分别有8個和7個，加起來占了大概三分之一。

熱銷小區闆塊分布圖

我們總結了50個熱銷小區的三大共性。

1，性價比高

這一類小區最突出的特點是，在軌道、商業、品牌等配套還不錯的前提下，價格比闆塊内相似地段的二手房小區，更便宜。

比如位于照母山的萬科城和恒大山水城。

萬科城離重光輕軌站1公裡左右，周邊有成熟的底商，生活配套基本齊全。建面均價在15500元/㎡左右，建面約86㎡左右的精裝兩房，總價在122萬—135萬。

數據來自貝殼找房恒大山水城周邊配套也比較豐富，小區旁有15号線（規劃）輕軌站出口和5号線的重光站。建面均價在15300元/㎡左右。建面約82㎡的精裝兩房，總價在115—123萬左右。

數據來自貝殼找房萬科城、恒大山水城旁的約克郡，建面均價在18700元/㎡，比它們貴了3000元/㎡左右，總價也高出十幾萬不等。

數據來自貝殼找房

2，核心地段

這一類小區，配套必然是豐富的，關鍵在于地段——位于核心區的核心地段。

亞太商谷

數據來自貝殼找房軌道3号線工貿站就在小區旁邊，附近有菜園壩大橋、石闆坡長江大橋、朝天門大橋等，交通路網發達。去南坪、觀音橋、解放碑、楊家坪等商圈，都很方便。價格也不貴，目前建面均價13000元/㎡。

圖片來源于百度地圖

上品拾陸

數據來自貝殼找房

在江北最成熟的觀音橋商圈核心位置，有輕軌3、6号線。開車去北城天街隻要幾分鐘，去江北國際機場15分鐘左右。

圖片來源于百度地圖

3，配套成熟

這類小區雖然不在核心區，但勝在周邊配套比較齊全，除了軌道、商業、品牌開發商，也有學校一類的特殊資源加持。

比如龍湖U城。

雖然位置在大學城，離核心區遠。但項目旁邊有龍湖U城天街，輕軌1号線尖頂坡站，周邊還有樹人小學、重慶八中等名校。品牌和配套的吸引力比較大。

數據來自貝殼找房

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滞銷小區主要分布在渝北區12個、沙坪壩區8個、北碚區7個。巴南區、九龍坡區6個，江北區、南岸區4個，大渡口區2個，渝中區1個。

滞銷小區區域分布圖城南新區，人和，大學城最多有4個，石橋鋪、空港新城、南濱路有3個，其他的分散在各個闆塊。

滞銷小區闆塊分布圖

1，位置遠且周邊配套少

旭城公園府邸，距離核心區40公裡，周邊沒有大型商業，交通也不便。開車1小時左右，使用公共交通換乘要2小時左右。

圖片來源于高德

2，非知名開發商的小區

盡管熱銷小區裡也有不知名開發商開發的小區，但滞銷小區裡非品牌開發商的小區數量占了大部分，一共38個，比例高達76%。

如果小區沒有品牌溢價、價格又不便宜，在市場上的競争力就會比較弱。比如下面的兩個小區，近30天的帶看量不足30次、近90天零成交。

松樹橋的欣光松宿，建面單價在16000元/㎡左右

信息來自貝殼找房雙碑的俊峰香格裡拉，建面單價在17000元/㎡左右

信息來自貝殼找房

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通過盤點這100個小區，至少有兩個現成的方法論，幫你在買房時避開滞銷小區，更大可能性買到以後更好出手的熱銷小區。

第一個，一定要看小區近30天帶看量、近90天成交量。

我們發現，50個熱銷小區的近30天的帶看量都在三四百次左右，有些小區甚至達到1000次以上。而50個滞銷小區就非常慘淡，近30天的帶看量往往隻有十幾次甚至幾次。

而成交量上，熱銷小區近90天的成交量至少都有幾套甚至幾十套兜底，滞銷小區則基本是零成交。

所以，買二手房時，建議先去專業網站上查一查意向小區近30天的帶看量、近90天的成交量。

如果帶看量在十位數甚至個位數徘徊、成交量幾乎為零，說明它在市場中的受歡迎程度非常一般。考慮到以後轉賣，要慎重。

第二個，熱銷小區的“幸運”和滞銷小區的“不幸”，都是相似的。

這些熱銷小區要麼地段好，位于核心區的核心位置且周邊有軌道、商業等配套加持。

要麼雖然不在核心區的核心位置，但也是二環闆塊裡周邊配套比較豐富的地段。并且，有一些諸如學校之類的特殊資源加持。

或者，性價比突出。即，在和周邊小區享有同等配套和資源的前提下，不管是單價還是總價都比周邊低。

如果你考慮以後要賣房，一定要優先選擇具備上面這些“熱銷特質”的小區。

滞銷小區，大體上就是跟熱銷小區反着來的。

位置一般價格還貴、不是品牌開發商且小區品質一般、遠離核心區且周邊缺乏配套也無特殊資源加持……

如果你發現你正在看的二手房，有這些滞銷的苗頭，一定要慎重考慮。不要讓你的房子以後很難賣出去，變成燙手山芋

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