廣州市舊改進度?多年來，城市更新項目一直是房企在廣州的心頭好但從2021年下半年開始，“舊改”卻成了房企避之唯恐不及的痛點，下面我們就來說一說關于廣州市舊改進度?我們一起去了解并探讨一下這個問題吧!

廣州市舊改進度

多年來，城市更新項目一直是房企在廣州的心頭好。但從2021年下半年開始，“舊改”卻成了房企避之唯恐不及的痛點。

華夏幸福、恒大、佳兆業、時代中國、星河地産等，許多房企陸續開始減持廣州舊改項目，已開發項目引入合作方開發企業止損、未開發項目甚至申請退出。

“舊改項目前期需要沉積大量的資金和人員配置，2021年年中開始，政府發布防止‘大拆大建’的相關内容，喊停舊改，房企們自然不能坐等政策松動，在保證現金流穩定前提下，他們肯定不會再讓舊改‘吞金’。”廣州某房企投拓部門的相關負責人坦言。

而最近，廣州市黃埔、番禺、白雲三區相繼官宣，繼續推進舊村改造和城市更新，共涉及58條舊村改造項目。

緊接着，華潤、萬科、珠江投資等房企跑步進場。6月17日，廣州市黃埔區長嶺街水西社區長龍片舊村改造項目合作企業簽約儀式舉行，深圳市勤誠達集團有限公司與廣州國旭房地産有限責任公司聯合體正式簽約成為水西社區長龍片舊村改造項目合作企業，項目拆遷安置總投資額約25.01億元。

冷熱交替之下，不禁有人疑問，這波舊改之風能吹多久？

舊改暖意已醞釀時久

2021年10月20日，廣州發布了《廣州市關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的意見（征求意見稿）》，2022年3月廣州市住建委再強調“未列入年度計劃的城市更新項目，不得審批方案”，廣州舊改一度停擺。

據公開資料顯示，截至2021年末，廣州市共有41 個舊改項目與企業達成合作意向，改造面積約 3671 萬㎡，改造金額近 2550 億元。而2020年，廣州共52條舊村招标成功，涉及項目舊改面積超3802萬㎡，總投資金額超3122億元。

舊改項目以肉眼可見的速度縮水。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉坦言:“意見稿的核心内容是徹底告别大拆大建，轉向保留—利用—提升為主。這也意味着舊改終于告别了急風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。”

其實，在将舊改從大拆大建的路上拉回來的同時，廣州并沒有完全的阻斷城市更新項目。

年前，廣州市發改委公布《廣州市 2022 年重點項目計劃》和《廣州市 2022 年重點建設預備項目計劃》，文件顯示，數百個項目中，關乎城市更新的共計 54 項（含 6 項預備項目），這個數字似乎正在超越2020年的同期水平。

54 個項目中不乏含金量極高的項目，如衆所周知的瀝滘村，投資 300 億元；陳田村 289 億元；何棠下村投資額最高，達 364 億元。此外，還有蘿峰村、沙步村、大坦沙島、湯村村、裡仁洞村等投資額超 200 億元的項目。

而在此文件推動下，廣州市各區也開始紛紛制定對應的開發策略。

在此期間，舊改先鋒廣州市黃埔區緊急優化了第一批城市更新項目的調整措施，31個城市更新（含未批）項目将全力提速，其中，24個舊村可以繼續推進前續舊改工程。5月30日，廣州市規劃局再次挂出白雲區黃邊、棠湧片區城市更新單元詳細規劃，進行優化規劃的批前公示。

日前，一份有關廣州舊村改造合作企業引入及退出（修改稿）的意見稿開始在網上流傳，意見稿中提高了對拆建項目的曆史文化保護要求，同時對合作企業退出審批，合作企業與改造項目資金能力做出了要求。

頻頻出台的政策似乎标志着，廣州的舊改又将進入快車道。

58安居客首席分析師張波認為，從全國統一大市場的推進，以及城市群都市圈的發展來看，單一的“修舊”并不能完全滿意城市建設的需要，而需要在重點的都市圈，核心城市片區更大範圍進行舊改，同時減少人口流出區域、産業萎縮區域的房地産開發建設，這就是廣州再一次加大舊改的底層邏輯。

兩路企業瓜分舊改市場

經曆了一番洗牌，進駐廣州城市更新市場的企業已經物是人非。

曾經，有廣州“舊改王”之稱的時代中國向廣州市政府發函，懇請政府協調返還履約保證金和拆遷補償款，共計20.1億元。在現金流與項目的博弈之中，多家房企紛紛宣布退出或轉讓舊改項目。

第一太平戴維斯廣州及福建策略顧問部負責人陸國強指出：“過去一年，有不少民營發展商，受房地産行業市場調整以及三道紅線影響，經營回款減少、融資渠道受阻，企業資金趨緊。而舊改需要沉澱大量前期資金，回報兌現周期較長，因此很多項目因此降速、擱置甚至轉讓。”

克而瑞數據統計，2021年第4季度内合計有14村有主體異動（傳聞退出、暫緩、國企介入）等的情況，有諸如雪松、恒大、寶能、奧園等陷入資金危機的企業，也有時代中國、富力等一些面臨資金壓力的企業。

有人退場，有人進門。

在廣州的城市更新市場中，雖然有時代中國、星河地産、佳兆業等大型房企的退出，但是也出現了多家房企的入門式布局。除廣州本地房企外，不少外來房企也準備在城市更新上面分一杯羹。

據不完全統計，深圳當地企業勤誠達從2020年至今已在廣州拿下6個舊村改造項目，預計總投資金額達334億元。手握廣州鳳尾村項目的天譽置業，不惜以14.8％的利率融資五億也要推動舊改項目，決心不可謂不堅定。

5月17日，據廣州增城瑤田村更新改造官微消息，經過村民代表表決，廣東珠江投資股份有限公司（下稱“珠江投資”）成為瑤田村（新圍、龍塘、東聯、西聯）舊村改造項目正式合作企業。珠江投資在獲得該舊改後，将按要求先建設複建安置區，後建設融資區。

号稱“雲南王”的俊發集團 僅在2020年就先後拿下了包含TOD項目在内的兩個舊改大單； ，升龍集團在近兩年多的時間裡，已拿下廣州9個城中村改造項目，涉及改造面積超過1841公頃。

合富研究院分析師陳泓毅認為，對外來房企來說，廣州在一線城市的房價較低。價格差是一個重大利好的信号，證明拿地成本有窪地、有空間。

據陸國強預計，部分經曆過這波調整的民企，未來仍将是舊改參與主體的重要力量。

本文源自金融界

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