目前中國已經進入存量房時代，二手房交易比重逐年上升。2016年全國二手房交易額約為6.5萬億元，占住房交易總額的41%，中金證券的報告顯示，預計到2020年，全國存量房交易占新房成交的比例将提升至70%。

在新的趨勢下，誕生了“二手房開發商”的角色。暖住創始人林海告訴36氪，在過去房地産高速發展的二十年中，房産呈現投資屬性，地産商為了壓縮工期，開發出大量“零設計”的住宅。但在限購政策的調控下，房産的投資屬性向居住屬性轉變，這些“零設計”的住宅逐漸成為尾盤。

對此，暖住定位成為二手房品牌開發商，針對一線城市的“零設計”滞銷戶型進行改造開發與裝修，面向逐漸理性的買房群體，提供功能性更強、戶型利用效率更高的高品質二手房産品。目前暖住線上線下自有渠道獲客，與房東簽訂協議後進行改造，開發周期在45天左右，上市銷售周期可以縮短至2-6個月。

暖住項目

對于交易中的各方來說，業主能縮短賣房周期，購房者可拎包入住，中介快速成單賺取傭金。這件事看起來門檻并不高，但事實上，業主和中介很難把握改造效果，先花錢進行改造裝修存在風險。如何選擇城市、小區，如何建立風控模型，背後考驗的其實是團隊對消費者的居住需求理解和項目設計與交付的綜合能力。

“二手房開發商“的介入，産生的最根本的影響在于，原來二手房交易的模式從C2C變成C2B2C，買方的交易對手從個人轉為B端機構，改造後的二手房産品具備差異化和競争力，增加了房産交易環節的确定性，縮短交易周期。另一方面，由于深入改造環節，相當于獲取了房源的控制權，在撮合角度能加快成交效率，同時也能分攤房産買賣的風險。

暖住項目

這個模式其實在國外已經相對成熟，Opendoor剛在今年6月完成新一輪3.25億美元融資，4月在線房地産數據庫上市公司Zillow也宣布向這個方向轉型。回頭來看中國市場，為什麼現在才是一個好時機？

林海認為主要有三個原因：一是中國核心一線城市開始進入存量房時代，二手房交易市場相對分散，存在消費升級的細分賽道；二是在房住不炒的大背景下，居住功能凸顯，這時候機構進場做高品質房源更有價值；三是市場冷卻之後，從賣方市場向買方市場轉變，賣方急需縮短銷售周期，這使得第三方角色獲取房源成為可能。

在同一賽道上的公司，還有秒賣房、海螺家等。不同的是，秒賣房、海螺家從三四線城市切入，而暖住則聚焦一線市場。相比之下，一線城市的溢價率會高一些，不過相對的成本也會更高。林海認為，二手房市場足夠大并且分散，一線城市的用戶對于高品質二手房産品的需求規模更可觀，這也是暖住想要打造的差異化之一。

暖住于今年9月在北京起步，目前已經啟動了多個項目，其中第一套房源經過開發上線後，已于本月上旬以15%的溢價售出，其餘數套房源也将陸續上線開放銷售。

暖住項目

團隊方面，目前共有9人。創始人林海是連續創業者，畢業于北京交通大學通信工程專業、香港浸會大學ITM碩士、清華大學MBA，曾任職于國家開發投資公司，為博聯科科技聯合創始人、果加智能運營總監；其他核心成員來自美團、途家、去哪兒、自如等居住互聯網公司。今年9月，暖住獲得相泰投資的百萬級種子輪融資，目前正在尋求天使輪融資。

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