關于商品房備案登記的法律效力?商品房備案登記是一種行政管理方式，買賣雙方簽訂的商品房買賣合同，如果沒有及時進行預告登記，該合同隻能發生債權效果，不能産生物權效力，如果該商品房被出售給多人并不當然具有排除效力而商品房預告登記生效的，未經預告登記的權利人同意，向第三人轉移不動産所有權（包括出售、贈與、出資等）或者設定其它物權的（比如：抵押），不發生物權效力，我來為大家講解一下關于關于商品房備案登記的法律效力?跟着小編一起來看一看吧!

關于商品房備案登記的法律效力

商品房備案登記是一種行政管理方式，買賣雙方簽訂的商品房買賣合同，如果沒有及時進行預告登記，該合同隻能發生債權效果，不能産生物權效力，如果該商品房被出售給多人并不當然具有排除效力。而商品房預告登記生效的，未經預告登記的權利人同意，向第三人轉移不動産所有權（包括出售、贈與、出資等）或者設定其它物權的（比如：抵押），不發生物權效力。

一、什麼是備案登記

備案登記是指商品房預售人按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案，是政府主管部門行使監管職權、房地産經營企業滿足預售條件履行報備義務接受資格審查的一項行政管理行為。

二、什麼是預告登記

預告登記指當事人簽訂買賣房屋的協議，為保障将來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。如在商品房預售中，購房者可以就尚未建成的住房進行預告登記，以制約開發商把已出售的住房再次出售或者進行抵押。

三、兩者的區别

1、法律效力不同

商品房預售合同備案登記制度是一種行政管理制度，備案登記的合同隻具有債的效力；而預告登記能“産生凍結不動産登記簿的效力”， 對後來發生與該項請求權内容相同的不動産物權的處分行為，具有排它效力。債具有相對性，物權具有絕對性，因此備案登記的商品房買賣合同不能當然阻礙被強制執行，而預告登記可以。

2、登記的程序不同

商品房登記備案制度由開發商向行政主管部門進行報備，具有強制性，是一種單方行為；商品房預告登記是買房人和開發商雙方行為，隻有達成合意才可申請登記，是雙方行為，備案登記是預告登記的前置程序，因此履行預告登記手續是自願性的。

3、兩者的登記機關也可能不同

預告登記就是房屋的登記機構，而商品房預售合同登記備案的可以是建設主管部門也可以是房地産管理部門。

4、适用範圍不同

商品房預售合同的登記備案，其登記的标的僅限于商品房預售合同，商品房的現房買賣、二手房買賣、舊房買賣合同都被排除在備案登記的範圍之外;而預告登記适用于所有不動産交易，不僅包括商品房買賣和私房交易，還包括國有土地使用權的有償轉讓、房地産開發項目的整體受讓等。

就商品房的預告登記而言，就是為了使得預購人在預購的房屋辦理了所有權初始登記之後，能夠辦理所有權轉移登記，從而确定取得房屋的所有權。簡單的說就是預告登記之後，預告登記具有準物權登記的效力，其權利人就具有準物權權利人的性質。所以未經預告登記權利人的同意，處分該不動産的，就不發生物權效力。

而商品房預售合同登記備案之後，該登記備案就沒有準物權的效力，所以預購人想要更好的将來實現物權，就應該在合同登記備案之後再進行預告登記。

（作者單位：江西省武甯縣人民法院）

「資料擴展」

參考案例：（2019）最高法民申3875号

《物權法》第20條規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動産物權的協議，為保障将來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動産的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動産登記之日起三個月内未申請登記的，預告登記失效。”

《物權法解釋一》第四條規定：“未經預告登記的權利人同意，轉移不動産所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發生物權效力。”

《城市房地産管理法》第四十四條第二款規定：“商品房預售人應當按照國家有關規定将預售合同報縣級以上人民政府房産管理部門和土地管理部門登記備案。”

來源:中國法院網

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