10年前，溫州房價比深圳還要高。

10年前，溫州人均收入要高于全國。

甚至于溫州商人、溫州炒房團都可以大殺四方，有錢成為當時整個溫州市最大的名片。

但是在時代的浪潮之下，在産業升級的騰挪之間，當年讓全國人民大吃一驚的溫州，多達900多萬的溫州人，卻逐漸消失在歲月的暗影之間。

我試圖在時代、樓市、産業三者之間，為溫州失落的10年的找尋到合理的答案。

1

當我調研完溫州這座城市之後，浮現在我腦海中的詞彙隻有一個：

分裂。

一種非常直接卻又不可名狀的分裂。

一種穿梭于時代、城市、金錢之間的分裂。

特别明顯，特别晃眼，而溫州的一切秘密皆藏于此。

1、過去與現在的分裂。

2、10年前房價最高10萬 ，與10年後房價集中在2-4萬之間的分裂。

3、一超多強的格局，與組團内部新與舊的割裂。

4、市府闆塊/瓯海區府闆塊/萬達闆塊與五馬街、永中鎮、瓯北的分裂。

5、主城3-4萬越貴越好賣與遠郊越低越降價的分裂。

6、溫州低溢價、小作坊式的制造業與迫切想要科技智能轉型的分裂。

7、GDP倒數/人均人均倒數與本外币存款高達1萬億的分裂。

一切的一切，全都打上了溫州本身的烙印：

貧與富。

低端制造業與高端互聯網。

新與舊。

溫州的分裂與掙紮，寫滿了時代的注腳。

2

溫州樓市相對簡單：

1、多山，空地少，平地更少。

2、一超多強。

市府第一。

城市向東。

鹿城區優于龍灣優于瓯海。

3、溫州買房最重要的4個邏輯。

向東第一。

濱江第一。

學區第一。

主城第一。

4、老掉牙的放棄郊區。

經開區，地緣自住，1萬1，降價。

瓯北闆塊，永嘉縣，老城區，便宜1萬出頭，看江2萬 ，降價。

瓯江口，填海造陸，1萬4，降價。

3

溫州房價真貴。

濱江豪宅，5-7萬，不聊這個。

頂級學區，5-7萬，不聊這個。

市府豪宅，5-7萬，不聊這個。

因為這些與普通人無關，我們看了一些主城的剛改、改善，位置稍微好點的樓盤，價格基本上都在2萬-3萬 ，總價都在200-400萬之間，要知道，溫州隻是一個三線城市。

1、保利大境堂悅。瓯海區景山闆塊，特價2萬4，車位原價25萬，現在優惠24萬，等于1萬一個，精裝，裝修一般。

2、弘陽上坤西湖四季。精裝2萬4，瓯海高橋闆塊，今年3月和6月交房，周邊二手房2萬7。

3、鐵建未來世界。黃龍闆塊，鹿城核心區，界面一般，附近二手萬科城市之光2萬9，片區均價3萬 ，沒有倒挂。

4、遠洋泊雲庭。瓯海區，2萬4精裝，95/105/125。

5、建發翰林九境。瓯海奧體，高端盤，均價3萬4簡裝，裝标1000，77/95/125/145，裝修太差了。

6、華董璞麗灣。瓯海東梧田闆塊，距離S1線龍霞站，精裝2萬4。

7、綠城鳳起玉鳴。豪宅，最低230平，4萬3。

8、中梁鹿城一号。鹿城呂蒲商圈，市政府西，片區比較成熟，中梁、金茂、濱江、綠城聯合開發，精裝3890，均價4萬45。

9、融創凱迪博學園。永嘉瓯北闆塊，毛坯2萬，100-130平。

10、德信新希望江嶼雲莊。永嘉瓯江北岸瞰景房，瞰江樓棟2.5-2.8，中間2.2-2.4，後排1.8-2.0。

11、銀城玖珑天祝。龍灣永中闆塊，精裝2萬4，裝标一般。

12、龍湖攬境。龍灣核心區，浙南科技城闆塊，北鬥信息産業園，大唐5G，國科大産業園等，2萬2精裝。

13、祥生城建九玥府。龍灣東富春闆塊，均價2萬8，送車位，返油卡。

4

溫州掙紮的第一點：

房價高低的分裂與城市新舊的分裂。

1、房價高低的價差。

看兩個城市的數據，你就知道溫州的房價又多麼的割裂了。

甯波：遠郊2萬，主城4-5萬，價差一倍。

金華：遠郊1萬4，主城2萬4，價差一倍以内。

溫州呢？

瓯北、經開、瓯江口等闆塊的價格都在1萬上下，貴的1萬4、5，便宜一點的不到1萬，而溫州主城的的新房價格則在4萬以上，整個城市的價差至少在3倍以上，這還沒有計算濱江豪宅、頂級學區、市府豪宅動辄5-7萬的超級價格，如果這樣計算的話，溫州的房價價差至少在3-5倍之間。

2、城市新舊的分裂。

不止是我們吐槽溫州老城又舊又小，更關鍵的是在剛需聚集地等闆塊，集中了大量城市界面非常差的闆塊，這是我們在城市最核心的濱江位置拍攝的一張照片，以及在潘岱村廠房拍攝的一張照片，兩張照片非常明顯的展示了城市新舊的分裂。

最關鍵的是，這種新舊的分裂，不是絕對的分開，而是犬牙交錯，全部交織在一塊，哪怕是最核心的市府闆塊，就在旁邊機會有一些棚改沒有拆遷，哪怕是濱江豪宅的旁邊，也照樣會有一些老房子拆掉，更不要說老城的高額拆遷成本了。

這是一線濱江豪宅附近：

這是岱村工業園附近：

5

溫州掙紮的第二點：

低端制造業與高端互聯網之間的分裂。

這一點，已經觸及溫州城市的内核。

溫州靠什麼起家？

全靠溫州人的敢打敢拼，從最開始做一些低端的制造業開始，那個時候，隻要你敢做，你要隻有渠道，你就一定能掙錢，而且是掙大錢，躺着掙錢。

這也是為什麼前幾年溫州人這麼有錢的原因。

但是現在呢？

出口貿易，全球大環境都差。

人工成本、原材料成本、運輸成本，全部上漲。

都在玩互聯網，誰還搞低端。

就算高溢價制造業，怎麼做？誰來做？

我們開車專門沿着溫州的工業園，全部轉了一圈，從最低端的小作坊、到初具規模的廠房，再到正規化的工業園，再到有一些稍微好點的科技園，溫州全部都有，可是到底怎麼樣？納稅多少？能持續多久？未來結果如何？

變數很大。

我跟大家說一下我的想法。

我跟宋富貴晚上8點多開車到潘岱村，以及我們經過的很多村子，沒有所謂的工業園，最多是一些廠房，甚至作坊式的工廠，這裡全部都是年輕人，這裡非常非常熱鬧，他們充滿了年輕人的激情與活力，在這裡揮灑着青春與活力。

最關鍵的是，8點左右的時候，一到路口，烏央烏央的人全部騎着電車，一輛接着一輛的穿過紅綠燈，場景非常壯觀。

這一點，溫州的工廠還是充滿了活力。

6

溫州掙紮的第三點：

窮與富的分裂。

看一個數據：

除去省會大城市的優勢，溫州的本外地存款數額僅次于甯波、南通、東莞、佛山。

也許你對這個數據無感，你看另外幾個數據：

1、GDP總量7585億，增速倒數第一。

2、人均GDP墊底，僅高于金華、麗水。

要知道，2005年之前的溫州到底有多牛逼？

1、1978年-1999年，溫州GDP平均年增速達到15.57%，位居浙江之首；

2、溫州GDP占全省的比重，從10.69%一路升至13.35%，達到改革開放之後的最高點。

但是，之後的溫州，一路下滑。

2005年-2014年，溫州GDP平均年增速僅有9.9%排在浙江倒數第一。

溫州GDP總量（7585億）至今仍未突破萬億，隻相當于杭州（18109億）、甯波（14595億）的42%和52%，與新世紀之初相比差距明顯拉大。溫州的經濟首位度一路降至10.32%，已經是1994年以來的最低值。

2016年之前，溫州一直是浙江第一人口大市，2016年開始被杭州反超，退居第二。

2010-2020年，杭州常住人口增加323.56萬人，人口首位度從15.99%上升至18.49%；溫州則僅增長45.08萬人，人口首位度從16.76%降至14.83%。2021年，甯波與溫州之間的人口差距已經縮小至10萬人，反超溫州也隻是時間問題。

你覺得住在單價7萬的綠城濱江豪宅，市府棕榈樹的金茂府的有錢人，跟住在農民自建房的小年輕人，跟剛剛進入溫州打工的年輕人，他們有共同語言嗎？

一輩子，幾乎不可能。

7

溫州的命運，完美闡釋了一個詞：

脫實向虛。

進入新世紀後，溫州經濟走向了“脫實向虛”的迷途。大量民間資本輾轉于房地産、棉花、煤炭等領域，遊離于實體經濟之外。随着金融危機的爆發以及貨币政策的收緊，溫州粗放增長優勢不再、産業轉型滞後、企業空心化嚴重等問題日益凸顯，錯過了新世紀中國經濟的“黃金十年”。

當我在感歎溫州這座城市在衰落的時候，卻又非常明顯的發現，溫州的房價雖然經曆了一波腰斬，但是那已經是10年前的笑談了，目前溫州的房價也不低，想要在主城買一套品質稍微不錯的房子，動辄3萬以上，全國有幾座城市的購房者具備這樣的資金實力？

那麼，我想問幾個問題：

溫州沒地，拿什麼吸引企業？

溫州沒學校，拿什麼去掐尖？

溫州不多的互聯網甚至高溢價制造業，拿什麼吸引年輕人？

溫州沒有民生房價，拿什麼吸引年輕人？

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