大河報·豫視頻記者 鄧飛

從2019年到2021年，全年客流分别是1500萬人次、1143萬人次、1500萬人次；2018年12月29日開業當天客流13萬人次，2021年元旦客流13.7萬人次，創單日曆史新高.... 一個商業綜合體，在一個“鄉鎮”，靠什麼将隻活躍在一、二線城市的優衣庫及諸多知名大衆消費品牌引入的？又是哪種驅動力促使它将輻射半徑擴展至省會鄭州的？這個高成長性的商業項目在今年下半年又會在鄭州商業界掀起多大波瀾？

龍湖錦藝城購物中心夜景

一線商業下沉，九成品牌首進“鄉鎮”

1994年，新鄭撤銷小喬鄉，設立龍湖鎮的時候，很難想象，這裡的商業氛圍會趕上省會鄭州。近三十年的時間，鎮級建制的龍湖鎮，其生活配套一直因“量不足、質不優”而常被人诟病。就在三年前，鄭州南區“無核心商業區”的曆史，被龍湖錦藝城打破了。

“雖然地處龍湖鎮，我們并沒有按一個鎮級的标準來打造。龍湖鎮作為鄭州市的後花園、宜居教育園區和鄭州市中心與航空港區的連接帶，必将有大的發展空間。龍湖錦藝城購物中心作為錦藝商業的第二個商業項目，而是按鄭南片區商業中心的标準，從硬件到品牌來配置資源。公司的戰略布局，為龍湖錦藝城以後成長奠定了堅實的基礎。”龍湖錦藝城相關負責人對記者說。

作為大型商業綜合體，龍湖錦藝城整體有約40萬㎡的商業組合，除了公寓酒店和商業街外，購物中心部分約15.6萬㎡（包含地下停車場），體量上算是主打全客層的區域級購物中心，集餐飲、購物、休閑、娛樂、體驗、社交等為一體的都市大型沉浸式生活體驗購物中心。

龍湖錦藝城的下沉式廣場，融入景觀和外擺功能，劇場式穹頂中庭堪稱中原最大，讓整體空間具有室内的開闊通透感，體驗舒适很多。中庭一上二的大步梯設計更是少見，通過不同的場景打造，能夠快速成為打卡及客源聚集地。

龍湖錦藝城購物中心不僅在空間結構和形象上成為鄭南商圈代表性商業，而且在開業之初品牌配置上也足夠強大。永輝超市、蘇甯易購、睿躍健身、春天國際影城、巴奴毛肚火鍋、滿天星酒樓、歌迷KTV、ADIDAS ORIGINALS、NIKE KICKS LOUNGE、NIKE、PUMA、周大福、六福珠寶、MO＆Co、ONLY、VEROMODA、JACK JONES、broadcast、FIVE PLUS、TRENDIANO、Ochirty、Starbucks、Watsons、肯德基、必勝客、漢堡王、VICUTU、謝瑞麟、apple、TISSOT、MIDO、金寶貝、悠遊堂、呷哺呷哺等大約90%的知名品牌都是第一次在鎮級區域入駐，瞬間提升了消費層次，諸多品牌的入駐，使得滞後于時尚、潮流的南龍湖，提升了商業檔次。

客群重新畫像，調整品牌修正定位

龍湖錦藝城開業之初，覆蓋的消費人群範圍有以下幾類：9所大學、8所省級以上培訓中心的大學生群體；華南城、華商彙等批發産業外遷承接帶動的産業人群；被主城區剛需擠壓而外溢的年輕家庭群體；當地居民和開發早期入駐的低密度豪宅居民；輻射新鄭、港區、南三環至南四環之間高消費群體……他們共同描摹了這座小鎮的消費群體組合畫像。

談及客群的變化，龍湖錦藝城購物中心負責人深有感觸，“項目運營之初，龍湖錦藝城将消費人群重點放到大學生群體上，但在近兩年的寒暑假和疫情期間，客流量變化不明顯，這一看似反常的現象，讓我們對消費群體重新審定。以周邊居民為主要客流群體，大學生群體為輔助群體進行品牌調整和升級。客群輻射範圍也外拓至項目周邊5-10公裡。”

随着南龍湖區域剛需人口的急劇增長，商場的消費群體也顯著增加。一組調查數據更是印證了項目負責人的判斷，據最新政府人口普查信息顯示，龍湖鎮常住人口53.7萬人，流動人口約20萬，總人口73.7萬人，龐大的人口基數，也預示着該區域正在飛速發展壯大。

品牌随着客群的變化而變化，對品牌的提質升級也逐步展開。一層新引進了江南布衣、太平鳥女裝、雪歌、橡皮、榮耀、DQ、老廟黃金，優化提升了POLO SPORT、小米之家、萱子等品牌。二層引進嬰格、新東方、李甯、安踏、柒牌、海瀾之家、卓詩尼、曼妮芬，優化提升了怡家海懮•全球購、嘻哈幫、利郎輕時尚、MS-ECHO、安莉芳等品牌。三層引進頭号玩家、衆艾感統等品牌。四層餐飲仙隐小鹿、苗師兄鮮炒雞、港九鳳等新引進品牌也深得家庭消費群體的認可。

江南布衣龍湖錦藝城店

尤其在2021年9月，優衣庫的入駐更加豐富了龍湖錦藝城的品牌組合，為南龍湖區域帶來了全新的消費體驗。優衣庫龍湖錦藝城店作為鄭南商圈首店，也是目前河南省内的第一家下沉至縣鎮的優衣庫門店，開業當日便拿下全國門店銷冠。

優衣庫龍湖錦藝城購物店2021年9月30日盛大開業

在介紹品牌調整情況時，相關負責人告訴記者，“2022年上半年，龍湖錦藝城共調整25戶品牌，調整面積7053㎡，堅持以“穩場、提升、細挖”為主要宗旨，“一手抓安全，一手抓運營”，在核心優質商戶穩定的前提下，做好了縱向與橫向活動聯盟，加強業态布局與調整，逐步優化品牌級次，實現了品質提升。”

商業“特長生”未來成長空間有多大？

在城鎮市場尤其是一、二線城市發展相對充分的情況下，未來消費增長的潛力相當一部分依賴更廣闊的下沉市場。商業綜合體所提供的不僅是新建築所帶來的視覺新鮮感，更提供了新生活方式的集合。商業消費正是這些消費群體實現“城市生活夢”的核心，他們正在用消費構建起自己的理想生活。

對于龍湖錦藝城未來的發展規劃，項目負責人向記者介紹道，補齊化妝品品牌的弱項，加強珠寶品牌的陣容，加大知名餐飲品牌和商務正餐的引進是近一段工作的重點。從業态上看，時尚餐飲、商務正餐、家庭餐飲、婚宴，時尚化妝品、珠寶、數碼電子、新能源車等品牌引入，更符合新消費人群的口味，其中，餐飲占比較大。對想要吸引居民消費的龍湖鎮來說，構建繁華商業，正是把握住了他們實現“城市生活夢”的核心。

據了解，基于發掘潛力消費人群，針對年輕消費群體而打造的主題街區，正在規劃中。作為購物中心标配内容、流量密碼，主題街區将作為能提供深度服務體驗的載體，為運營者大做文章，為消費市場貢獻出許多複古或新潮、市井或高雅、小衆或普适的，兼具溫度感的社交空間。

商業的内卷來自區域内激烈的商業競争。目前中心城區商業同質化越來越嚴重，競争持續加劇，差異化破圈之路愈加困難，而鄭州遠郊和郊縣的商業項目漸成商業的亮點。

龍湖錦藝城購物中心項目位居鄭南片區，通過對品牌業态的優化，專業的運營管理，使其在鄭南商圈赢得了更多的發展機遇。未來三至五年内，将不會有同級别的商業新增體量入市，随着資源持續疊加，優勢更加明顯。對于降維打擊的龍湖錦藝城來說，未來的成長空間将無限放大，令人充滿期待!

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