坂田是龍崗區西部門戶，處于羅湖、福田向北發展中軸線上，是深圳中部發展軸的核心，東連布吉、南臨福田、北靠平湖和觀瀾、西接龍華，龍華和坂田是兩個相似的娃，但是坂田即使有着先天地理位置優越，然而卻隻能屈居為龍崗區的西部門戶，無法享受“新區級”待遇。行政級别的落差導緻了區域規劃的落差，在龍華大踏步向前奔走的同時，坂田卻依然邁着小碎步的步調，即使總給人一種龍華是親生的坂田是後娘養的感覺，坂田與龍華在房地産市場卻是齊肩并進的。

一般來說，坂田以布龍路為分界線劃分為坂田北片區和坂田南片區，坂田北主要以天安雲谷、華為産業園為依托發展科技産業，而坂田南則以萬科第五園一帶為核心以居住功能為主。

坂田北現狀——萬科城裡像歐洲，萬科城外像非洲

分析師:坂田北價格低，增長空間大，坂田北片區就是個有潛力的技術男！

坂田北區的華為科技城已聚集了佳兆業、萬科、保利、桑泰、信義、海航、佳華、天安駿業等品牌開發商的舊改項目，而佳兆業作為“舊改專家”更是占了8大城市更新項目，占地體量超過350萬平方米，随着坂田城市更新項目的啟動，未來坂田北的市政配套将會改善，而且因為舊改的項目是大量的廠房，舊改比較容易，所以目前舊改速度較快，比較著名的有佳兆業城市廣場、信義嘉禦山和天安雲谷等項目，其中位于坂田北的萬科城的二手房均價為27000元/平方米，佳兆業城市廣場三期均價為23500元/平方米，不同的開發商以及企業的進駐會不斷帶動坂田北片區的發展，目前很多大社區的發展恰如一座城池一般，衣食住行一應俱全，可通過自帶商業及學校配套消化内部需求，如坂田北片區的信義嘉禦山小區規劃3所幼兒園和購物中心，佳兆業城市廣場社區内規劃有9年制公立學校及15萬平商業。

目前在修建中的坂銀通道預計2018年竣工；連接福田口岸和平湖中心的地鐵10号線将會有吉華站、華為站、雪象站、雪象北站四站通過坂田北片區，坂銀通道和地鐵10号線貫通對坂田北片區的發展起着關鍵性作用，不僅可以極大地緩解坂田北片區的出行壓力、提升該區域通達度，讓坂田北住戶更加便捷地享受中心區配套，其他的資源配套，如商業、教育、醫療等方面也會随之不斷改善，加上在深圳土地緊約束的前提下，坂田北片區還擁有較大土地存量市場的情況下，土地價值上升空間還很大，随着坂田北片區樓市的發展，該片區的土地價格會逐漸走高，向着關内的土地價格水平靠近，坂田北片區就是潛力無限的技術男！

坂田南現狀——中産階層和白領階層的居住地！

坂田南由五和南路、布龍公路、清平高速公路、南坪快速路所圍合的區域，坂田南雖然和龍華一樣的都是處于深圳的中心位置，但是坂田南片區的位置上相對來說靠近老城區羅湖，但是因為銀湖山的阻擋，坂田南片區與羅湖的關聯性緊密程度比不上龍華與福田，該片區暫無直通福田及羅湖中心的直達地鐵，目前隻能通過環中線換乘龍華線的方式通往中心區，極為不便；自駕方面，目前坂田南到福田會展和羅湖華強北的距離大約是14公裡，需要走布龍路轉清平高速通羅湖，轉梅觀高速同福田，兩條路線不但車流量大，而且較為曲折，很大程度上延誤了坂田通往市區的時間；這不僅使坂田南片區得不到好的輻射，也使得坂田南片片區吸引力降低，醫療配套方面坂田南片區還是空白，但是楊美地鐵站附近規劃有一家500床醫院。

坂田南就是中産階級和白領階層的居住花園，買坂田南的房就是買未來！

随着南坪快速、清平快速、梅觀高速，五和大道、布龍路、坂雪崗大道等快速路網絡基本成型，新彩通道現已開通，連通彩田路與新區大道，極大緩解梅林關交通堵塞，坂田南片區的交通越來越便利，加上萬科第五園規模化的成功開發，坂田南片區價值在逐漸提高，坂田南的商業生活配套和教育配套也不斷完善起來，坂田南目前居住氛圍比較濃厚，坂田南有着“慢生活”為主題的文化産業區，包括六大功能區：第五園手造文化街、現代文化創意園、坂田美食文化村、南園文體活動中心，坂田南始終在慢慢吸引置業者活躍在深圳樓市的舞台上，逐漸成為了衆多中産階層和白領階層的居住地，目前坂田南在售的樓盤比較多，星河word、諾德中央道、紫悅山等， 其中諾德中央道今年7月份入市均價為23000元/平方米；萬科第五園的收官之作紫悅山今年11月15日首開均價為25000元/平方米；熱銷中的星河word在11月22日首開盤，為坂田第一個均價破三萬的項目，在售均價為35000元/平方米，将坂田房價推到了一個新的高度。

目前在修建中的坂銀通道位于深圳中部發展軸上皇崗路及清平快速之間，北接坂雪崗大道，雙向六車道，是坂田與華強、上步片區之間的快速聯系主通道，預計2018年開通後；連接福田口岸和平湖中心的地鐵16号線有雅園站、五和站（換乘環中線）經過坂田南片區，坂田南将與福田、羅湖中心區将直接連通，自駕時間将會縮減為現在的一半，實現快速便捷的CBD中心區生活，而且相對坂田北片區坂田南片區更加占據地段上的優勢，更加靠近深圳CBD。

總的來說，坂田北區的樓盤均價相對坂田南片區具有較大吸引力的價格優勢，坂田南片區地段更加具備向心力，但是無論是北片區還是南片區，交通和城市綜合體對城市和片區的發展起着關鍵性的作用，城市綜合體以其都市化的綜合性業态整合、龐大的體量，成為闆塊升級、宜居價值快速提升的重要角色，而随着擁有多年成熟運營經驗的萬科集團，佳兆業商業集團等開發商企業進駐坂田，通過資源整合、優勢共享，打造高端化的商業中心，帶動整個坂田片區的商業升級，随着片區城市更新和坂銀通道以及地鐵10号線帶來交通的改善，坂田會持續吸引大量的置業者，坂田接力龍華，成為深圳樓市下一個增長極，坂田未來升值潛力不容小觑，這個潛力股将不會再僅僅是寂寞的矽谷之星！

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