鄭州火車站商圈的形成，迄今已有約二十年的時間，這裡也是鄭州最早的商業區域之一。最初（即上世紀90年代初），這裡的經營業态絕大部分是攤位式，簡陋的臨街房是其主要經營特色，大部分集中于敦睦路和振興市場。當時，這裡商業氣氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商場為例，在1989年年底該商場開業時，火車站周圍規模較大的商場僅有中州商場一家。

與二十年前相比，今天的鄭州城區交通擁堵十分嚴重，尤其是以批發市場雲集為代表的火車站區域，物流規模的不斷擴大早已超出了設計之初的最高上限。另一方面，伴随着城市框架的拉大、鐵路公路交通樞紐外移以及地鐵等重大交通項目建設的全面展開，非中心城區的交通通達性有了大幅的提高與改善，因此從某種方面看，外圍區域已經具備了市場承接的可能。

自2012年6月鄭州市政府出台了《關于加快推進中心城區市場外遷工作的實施意見》之後，關于火車站商圈“批發市場”是否要外遷、何時外遷等話題就不斷在各大新聞媒體、網絡、自媒體中發布、發酵并引起商圈内商戶們的熱議。批發市場的搬遷也催生了各種沖突與矛盾，批發市場的商戶也是活在糾結中。

鄭州市政府為了不出現外遷方案一刀切的局面，将本次外遷分為了就地改造、完全外遷兩種方式，例如，火車站地區的天榮時裝城（中部大觀國際商貿中心）、錢塘衣城等項目就屬于就地升級改造。大觀國貿、錢塘衣城目前已經進入建設後期階段，推廣招商工作正在緊鑼密鼓的進行中；同一商圈内的錦榮商貿城、天隆服裝城也均有升級改造的計劃，已經有部分商戶為轉移場地而做好了充分準備。

當然也有一些市場屬于拆掉後完全外遷的，如黃河副食品城已經徹底完成拆除，原址将興建一座綠地公園。原來在此經營的商戶則全部轉移到了南四環的金源百榮商貿城的臨時市場繼續經營，這座曾經繁榮的市場就此完成了自己的曆史使命，從中心城區的版圖上消失。

外遷促使鄭州專業市場的格局悄然發生了變化。城市北部衆多大型汽配類市場正逐步實現外遷，但因為其主要功能承接地中牟汽車後市場、五洲城等項目大多仍處在建設過程中，而且涉及到了商鋪銷售問題，因此推進速度相對緩慢。

城市西部圍繞着服裝制造業園區和錦藝國際輕紡城、元通紡織城形成了家居家紡、面料原材料為主的專業市場集聚區。

而在南四環，百榮世貿商城已經整體承接了拆除後的華中食品城的商戶，并接受了部分黃河食品城的商戶，未來将會形成以食品、小商品、服裝鞋業為主的大型綜合市場。

南三環中州大道附近的汽配園區或就地轉型升級或批量外遷至新的汽配市場承接地，也有的市場方兼具兩種操作模式，城市内外同時建設。

龍湖鎮的華南城則形成大型綜合批發中心。而市中心的服裝商圈在拆建後将轉型升級，并且規模至少将達到現有建築面積的2倍，約200萬㎡，也就意味着市場經營規模也将會擴大，而從目前各市場的操作方式來看，很可能都将以零售的名義保留批發功能，延續其專業市場的本質。

東部則以中牟的6個新建汽配園區形成汽車後市場集群的起步區，未來将配合鄭州汽車城的整體建設，形成生産制造、貿易流通的完整鍊條。

這種新的格局分布打破了批發市場原有的格局分布（穿插和相對集中分布在中心城區），但短時期内也會因為外遷商戶承接地過于分散從而造成現有有限商戶資源的稀釋。

新格局下的市場表現如何？

華南城1号交易大廳自2014年8月開始試營業，至今已滿9個月，目前整體開業率不足30%，租金範圍根據樓層和所在區位的不同，在36-110元/㎡/月之間（含公攤面積），商戶構成以非中心城區外遷商戶為主，少量外遷商戶依靠老客戶能勉強經營，但缺乏固定客源的新商戶在經營等問題上就相對吃力。

據商戶表示，平日來此逛街的消費者寥寥無幾，單天零成交額十分常見，而由于目前主要客源是來自龍湖鎮的村民，且以零售為主，即便是人流量稍大的周五周六，相當一部分店鋪日營業額也隻能維持在500-1000元的水平。已經開業的建材區更是幾乎整日無人光顧，至少在目前多個市場競争發展的狀态下，新增客源的聚集仍然艱難，整個市場的培育成熟依然需要較為漫長的等待。

與華南城的慘淡相比，元通、百榮模式值得深思

元通紡織城針織品市場由于前期已經承接了西站路紡織大世界拆遷轉移的商戶，因此一期開業率近乎100%，商戶們也都延續了原有固定客戶的合作關系，經營狀況較之前并沒有特别大的波動。既然不缺乏人氣，那麼商業配套也就聞香而來，鄭州銀行、德克士餐廳等配套都已經開業經營。相比較華南城餐飲配套區域的門可羅雀形成了鮮明的對比。

百榮世貿商城是一個綜合性較強的專業市場，分為三個市場主體：鞋業、小商品針織和食品、服裝，總規模接近260萬平㎡，分為三個獨立的建築群，而且市場部分全部為自持。

為了進行市場培育，防止商戶在市場建設期流失，借助華中食品城整體拆遷的契機，百榮以活動闆房的形式先形成了臨時市場，條件是入住臨時市場的商戶未來可以優先進駐建成後的市場。這樣日後不至于出現華南城開業率低的情況，造成商戶信心不足，形成後續招商難的問題。

據了解，該臨時市場運營也已滿一年，現有業态以食品、機電、小商品、針織品為主。受市場施工、南四環施工交叉影響，以及短期内交通通達性依然不足的影響，市場經營狀況好壞不一。從臨近華中食品城整體遷入的商戶，有老客戶支撐，影響相對較小。但百貨和針織區域的商戶因新增客戶稀少，經營比較艱難。

以上所舉市場案例，在一定程度上代表了鄭州專業市場外遷過程中的現狀與挑戰。究其成因大概有以下幾點：

1、外遷涉及不同行業、商戶、市場、交通、基礎設施配套、物流等多個因素，是一個系統工程，在整合推進過程中需要克服重重障礙和技術難題，而本次外遷突出了效率，必然會出現因速度快而造成的遺留問題，需要時間去消化。

2、從行業類型來看，原材料、建材類需要鄰近倉儲、物流節點、租金承受力低、形象展示性差的特點導緻其必須外遷；然而服裝、小商品等行業能夠轉變為以展示、辦公為主，不需要臨近倉儲物流，具備在城市中心區成熟市場生存下去的可能。

3、租售模式方面，選擇自持出租的市場，更加注重市場良好經營帶來的長遠收益，能夠為商戶提供代價更低、市場環境更好的産品。而有大量出售商鋪的項目需要消耗較長的銷售周期。而且對于商戶而言，一個産權單一并自主經營管理的市場相比一個産權複雜的市場更能帶來經營的穩定性和安全感，因此無形中加大了銷售型市場的招商難度。

4、交通現狀也是制約各個市場發展的主要因素，對比距離中心城區更近交通更便利的市場，目前通過華南城的地鐵線路還在施工過程中，到達那裡的公交線路耗時更長，而來自四面八方的批發客戶依然以火車出行為主要手段，城市内部的零售商則也多處在城市核心區，面對龍湖鎮的距離阻隔，大家都會選擇市區交通便利的市場。

5、從市場行業規模來看，經營單一行業的市場，因為定位明确定向招商範圍更小，高校精準，市場開業經營效果好。而大型綜合類市場，因為涉及多行業定位，招商範圍大、難度高，即使以較大規模商戶數量開業，各各行業部分依然規模有限。

6、從商戶選擇角度來看，在聲勢浩大的全城多市場外遷中，各市場都得不遺餘力大肆宣傳，信息重疊、定位模糊，而對于一般批發商戶而言，大多文化水平不高，面對鋪天蓋地的信息或選擇傳統經驗跟着物流走，或選擇市場品牌跟着老開發商走，或者相信規模效應，誰大跟誰走，等等。這在一定程度上分散了商戶的集中性。

7、同時且短時間的大規模市場建設，使各市場招商面臨着巨大的挑戰，商戶争奪戰愈演愈烈，各市場在實際招商過程中往往顧不得定位問題，招到就是勝利。造成原本定位差異化的市場之間也形成了招商的正面沖突。火車站地區的各市場更是将商戶和管理隊伍動員起來形成聯防機制，時刻緊盯競品項目的招商和調研人員，一旦發現立刻驅逐。

8、由于新市場位置更加遠離市中心，其建立培育需要更多的時間，未來不确定性強，部分成熟商戶考慮到家庭生活、子女教育等問題，不願漫長的等待，選擇了離開批發行業，有部分人進入了零售領域。

9、近3年來中國宏觀經濟收縮态勢漸漸清晰，PPI超過36個月的連續下滑，PMI頻頻低于50%的臨界值，中國經濟轉型升級和生産制造業下滑的複合影響，帶來倒閉潮、失業潮，消費增速連年下滑，零售行業的表現疲軟正逐步傳導至批發端。以服裝行業為例，火車站地區2003年已經出現少數有固定客戶的成熟商戶經營困難的情況，今年以來這一現象逐漸加重。面對新市場培育和老市場高昂的運行成本，他們中的一部分人也選擇了離開批發行業。

10、電商沖擊。批發行業業内人士的觀點認為，互聯網電子商務模式目前已經深深影響到了零售行業，直接對接廠家使他們獲得了更強的價格競争力，供應鍊體系變得更加扁平，貿易對批發中轉的依賴度降低，傳統批發行業會逐漸萎縮（雖然目前廠家還在采取線上線下産品差異化等手段來保護原有渠道的利益，但這一利益空間正在被逐步壓縮已是不争的事實）。

通過對現狀加以分析，我們可以發現未來鄭州專業市場外遷将可能呈現出一些新的發展趨勢：

1、分類發展。以基礎原材料、建材為代表的産品倉儲依賴度高、交易頻度低的大型批發市場走向外遷。以服裝、皮具、小商品為代表的形象展示性好、倉儲依賴度低、交易方式以展示洽談為主的市場有機會借助商業模式升級保留在城市核心區域持續發展。

2、科技變革引領行業升級。互聯網 、騰訊增持華南城股份至11%、微信支付和推送技術、無線互聯網大規模實用，app技術等等等等，都正在或即将推動人們消費行為的演進，貿易對網上平台依賴度更高，線下商務活動變為輔助行為。而現有批發市場模式本身就是因為傳統交易規模擴大，需要集中起來提高交易效率而産生的，自然也會随着交易方式的演進而逐步變化。

代理商功能更多的是展示、洽談，而非區域倉儲，生産廠家也更多的選擇多家平行代理，而非區域總代的形式。因此各大專業市場都在規劃自己的電商服務區域。零售商将會率先廣泛采用電商模式，直接與生産對接，這股潮流不可逆轉，會逐步傳導到批發端，以往批發端賴以生存的核心競争力或将被削弱甚至消失，在這個過程中批發商将會經曆一次行業的大洗牌。

3、短期競争加劇。新舊市場都在與時俱進，客戶資源的争奪成為核心，未來競争将會更加激烈。由于成熟商圈的部分專業市場轉型升級，對商戶吸引力強，在相關倉儲依賴度低的業态争奪中，外圍市場将會在近期處于明顯劣勢。

總而言之，此次鄭州批發市場外遷是伴随着電商帶來的産業革命、中國宏觀經濟轉型升級、鄭州城市規劃升級的曆史潮流展開宏偉畫卷，這個進程注定是一個曲折前進而又瞬息萬變的進程。

新的專業市場競争格局正在形成，新的思維引領着行業商業模式、市場開發模式的巨變。以往的經驗并不能完全指導新項目的發展。對于這個目前充滿着變化的市場，我們需要保持持續關注，對于其未來的發展我們充滿期待，拭目以待。

>>>>編後語

從商業地産從業者的角度來看，我們關注專業市場外遷的出發點仍然是商業地産的本質，高度關注行業商戶的經營和使用需求。

包含：經營空間——對營業場所的空間尺度等硬件要求、展示空間——對客戶獲取和産品展示的要求、倉儲空間——對配套空間的要求、交通條件——對客戶往來便利性的要求、物流條件——對貨物産品流動便利性的要求。

舊有的市場依靠長期積累的品牌效應、對于客戶來說便捷的火車站客運站等條件獲得了良好的發展，但倉儲和物流以及日益增長的租金成本制約了行業發展和盈利能力。

對于市場外遷大潮來說，商戶經營條件的滿足才是根本，目前來說公共交通、倉儲物流、産業配套等仍然有着較大的補充發展空間。商業地産開發的首要之處就是滿足商戶的經營需求和條件。

文/Anderson.鄧壯曾供職于美國工業地産開發商EA Buildings，并參與了與新加坡豐樹基金的一系列合作，其中包括了對常熟中國東盟中小企業中心二次定位等産城商業項目。現供職于RET睿意德。

近期，鄭州商業觀察還将聯合中國最大商業地産全程服務商RET睿意徳，共同推出系列性（鄭州）專題研究報告，涵蓋商業地産、零售市場、産業市場、新興業态等熱點内容，為本土行業發展提供助力。歡迎業界朋友來往交流。

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