房地産項目管理的好壞在于過程管理，萬科又以過程管理著稱.......

地産行業老大的10大過程控制重點！

5、合同管理

⑴主體階段工程項目部負責簽訂的合同：

電話、數據、電視接入合同、供電設計合同

要點：基礎數據的統計、包幹費用的談判及優惠政策的運用

⑵主體階段工程造價部負責簽訂的合同：

d)分包工程合同

會簽要點：技術要求是否與合同輸入一緻、開工時間、總包配合要求、合同确定的材料品牌能否達到規範及研發的要求、付費方式、合同相關約束條件等

e)供電工程合同

會簽要點：技術要求、費用、施工時間、付費方式

f)供水工程合同

會簽要點：同②

g)供氣工程合同

會簽要點：同②

⑤智能化工程合同

會簽要點：方案經過了多家選擇、技術要求經物業營銷商運等認可、費用、施工時間、付費方式、合同相關約束條件等

h)排水工程合同

會簽要點：施工圖版本、技術要求、合同範圍、施工單位、現場收方方式、付費方式、合同相關約束條件等

i)區内道路工程合同

會簽要點：同⑤

j)環境景觀工程合同

會簽要點：施工圖版本、技術要求、合同範圍、施工單位、材料供應方式、付費方式、合同相關約束條件、驗收方式等

k)周界欄杆工程合同

會簽要點：同⑦

⑩區内配套工程合同（會所、垃圾站等）

○11材料供應合同

○12零星工程委托

○13區外配套工程合同（區外水電道路等）

⑶合同簽訂的時間按甲方工作計劃中的時間進行

6、安全文明施工

主體階段項目部現場重點控制以下問題：

①懸挑及外架穩定性

②腳手架鋪設、荷載是否超載

③臨邊洞口防護

④通道防護

⑤模闆支撐系統

⑥塔吊及施工電梯安全

⑦安全網及外側立封閉

⑧安全帽安全帶佩帶

⑨闆上施工荷載的限制

⑩施工機具安全

○11施工用電安全、特種工種上崗證

⑫施工圍牆封閉完全、大門按“五圖一牌”标準進行布置

⑬外運車輛進出場沖洗

⑭材料堆放整齊

⑮現場及宿舍防火措施到位

車輛出場沖洗照片樣本

3、技術管理

⑴二次深化設計

需進行二次深化設計的情況：

①原設計院不具備資質的部分，如幕牆、鋼結構構架、建築内部精裝修，由甲方選定的有資質的單位進行二次設計（設計和施工不要求完全是一家），原設計院要對幕牆、構架等施工圖進行審查并出具審查報告，以判定是否對原主體結構和建築方案的内外風格産生影響。該工作原則上由研發部跟進

②要由甲方選定的有資質的加工廠進行定型加工的，由加工單位在原設計尺寸的基礎上出加工的詳細節點大樣圖，如欄杆、鋁合金門窗等，最好設計加工安裝為一家單位。該工作可由項目部跟進，但一定要取得研發部對圖紙的書面認可。

⑵設計交底及圖紙會審

①施工圖的二次内審流程同主體結構分部相同

②設計交底及圖紙會審流程同主體結構分部，但設計方是出圖單位

⑶施工方案審查

該部分的施工方案主要有：

抹灰及樓地面方案、防火門安裝方案、外牆面磚方案、幕牆施工方案、外窗欄杆方案、電梯前室裝修方案、大堂裝修方案、成品保護方案等。為提高審批效率，根據工程量大小，有些可以合并在一個方案中編制，但幕牆、外窗欄杆、成品保護等幾個方案必須單獨編制。監理公司編制相應的監理實施細則。

⑷技術變更

按“設計變更、現場簽證操作流程”實施

⑸竣工圖與工程進度的同步繪制

同主體分部相關内容

4、質量管理

⑴樣闆帶路

樣闆帶路的流程同主體結構分部

在裝飾裝修階段，樣品封樣和樣闆施工帶路顯得尤其重要；因為裝飾裝修分部主要涉及觀感和使用功能，稍有不慎，對産品品質會有比較大的影響

樣闆施工的順序：分項樣闆的确認/一個單位工程樣闆層的确認/每個單位工程樣闆層的确認

對于外牆，先選一小塊按排版圖施工樣闆，外觀和工藝都認可後方可大面積施工

⑵施工中的控制重點

1）室内抹灰及樓地面

①牆面抹灰

重點：水泥凝結時間和安定性複驗合格、基層清理、抹灰分層厚度控制、不同材料交接面采用加強網時的控制、抹灰分隔縫設置符合涉及要求、工程質量允許偏差符合規定要求

②樓地面找平層

重點：進場材料檢驗、混凝土強度符合設計要求、表面平整、有排水要求的排水坡向正确

2）外牆面磚

重點：樣品封樣、進場資料的檢查、實物與封樣材料的對比；找平、防水、粘結和勾縫材料及施工方法符合設計要求和國家現行産品标準及工程技術标準規定；飾面磚粘貼必須牢固無空鼓，有排水要求的部位應作滴水線，允許偏差符合規範要求

3）門窗欄杆

重點：

①鋁合金門窗：門窗洞口尺寸交接、進場資料的檢查、實物與封樣材料的對比；型材及各種尺寸符合設計要求、門窗框和副框安裝牢固、五金配件符合設計要求且安裝正确、密封膠和毛條順直飽滿、表面色澤一緻平整光滑、安裝誤差符合規範要求、成品保護等

②欄 杆：欄杆安裝處土建尺寸交接、進場資料的檢查、實物與封樣材料的對比；預埋件的數量規格位置及欄杆與預埋件的連接節點符合設計要求、欄杆高度間距安裝位置符合設計要求、使用玻璃欄杆時對玻璃的要求、安裝誤差符合規範要求、成品保護等

4）電梯前室及大堂裝修

重點：

①吊頂：樣品封樣、進場材料報驗、标高、尺寸，吊杆龍骨的材質規格、安裝要求、防火處理等

②飾面闆：樣品封樣、進場材料報驗、安裝預埋件、連接件的數量、規格、位置、連接方法和防腐處理符合設計要求，後置預埋件的現場拉拔強度符合設計要求，飾面闆必須安裝牢固，室内用花崗石的放射性指标複驗報告

5）防火防盜門安裝

重點：樣品封樣、進場材料報驗、門洞尺寸的交接、門框安裝牢固、門扇開啟靈活、後塞縫密實、成品保護等

6）幕牆安裝

重點：各種樣品封樣，各種材料及配件的合格證、性能檢測報告、複驗報告，預埋件和立柱橫梁等受力構件安裝牢固、采用化學螺栓固定時應對其進行拉拔試驗。

玻璃幕牆、金屬幕牆、石材幕牆各自的質量控制重點詳見《建築裝飾裝修工程驗收規範》GN50210－2001及其它相關規範

7）成品保護

重點：

①施工單位按分項工程報送成品保護方案

②監理和建設方按審定的方案監督

③對成品保護不力者，按合同進行嚴格的處罰

5、合同管理

合同簽訂的責任部門詳見《合同會簽權限表》，在合同會簽過程中的重點同“主體結構分部”。

6、安全文明施工

裝飾裝修階段項目部現場重點控制以下問題：

①懸挑及外架穩定性

②腳手架鋪設、荷載是否超載

③臨邊洞口防護

④通道防護

⑤模闆支撐系統

⑥塔吊及施工電梯安全

⑦安全網及外側立封閉

⑧安全帽安全帶佩帶

⑨闆上施工荷載的限制

⑩施工機具安全

⑪施工用電安全、特種工種上崗證

⑫施工圍牆封閉完全、大門按“五圖一牌”标準進行布置

⑬外運車輛進出場沖洗

⑭材料堆放整齊

⑮現場及宿舍防火措施到位

5、合同管理

合同簽訂的責任部門詳見《合同會簽權限表》，在合同會簽過程中的重點同“主體結構分部”。

6、安全文明施工

同主體結構施工階段相關要求

4、技術管理

①設計交底及圖紙會審

由總包施工的分項，交底工作在主體階段設計交底時一并進行；經過二次設計的分部（分項），由職能部門設計人員負責向其自己的施工單位、建設方現場代表交底。

②施工方案的編制：

由總包負責施工的分部（分項），施工方案可納入主體施工方案一并編制，也可要求專項編制，主要看該項工作量的大小及難度

必須單獨編制的專項方案有：

•電扶梯施工方案（安裝單位編制，總包、監理、甲方審核）

•火災報警及消防聯動系統施工方案（安裝單位編制，總包、監理、甲方審核）

•消防水泵安裝調試方案（總包單位編制、監理、甲方審核）

•火災報警及消防聯動單調方案（安裝單位編制，總包、監理、甲方審核）

•火災報警及消防聯動調試方案（建設方編制）

•強電系統送電方案（總包單位編制、監理、甲方審核）

•通風空調施工方案（商場）（總包單位編制、監理、甲方審核）

•大型設備進場及吊裝方案（總包單位編制、監理、甲方審核）

•車管系統施工調試方案（安裝單位編制，監理、甲方審核）

•周界及安防系統施工調試方案（安裝單位編制，監理、甲方審核）

5、質量管理

⑴樣闆帶路

安裝專業同樣要求樣闆帶路，以樣闆帶動各标區及全項目的施工。樣闆帶路中注意細部尺寸、做法、水電管井内的布置方式等的落實。樣闆帶路的操作流程同主體結構部分相關要求。

⑵建築給排水與采暖

1）給水

①室内給水：

重點：

水表前生活給水（水廠施工）：管井内管道位置、水表及表前後閥門安裝、減壓閥安裝、通水時防止水溢出管井導緻電梯損傷。

水表後生活給水：材料進場報驗、閥門強度和嚴密性試驗、水壓試驗、交付前沖洗和消毒并申請防疫站進行水質檢測，取得合格的檢測報告

消防噴淋給水：進場材料報驗、閥門強度和嚴密性試驗、水池各種閥門安裝、吸水母管水泵及泵前後閥門安裝，屋頂消防水箱、減壓閥止回閥濕式報警閥水流指示器等、管道焊接或絲接接口、管道支架、消防箱安裝及箱體成品保護、噴淋末端試水裝置位置、水壓試驗、消火栓試射、消防噴淋水泵單調等

②室外給水

重點：

水廠施工的生活給水：區外規劃管廊的落實、施工占道手續辦理、管廊、埋深、室外水表位置、各專業交叉處标高處理、跨道路标高處理等

室外消防給水：材料進場報驗、管廊、埋深、、管材防腐、各專業交叉處标高處理、跨道路标高處理、室外消火栓位置等

2）排水

①室内雨水污水

重點：材料進場報驗、埋地管隐檢、水平管坡度、衛生間排水口位置方便潔具安裝、阻火圈和伸縮節設置、灌水試驗、污水管通球試驗、明裝管道成品保護等

②室外排水（出戶管部分）

重點：管道坡度、金屬管材防腐、回填區管溝底部夯實或其它措施處理、出戶管标高與地梁及室外雨污接口井标高無沖突、灌水通水試驗等

③生化池施工

重點：設置位置與建築物基礎不影響、生化池不超出建築紅線、進出井标高符合污水管網标高的整體要求、進出井位置方便今後維護、結構不滲漏、注意在車道下的井蓋選擇、通氣管引上高空的方式等

⑶建築電氣

1）強電

①屬于電力局施工部分

重點：區外規劃管廊的落實、施工占道手續辦理、開閉所配電房等土建部分工作完成、進場材料設備與合同要求是否一緻、施工中配合、送電配合等

②屬于總包施工部分

A、配電房土建及電纜溝、接地

重點：土建部分天地牆的完善、設備基礎、室内通風及照明設施符合配電房要求、電纜溝及接地系統完善，達到電力局安裝要求

B、電纜敷設及橋架安裝

重點：進場材料報驗、橋架及其支架接地、電纜敷設嚴禁對電纜造成損傷等

C、配電箱櫃（配電房以外）

重點：進場材料報驗、箱體接地、箱間線路絕緣、箱（盤）電擊保護、箱内開關及保護裝置配置、回路編号及成品保護等

D、低壓電氣設備試運行

重點：試驗前設備和線路按規定檢查合格、成套配電櫃運行電流電壓正常、電機通電時轉向和機械轉動無異常、可空載的電機記錄空載電流和機身軸承溫升

E、防雷接地系統

重點：接地電阻測試，金屬管道或構件與接地幹線的跨接，幕牆金屬龍骨、金屬門窗欄杆接地，接地材料規格、變配電室接地幹線安裝等

F、柴油發電機

重點：設備開箱檢查、相序與原供電系統相序一緻、相間及對地絕緣、中性線與接地幹線直接連接等

G、燈具安裝

重點：固定方式、距地＜2.4m時的接地系統、導線要求、特殊場所燈具選型及安裝要求等

2）弱電

①閉路電信寬帶

重點：線路通道通暢、箱盒安裝等

②周界及安防系統、車管系統

重點：按合同中技術要求進行控制、注意調試及試運行工作

⑷通風與空調

①風管與配件制作

重點：進場材料檢驗按GB50243－2002驗收規範4.2.1～4.2.4條進行，風管制作過程對材料及配件規格的抽檢、“漏光法”進行嚴密性檢查、風管斷面符合設計要求等

②風管部件與消聲器制作

重點：進場材料檢驗按GB50243－2002驗收規範5.2.1～5.2.7、5.3.12條進行，消聲器和檢查門質量監督按5.3.10、5.3.11條進行

③風管系統安裝

重點：穿越防火牆和樓闆處的防火封堵、“漏光法”檢查風管嚴密性、風閥風口風帽支吊架安裝等

④通風與空調設備安裝

重點：設備開箱檢驗、設備基礎驗收、風機安裝、設備接地、電加熱器安裝等

⑤空調制冷系統安裝

重點：設備開箱檢驗、設備基礎交驗、空調機組安裝、消聲器、風機盤管安裝、燃油燃氣系統設備安裝、管道強度等

⑥空調水系統（金屬管道）

重點：進場材料檢驗、支吊架制作質量及安裝位置的選定、閥門試壓、系統試壓、補償器安裝、管道沖洗等

⑦防腐與絕熱

重點：絕熱材料和防腐油漆進場檢驗，絕熱材料與管道粘貼牢固、接頭符合規範要求等

⑧系統調試

重點：風機空調機組單機試運轉及調試、水泵單機試運轉及調試、冷卻塔單機試運轉及調試、制冷機組單機試運轉及調試、防火防煙閥調試、風量調試、空調水系統調試、空調房間參數測試、系統運行調試等

⑸電扶梯工程

①設備報驗、與總包井道書面交接、

重點：進場設備報驗：包裝完好、設備零部件與裝箱單内容符合、随機文件齊備

土建井道交接：機房及井道土建結構與電梯土建布置圖相符、主電源開關正确、各層廳門門洞安全護欄符合要求、各層廳門旁标明建築1米或500mm标高線、電扶梯底坑排水順暢等

②主機、廳門、轎箱、電氣裝置等安裝

重點：緊急操作裝置動作正常、導軌安裝正确、層門強迫關門裝置正常、鎖鈎動作靈活、安全部件安裝正确、接地可靠

⑹燃氣工程

重點：室内管道安裝位置、安裝質量、氣表安裝位置是否對陽台使用有影響等，室外埋地管埋深、管廊、管網交叉處标高的确定、牆邊吹掃樁及調壓箱處室外環境準确标高的确定、系統試壓等

6、合同管理

①安裝工程各分部的合同，在公司“合同會簽權限表”中基本包含，要注意火災及自動消防合同中乙方供應設備的具體要求、成套設備合同中（如水泵配配電箱等）配套産品的要求要清楚等。

②牽涉職能部門施工的給水、強電、天然氣、電信寬帶閉路等，合同範圍按接口――每戶計，室内室外管網全部包含，盡量避免合同分解簽訂，增加無謂的工作量。

來源：房地産精英講堂

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