今天，掌櫃君來到了江北。江北南北直線距離跨度大，除卻中端仍在建設過程中的核心區，生活區大緻可以分為江浦、橋北兩個大闆塊。我們就從江浦開始扒吧。

首先要厘清“商業綜合體”的概念。百科上的解釋是，商業綜合體将城市中商業、辦公、居住、旅店、餐飲、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，形成一個多功能、高效率的綜合體。

按照這個概念來看，嚴格來看，江浦區域并沒有一家合格的“商業綜合體”。早前江浦的商業一直停留在“大超市 周邊店面”的模式中，充其量都是規模稍大點的社區商業。

2016年，龍華路上慕斯荟開業；2017年，金盛田廣場開業。媒體都在宣傳這是江浦有了“綜合體”，但事實上，這兩家商業體規模不大、業态不多，隻能算得上是“靠了個邊”。

但是建造中的綜合體還是有的。房掌櫃實探虹悅城、萬彙城，進展不一。從地理位置來看，江浦未來的綜合體會聚集在緯七路隧道口-龍華路一帶，但這個規劃中的“綜合體集群”究竟什麼時候能夠實現，還真是一個“刺激”的問題。

慕斯荟：學生品牌為主

慕斯荟算得上是龍華路上的商業綜合體“拓荒者”。區位緊貼着南京工業大學，項目的定位也很清楚，就是為年輕人服務的，招商、裝修、設計等方面，都很年輕化。

據了解，慕斯荟商業體量約2萬㎡，其中商業體部分為1-4層，此外還包含120米長的商業街區，重點涵蓋餐飲、零售、休閑娛樂三大主流業态，緻力打造江北青年活動中心和時尚潮流聚集地。

簡單來說，慕斯荟就是要做小而全、小而精的商業體。

但耐人尋味的是，慕斯荟除剛開業一段時間人氣比較高，随後就慢慢歸于沉寂了。今天房掌櫃實探發現，整個商場的顧客寥寥，在商業街上，房掌櫃看到好幾家店面挂出了“轉讓”“招租”的牌子，有的甚至招牌都已經拆了，顯然已經不營業了。

房掌櫃随意采訪了一位餐館的店員。他當時正在準備打遊戲。

問：你們這裡的生意還好嗎？

答：就一般吧。主要看學生他們。有時候周末啊，或者剛開學啊，就人比較多。現在都放假了，就沒什麼人了。

問：那你們這個店面掙錢嗎？

答：說不好。我感覺不掙錢，租金還挺貴的。

房掌櫃得知，慕斯荟主要客群是學生，但是學生的購買力本身有限，休閑娛樂的時間節點也比較固定，難以形成持續的、有較強帶動力的消費群體；加上慕斯荟很少聯合商家進行有組織的推廣促銷活動，久而久之，慕斯荟的人氣就降下來了。商家的生意也不好做。

金盛田廣場：接地氣的全方位

2017年10月，龍華路與浦口大道交界處的金盛田廣場開業。開業首日，客流量近10 萬人次，當日銷售額破百萬。

可以說，這樣的成績，在江浦是前無古人的。

金盛田廣場總占地面積為43093㎡，建築面積為86509㎡，共有停車位2400個（一期停車位1400個，二期地下停車位1000個）。

雖然才外觀看起來，金盛田廣場更像是金盛田陽光青城的“升級版底商”，但是不可否認，對于周邊小區來說，它的存在，确實彌補了不少生活商業上的空缺。從商家類型上來看，金盛田廣場的布局是比較齊全的了：

永輝超市、上影影城、國際化早教中心、休閑娛樂、衣帽品牌、美容美發、藥店飯店……若是日常購物，隻是滿足生活所需，金盛田廣場足夠了。

房掌櫃實探時雖然是上班時間，但依然有不少人在金盛田廣場中購物，其中還有不少是推着孩子的媽媽。

事實上，金盛田廣場對于周邊小區而言，是個“剛需”。與慕斯荟主打學生市場不同，金盛田廣場周邊已經布局有金盛田陽光青城、閱景龍華、融僑觀邸等成熟居住區，積累了一定數量的客源，而周邊又缺少品類齊全的商業配套，金盛田廣場的開業算得上是“解渴”。但不足的是，金盛田廣場的規格檔次并不高，要想追求品格高一些的牌子或質量，金盛田廣場就滿足不了了。

虹悅城、萬彙城：工地上很安靜

慕斯荟定位是學生商業，金盛田廣場像是社區商業。那麼江浦真的沒有正兒八經的商業綜合體麼？

在規劃上，是有的。

目前長江隧道口-龍華路一帶在建的綜合體有兩個，虹悅城和東方萬彙城。房掌櫃今天也到兩家的工地上去探了探。

（1）虹悅城

江北虹悅城的位置很好。坐标在南京市浦口區江浦街道，江山大道西側，龍華路東南側，康華路北側。金盛田廣場對面就是。

在今年的1月4日，南京市規劃局官網公布了虹悅城項目的建設工程規劃許可證。項目開始正式動工。

大半年過去了，虹悅城的進度一直是江北人民關心的焦點。但今天房掌櫃實探發現，工地上并沒有工人在進行作業。甚至地基都沒打好，還在進行前期的挖掘工作。雖然有塔吊、機車在場，但顯然都不在工作狀态。整個工地現場，隻有幾位守門的大叔在場。

據了解，江北虹悅城拟投入生産運營日期為2021年6月10日。

根據規劃，江北虹悅城項目總建築面積約為38萬平方米，其中地上建築面積約為22.4萬平方米，地下建築面積約為15.6萬平方米。總投資額不低于35億，将建3棟住宅、1棟公寓、1棟五星級酒店和寫字樓、購物中心、3層地下空間等配套設施。大型商業中心不小于9萬㎡。

可以說，未來虹悅城建設起來後，會成為江浦的一個地标項目。江北人民對虹悅城有很高的期待。年初時，虹悅城相關人員曾表态，隻要沒有其他不可控因素幹擾，按計劃運營是沒問題的。

（2）東方萬彙城

東方萬彙城項目的地塊是在2009年7月出讓的，到今天，整整十年了，依然沒看到綜合體開業。在不少老江浦人的眼中，這個項目已然是個爛尾。

一位在江浦長大的小哥告訴我，“2014年地鐵十号線通車的時候，還特地給東方萬彙城留了一個站點，而且這個站還很大，從地面下到乘車站台都要走個5分鐘。那個時候還以為這個綜合體很快就會起來了，會是個人流量很大的商業項目。結果到現在，東方萬彙城都還隻存在在地鐵報站裡。”

今天房掌櫃實探發現，東方萬彙城緊鄰地鐵10号線浦口萬彙城站，名副其實的地鐵上蓋項目，交通十分便利。

東方萬彙城分為南北兩區。南區商業體好歹有個雛形了，6層的商業建築已經封頂，按理已經可以開始制作外立面。但是遺憾的是，目前工地大門緊閉，空無一人，塔吊器械全都在大太陽下沒精打采。

旁邊一位打掃衛生的大媽告訴房掌櫃，這個項目自過年回來就沒怎麼動過，聽說是資金方面出了問題，還要打官司。

按照東方萬彙城的規劃，萬彙城南區計劃打造購物中心 商業步行街的混搭風格，建有情景式商業步行街，整個購物中心總建面積約15萬方，共計約8層，其中地上約6層，地下約2層。

北區商業則更加寂寞，目前還基本屬于“沒動”的狀态，想要建起來至少還要三五年。

商業體遲遲蓋不起來，原來談好的招商也都“作沒了”。置業顧問曾表示，東方萬彙城商場招商已經完成了75%，其中就有江北第一家海底撈。但是再招商中心的工作人員卻坦言，招商成功的品牌現在都不确定，項目方也給不出一個開業時間，感覺都很懸。

江浦的商業集群，我們還要等多久？

暴走一天下來，房掌櫃不禁感歎，江北長江隧道口-龍華路一帶的商業體，要麼隻定位為解決周邊居民的日常需求，規格與檔次都不高；要麼就蓋蓋停停十年不見完工，把人們的期待消耗殆盡。從長江隧道進入江北新區，竟沒有一個像樣的商業封面作品。

目前，長江隧道口的新房房價達到3萬/平以上，二手房房價可以沖到4.3萬/平左右；龍華路旁的二手房小區均價2.8萬/平左右。整個大闆塊都可以算得上是江北的價格高地。但高端商業的空白，是闆塊潛力上升的硬傷。

江北作為國家欽點的新區，規劃與定位都屬上乘，未來必然需要規模大、定位高的商業體入駐，最好還是能有自己特色，形成成熟的商業集群，從而吸引主城人口和周邊城市人群，滿足人才引進的需求。很顯然，現在的商業現狀，還差很遠。

但從另一面來說，這或許也是個機會。江北的商業空白意味着這裡還存在着更多的想象空間。最近有消息稱，砂之船将進入江北，區位選定在青奧公園一帶。加上未來周邊越來越多的商業用地出讓，誰能成為長江隧道口的商業領軍者，還是個未知之數。

江北新區需要一個拿得出手的商業體。開發商也需要一個能搶占先機、自由競争的舞台。雙方互赢互利、彼此需要，或許江浦的商業集群，我們真的不用等太久。

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