小區配套公建的産權?近幾年，房地産業中源于商品住宅小區配套公建産權之争而引發的糾紛，一直是我國民事糾紛中的“高發區”對于配套公建産權歸屬我國存在一定的法律空白，有些規定比較模糊，不具有實際操作性，這也是引起開發公司與業主之間矛盾的重要原因，我來為大家講解一下關于小區配套公建的産權?跟着小編一起來看一看吧!

小區配套公建的産權

近幾年，房地産業中源于商品住宅小區配套公建産權之争而引發的糾紛，一直是我國民事糾紛中的“高發區”。對于配套公建産權歸屬我國存在一定的法律空白，有些規定比較模糊，不具有實際操作性，這也是引起開發公司與業主之間矛盾的重要原因。

因此，小編通過探求與分析現行法律法規，将配套公建産權歸屬的路徑予以分析，以便厘清配套公建的投資建設、産權歸屬與管理等方面的利益關系。

一、配套公建的概念界定

《城市居住區規劃設計規範》GB 50180-93(2016年版）第2.0.13規定：“ 配建設施系與人口規模或與住宅規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。”

通常而言，住宅區公共配套設施劃分為以下幾類：

1．行政管理類：街道辦事處、派出所、警務用房、其他管理用房；

2．社區服務類：社區服務中心（社區用房）、養老服務設施、醫院、社區衛生計生服務中心（站）、幼兒園、農貿市場、便民店、郵政設施；

3．教育類：中學、小學；

4．文化體育類：文化活動中心（站）、綜合運動場（館）、綜合健身館、居民健身設施；

5．市政公用類：公共停車場（位）、機動車清洗站、公交首末站、開閉所、消防站、市政設施用房（點位）、公共廁所、環衛工人作息房、垃圾轉運站、再生資源回收站、公共綠地廣場、居住區配套道路。

二、配套公建産權歸屬及認定路徑

（一）法律明确規定其歸屬的配套公建

1．已被批準銷售的配套公共建築，如經營性的商業服務用房、辦公用房、車庫、車位等，其所有權歸購買人所有。

2．相關法律、法規已明确其所有權歸全體業主所有的公共建築、配套設施包括：

1)根據《民法典》第二百七十四條：“建築區劃内的道路，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共道路的除外。建築區劃内的綠地，屬于業主共有，但是屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建築區劃内的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”

根據該規定，建築區劃内的公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于全體業主共同所有。

2) 物業管理區域内的下列附屬設施設備和共用部位歸全體業主所有：業主委員會辦公用房、門衛房等物業管理用房。

3）治安聯防、社區中心等相關政務用房及承擔義務教育的中小學校等配套設施的産權歸屬問題。

根據《山東省物業管理條例》第十三條規定：“住宅小區内城管執法、治安管理等政務管理用房的建築面積不低于五十平方米；住宅小區内的社區居民委員會用房，應當按照規劃要求進行配套建設。住宅小區内按照規劃配套建設的政務管理用房、社區居民委員會用房和承擔義務教育的中小學校，屬于政府所有，建設投資由政府承擔，具體投資來源應當在項目建設條件意見書中載明。”

由此可見，規劃為城管執法、治安管理等政務管理用房以及承擔義務教育的中小學校等的配套設施，應當由政府相關部門進行投資建設，如在土地招拍挂過程中或建設條件意見書中規定由開發商代為建設的，則上述配套設施應由開發商投資建設并無償移交政府相關部門，否則，開發商可與相關政府部門協商有償移交或由相關政府部門有償使用，但是不得擅自改變上述配套建築的規劃用途，否則将面臨行政處罰的法律風險。

（二）依據《商品房銷售合同》的約定确定歸屬的配套公建

如單行法未明确規定其權屬，需核查開發商與業主簽訂的商品房買賣合同中是否約定具體配套設施權屬，如約定由業主共有，則開發商不對相應配套設施享有所有權；根據商品房購銷合同約定所有權歸屬：建築區劃内，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。(《民法典》第二百七十五條) 。

《山東省物業管理條例》第十四條規定：“按照規劃要求在住宅小區内配套建設的會所、幼兒園的歸屬，應當在商品房買賣合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供産權歸其所有的證明文件，并優先為業主提供服務。”

故開發商在商品房買賣合同中應針對會所、幼兒園的歸屬做出明确約定，并且注意獲取或留存相關的證明（如産權登記簿或上述幼兒園、會所等的建設成本沒有分攤到規劃區内對外銷售的其他房屋的成本中的相關法律文件或繳納相關稅費的文件）。

（三）目前争議較大的配套公建歸屬及處置的分析

關于規劃區内規劃用途為配套商業、文化活動站、儲蓄所、衛生站等配套設施的産權歸屬及處置問題，目前在司法實踐中存在較大的争議，目前法律法規并沒有針對上述配套建築明确界定歸屬。

但是根據相關規定，上述規劃用途為配套商業、文化活動站、衛生站等的配套設施系開發商在業已取得相關國有土地使用權的情況下投資建設，如果其建設成本沒有列入房價，則上述配套設施應屬于開發商所有。如果其建設成本列入了房價，則屬于業主所有。

小結：

綜上分析，小編認為，配套公建的産權歸屬，應首先依據法律明文規定、《商品房銷售合同》中關于該部分的約定來确定其歸屬，實際占有、使用、收益時，亦應按照規劃用途使用，避免行政處罰及其他法律風險的産生。

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