2022年注定是改變物業競争格局的一年。

今年伊始，曾經宣稱不分拆物業上市的龍湖、萬科先後打破原有計劃，其物業平台龍湖智創生活和萬物雲分别于1月和4月先後向港交所提交招股書。這預示着上市物企競争格局中将同時迎來兩個“巨無霸”的加入，它們将給物業行業帶來怎樣的變化？

龍湖智創生活和萬物雲分别于今年1月和4月向港交所提交招股書。圖片來源/IC photo

物管企業競争格局将出現明顯改變

萬物雲、龍湖智創生活的加入，無疑将重塑目前物管行業的競争格局。

從在管面積來看，據克而瑞物管統計，2021年披露年度在管面積的49家上市物企中，在管規模超過1億平方米量級的物企達16家，超過均值（1.10億平方米）的物企為14家。其中，碧桂園服務不含“三供一業”（根據國有企業分拆改制方案提供水、電、暖供應及物業管理服務）的物業服務收費管理規模約7.66億平方米，為目前上市物企在管規模之首；雅生活服務、保利物業和綠城服務在管面積也均超過3億平方米。

根據萬物雲招股書，截至2021年12月31日，萬物雲在管住宅及商企物業建築面積約7.85億平方米。其中，住宅物業方面，萬物雲共管理了2823個住宅物業，在管建築面積約6.6億平方米。

而龍湖智創生活超2.5億平方米的在管面積也不容小觑，同樣在規模上位居前10名，處在第一梯隊的位置。值得一提的是，在人均在管面積方面，龍湖智創生活處于領先。根據沙利文報告顯示，2020年龍湖智創生活人均創收、人均在管面積兩項數據均在中國前十大物業管理服務公司中排名首位，其人均創收為34.66萬元，人均在管建築面積為9300平方米。

從營收表現來看，在管面積規模居前的碧桂園服務和萬物雲，雙方的較量更為激烈。2021年，碧桂園服務實現營收為288.4億元，而萬物雲為237.04億元，它們是目前僅有的營收超200億元的物管公司。

此外，2021年營收超過百億元的物管公司還有雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積餘。而龍湖智創生活營業在2021年的營收也躍升為111億元，晉級營收超過百億元的陣營。

從淨利潤指标來看，2021年，萬物雲淨利潤約為17.14億元；龍湖智創生活淨利潤為13.2億元，但是其15%的淨利率有較為明顯的領先優勢。據克而瑞物管統計，2021年上市物企淨利潤超過10億元的有6家。其中，碧桂園服務淨利潤43.49億元，依然位居第一。

無論從規模還是營收、盈利指标來看，萬物雲和龍湖智創生活的加入，都将改變上市物管公司第一梯隊的競争格局，龍頭物管公司之間的競争也會愈加激烈。

2021年已上市物企在管面積（億平方米）。圖片來源/克而瑞物管

萬物雲、龍湖智創生活發展模式不同、優勢各異

從細分物業方面，萬物雲的優勢在于住宅物業的管理規模，同時，其已由“物業服務商”向“城市服務商”轉變。去年11月，對于為何現階段選擇分拆物業闆塊萬物雲上市，萬科董事會主席郁亮表示，選擇現在分拆上市是因為萬物雲已經展現出作為城市服務商的形象。

據悉，萬物雲旗下有萬科物業、萬物梁行、樸臨發展、萬睿科技、第五空間、萬物雲城、萬物成長等七大業務闆塊，而其中的萬科物業、萬物梁行、萬物雲城則被稱為萬物雲的“三駕馬車”。對于萬物雲的發展策略，去年10月，萬科集團合夥人、萬物雲CEO朱保全透露：“萬物雲旗下住宅物業應該靜心做品質服務，控制增速在30%以内，而商業物業應該在30%-60%的增速，城市物業應該大于60%的增速。”

而龍湖智創生活的優勢在于除了物業管理外，還有同闆塊内稀缺的商業運營管理。截至2021年底，龍湖智創生活向61個購物中心提供商業運營服務，合計管理面積594萬平米，在已上市和待上市企業中位列第二，商業運營管理規模優勢明顯。

截至2021年底，龍湖智創生活商業運營及物業管理服務收入達到25億元，毛利率為34.2%。由于商管的毛利率較高，也拉升了龍湖智創生活的整體毛利率水平。2019至2021年，龍湖智創生活毛利率分别為29.2%、27.5%、26.6%。在這一指标上，萬物雲則表現得相對遜色。2019年-2021年，萬物雲的毛利率約為17.7%、18.5%、17.0%。

由此可以看出，龍湖智創生活服務的明顯優勢在于“物業 商管”的雙輪驅動模式，克而瑞物管點評稱，目前龍湖智創生活與總管理面積同一梯隊物企相比，營業收入和淨利潤均處于領先水平，展示出商管業務的高收入特點。

從目前港股資本市場來看，“物業 商管”這一模式更為受到資本市場青睐，比如寶龍商業、華潤萬象生活、中駿智慧商管等。對此，克而瑞物管點評稱：“商管業務相對突出的企業，估值普遍超過普通物企，華潤萬象生活估值（市盈率）一度突破百倍，龍湖智創生活作為背靠龍湖集團的頭部‘物業 商管’服務企業，其估值幾何值得期待。”

優異外拓能力為未來發展提供動力

從第三方外拓能力來看，萬物雲和龍湖智創生活的表現在物管公司中堪稱出色。萬物雲招股書顯示，2019年-2021年，萬物雲住宅業态基礎物管面積中來自于第三方貢獻的比重約42%、43%、51%。而2019年-2021年前三季度，龍湖智創生活住宅物業服務來自于第三方的在管面積由38.2%增至59.8%。

外拓能力對于上市物管企業來說尤為被資本市場看重。龍湖智創生活在上市前也大手筆地收購美好幸福物業、億達服務、楷林商服、九龍倉集團旗下的内地物管資産等，并注重整合後毛利率的提升。以收購美好幸福物業為例，龍湖智創生活收購後通過整合使其管理毛利率達到26%。

還值得關注的是，龍湖智創生活服務的購物中心，有54個項目分布在一二線城市，面積達到440萬平方米，一二線城市在管面積占比達到91.1%。而萬物雲則于去年11月發布了“百城千街計劃”，即在全國100餘個城市288條街道内，萬科物業住宅市占率達到25%以上，預計到2021年底，可達到300條“高濃度”街道；未來3年，萬物雲的重點業務闆塊萬科物業、萬物梁行和萬物雲城将共同完成“百城千街”目标。

從發力點上整體來看，萬物雲在傳統的住宅物業的賽道上仍有較為明顯的優勢，外拓能力出色，而且已從“物業服務商”向“城市服務商”轉變；龍湖智創生活優勢在于商業運營管理方面，且盈利能力較為突出。

這兩家龍頭物管企業的上市，将如何為物管行業帶來新的變化和動能，值得期待。

新京報記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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