我是蘇叔，擁有多年蘇州房産研究和投資經驗，長期持續關注蘇州地區的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區房信息，歡迎關注及交流。

以下蘇州購房答疑内容，來自微信公衆号“蘇叔說房”的粉絲精選提問：

提問：蘇叔，你好，想買新房，預算在200萬-300萬，請問吳中城南未來升值潛力大嗎？

蘇叔：你好，吳中城南城市界面比較差，大量的老舊居民區、廠房，限制了土地的開發利用。近幾年吳中城南的新房供應加大，如今，闆塊内彙聚了十幾個樓盤，市場競争壓力很大。不過供應量有好有壞，一方面闆塊内新房不斷入市，供大于求，造成周邊房子漲幅不大；另一方面大量新房入市供應，推進城南闆塊規劃發展，相關配套的落地兌現，未來吳中城南的發展還是看好的。

提問：蘇叔，你好，從整體來看，胥口的悅四季華庭會比運東好嗎？

蘇叔：你好，目前來看，大部分人可能覺得胥口要好一些，地鐵口，承接的主要來自獅山木渎的客戶，但周圍城市界面相對要差一些，由于在蘇州所處的位置要偏一些，未來的升值空間要小一些！運東的話，打着園區南的口号，吸引了一大批剛來蘇州獨墅湖工作的年輕人，從蘇州地圖來看，郭巷往南都是大面積空地，未來一定大有所為！而且蘇州未來地鐵規劃10号線，直接連接2号線，和市區園區更方便，遠一些來看，運東要好一些。

提問：蘇叔，你好，在蘇州，一個人生活，感覺隻有買個房子才算在這個城市紮了根，我從小鎮來，家裡能給的買房支持不多，隻是普通的工薪階層，靠自己攢錢買房，有一百多萬，想問問姑蘇區的剛需闆塊怎麼樣？房源怎麼樣？

蘇叔：你好，姑蘇的剛需闆塊有這些：一是金阊新城，房價較低，預算在200-250萬之間的剛需可以考慮，金阊的二手房成交量較高，挂牌房源也多，6号線開通有利于自住出行，想買在浒關也可以考慮金阊。二是新莊、留園、西環，配套一般，沒有地鐵，學區一般，老小區多，預算在200萬以下可以考慮。三是胥江、友新、友聯，有一部分次新小區可以看作單獨的改善區域，不過大部分還是面積較大的老小區，考慮次新小區的話，總價在200-400萬之間，考慮老小區，總價在200萬以下。四是南門，市實驗小學學區房價格很高，其他普通房源總價則在200萬以下。五是東環、葑門，預算250萬可以考慮該區域。總的來說，姑蘇的老舊小區較多，居住體驗感不高，對很多剛需吸引力并不大。

提問：蘇叔，你好，剛落戶蘇州有購房資格，但手裡的錢不多，能不能先上車買一套便宜的老破小出租，自己在湖東上班，反正也是租房子，以租養租。

蘇叔：你好，現在的房子已經不像以前了，你今天不買它，明天就漲一天一個價，那立馬上車肯定是最重要的。因為隻要是上了車，那就是享受普漲的紅利，未來就能從這套房子上獲取更大的收益，這自然是成立的問題。關鍵是現在不是那個狀态，房住不炒，也就是說絕大多數房子都已經失去了投資屬性，就是用來住的。你不住，那你買它幹嘛？圖它便宜，圖它破還是圖它會不斷的貶值呢。

普通人買房最重要的是什麼呢？那就是首房首貸的資格，尤其是剛需，首套房首付百分之三十，二套房就算你賣了再買，那也還是百分之五十。那後面還換得動嗎？所以說上車的前提你必須要知道自己要去哪，你未來要在哪裡長期居住這個房子，最起碼十年之内你換不了，隻能自己做，能不能接受，能，這才叫剛需第一套上車。然後根據你的收入和需求去匹配，是買個大一點的還是小一點的新房，還是二手次新，或者說老一點的房子，這樣才不至于盲目上錯車。

你要是預算真的非常有限，在蘇州隻能目前買最便宜的房子。譬如說很遠的鄉鎮盤，或者是老破小，後續這套房子呢，自己肯定也住不了。那你就先不要買，踏踏實實的賺錢，不要想着說先買一套，後續房子升值之後再把它賣掉，拿掙的錢再換一個大的，那個時代，其實已經一去不複返了。就算還有這樣的潛力區域，那你也要犧牲很多，譬如說時間和距離 。

提問：蘇叔，你好，能否咨詢下就是450W左右的預算，是買東沙湖的二手房，還是勝浦那邊的新房比較合适。哪邊會更有升值空間些？

蘇叔：你好，如果說升值的話，從目前的規劃角度來看，勝浦的升值空間要大一些！因為勝浦的起點規劃也是在2020年底開始的，之前确實老小破廠比較多！沒有新房和二手房可以做對比，蘇州房價限價的原因，大面積的空地從一個角度來看就是升值空間，畢竟園區的兌現能力都是有目共賭的，這個周期不會太長。

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