大家好，我是狗哥，一個不寫廣告，愛寫重慶樓市八卦的專業狗仔。

前段時間，西區有一個奧特萊斯商業霸屏了整個論壇，引來數萬人圍觀。我們重慶樓市也在開業當天去打探了一番，現場人山人海，意外的熱鬧。

圖源購物狂論壇，不代表本号觀點

沒想到一個多月之後，抖音裡各路網紅大V卻紛紛表示，這個新開的商業竟然要“涼涼”了！很多大V爆料說節假日去，發現人氣一樣很差。

圖源抖音，不代表本号觀點

據住在附近的粉絲爆料，“除了個别品牌門店之外，其他店裡基本都沒幾個人，很多門面都沒開”。

其實，奧特萊斯商業對于重慶人來說并不稀奇，早在12年前，位于汽博的重慶西部奧特萊斯購物廣場就已經正式開業。

那麼，這次西區的奧特萊斯為何能夠得到這麼多人的關注與讨論呢？主要原因是因為它的來頭可不小。

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自帶光環的佛羅倫薩小鎮

首先，奧特萊斯本身隻是一種商業模式，任何企業和公司隻要有品牌和買手資源，都可以做奧特萊斯的商業模式。

而位于沙坪壩區土主鎮的佛羅倫薩小鎮則是由知名的意大利商業地産投資集團RDM（RDM Fingen Group）在中國投資建設，背後的實力可見一斑。

這是一家來自意大利的地産企業，其母公司FINGEN集團在時尚、零售及房地産領域均有涉獵。在意大利，佛羅倫薩小鎮被喻為文藝複興的搖籃，而在中國，它已是高端奧萊項目的代名詞。

自2011年以來，該集團已經在天津、上海、廣州、香港、武漢和成都共6座城市建設了奧特萊斯小鎮。

咱們重慶是全國第7座，同時也是該名品奧特萊斯連鎖品牌在西南地區開設的第2座小鎮。

以個位數單位計算，足以見得它在全國有多麼稀缺。據了解，重慶佛羅倫薩小鎮項目總建築面積超過6萬平方米，一期建築約3.7萬平方米。

目前已确定入駐服裝品牌有Furla、Calvin Klein、Karl Lagerfeld、Brooks Brothers、I.T、Tommy Hilfiger，以及運動品牌如Adidas、Under Armour、New Balance、Puma和Vans等。

對此，含着金湯勺出生的佛羅倫薩小鎮項目卻在重慶受到議論和“嘲諷”，難道真的是水土不服嗎？

俗話說，耳聽為虛，眼見為實。狗哥還是秉承着實幹精神，帶大家去現場看一看這個商業到底怎麼樣了吧！

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空置率較高，人氣不足

我開着老态龍鐘的波爾皮，準備從解放碑一路飙到西區。根據導航顯示，全程32公裡左右，實在是有點遠了。

這裡要聲明一下，我是工作日去的，所以現場踩盤的人氣是工作日，不是節假日，一般這種商業，都是工作日人少，是正常的，節假日才能反應真實的人氣。

抖音上面有人節假日去拍了，但是我沒有親自去，所以，我不能亂下結論。最近實在太忙了，人手不足。

來到目的地，眼前的停車場空空蕩蕩，省去了一直困擾我的“停車難”問題。

眼前，充滿異域風情的外立面格外吸睛，大門外還能看到三三兩兩的顧客。

掃了健康碼之後，狗哥也來到了内部。誰說這裡“涼涼”了，不還是有兩個人嘛！

走在商場的走廊裡，兩旁的店鋪确實有許多都沒有開業，特别是二樓，空置率較高。

不過，畢竟是新修的商業，裝修看起來還是比較養眼，一些常見的品牌也都正開門營業。

項目中庭還設有噴泉水景，休閑的顧客正坐在長椅上觀賞。

狗哥逛了幾圈，發現佛羅倫薩小鎮如今的人氣确實沒有剛開業時火爆，這一切的主要原因或許是因為它的選址太過前瞻，附近地段缺乏人氣所導緻的。

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熱門闆塊的尴尬地段

衆所周知，重慶近年來一路向西的号角奏起，大家對西區的熱議也不絕于耳。去年9月11日的央視新聞聯播都報道了關于西部（重慶）科學城建設全面啟動的事情。

這對整個重慶西部樓市是一個長期的利好，也是加速人口流入的利好。

但從地圖上看，佛羅倫薩小鎮卻位于西部科學城的物流園片區，緊鄰物流園互通，旁邊還有大川國際建材城，周圍住宅小區非常少。

從最新的熱力圖來看，附近的人氣也明顯不足。

而奧萊業态看似充滿商機，也同時是一個美麗的“陷阱”。

畢竟國外奧萊消費者所具備的：有錢、有車、有閑、有心情，在重慶還沒有得到全面實現，這也導緻了處于遠郊的佛羅倫薩小鎮開業一個多月就人氣不足的原因。

支撐一個商業最重要的是人氣和交通，大家都更喜歡去汽博奧特萊斯購物。眼下，重慶佛羅倫薩小鎮的崛起或許還需要時間，從曆史案例來估計，這往往需要5-10年的培養期。

下面，我們還是來看看它附近的樓市現狀，到底如何。

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探索現狀，該如何在附近買房？

從二手房地圖來看，距離佛羅倫薩小鎮最近的房源很少，大多數都位于一号線沿線。

從二手房地圖來看，距離佛羅倫薩小鎮最近的房源很少，大多數都位于一号線沿線。

附近的價格分化明顯，一些還建房老小區價格較低普遍均價沒有過萬，在0.6——0.8萬一平左右；而次新房最高的卻達到了均價1.9萬一平。

闆塊内在售新房較多，購房者可供選擇的樓盤業态也非常廣泛。

首先，我還是要再提一下，堅持貫徹房住不炒，未來該闆塊短期内肯定會有波動，但是如果把時間拉長到5年以後，這裡的發展速度可能會讓全國震驚。

而佛羅倫薩小鎮的崛起也非常依賴闆塊内人口流入的速度，這是一個緩慢的過程，對于周圍的房子該不該買，我仍堅持以下判斷：

1.新房和二手房雖然分化嚴重，完全是兩種走勢，但也是剛需現在入手該闆塊的較好時機；

2.如果是投資，我建議現在可以買入，但是不要妄想去博取短期收益，要把時間放長到3年以上，保持足夠的現金流。

3.一定要根據自己的預算，去選擇地鐵邊上和學校邊上的房子（包括官宣規劃在内）。

我一直認為一個城市的房産，其實就是這座城市的股票，我們不要去盯着房價，而是該關心這座城市實體經濟的發展，當闆塊内實體經濟發展，吸引大量人口入住後，難道房價還不會漲嗎？

這一切或許跟佛羅倫薩小鎮一樣，還需要時間罷了。

最後，關注狗哥，關注重慶樓市，帶給你最新的樓市八卦資訊，教你買房不踩坑。當然，大家也可以聯系我，歡迎你們和狗哥一起去看盤。

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