三江清月

上饒市位于江西省東北部,簡稱贛東北。下轄信州區、廣豐區、廣信區3個市轄區及9個縣市，七普數據常住人口649萬人。

我國樓市走牛二十年的市場環境下，上饒市房價表現如何？居民購房的壓力大嗎？

根據當地官方公開披露的商品房價格實際數據顯示：

• 2015年銷售面積278.9萬平米，銷售額136.9億元，均價4909元；
• 2016年銷售面積380.8萬平米，銷售額186.2億元，均價4890元；
• 2017年銷售面積462.6萬平米，銷售額247.4億元，均價5348元；
• 2018年銷售面積563.7萬平米，銷售額341.3億元，均價6055元；
• 2019年銷售面積637.7萬平米，銷售額410.4億元，均價6436元；
• 2020年銷售面積722.1萬平米，銷售額479.9億元，均價6646元。

從2016年我國樓市提出“房住不炒”的市場定位以來，各地樓市進入了常态化的調控節奏。2020年上饒地區房價平均6646元，較2015年房價4909元，五年時間上漲了35%。

從地區均價走勢變化來觀察，上饒市房價呈現持續上漲的趨勢。

在2020年我國遭到了新冠疫情的影響，在防控隔離的抗疫措施下，生産生活都受到了較大影響，上饒地區的房價仍有一定的漲幅，2020年房價較2019年上漲約3.26%。

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城市居民生活水平的提升，可以說是樓市消費能力的最直接體現，特别是城市居民的可支配收入變化，比較能說明問題。

根據當地官方披露的收入實際數據顯示：

• 2015年農村居民人均可支配收入10112元，城鎮居民人均可支配收入26924元。
• 2019年城鎮居民人均可支配收入37456元，農村居民人均可支配收入14670元。
• 2020年全市居民人均可支配收入27259元。其中，城鎮居民人均可支配收入39647元，農村居民人均可支配收入15888元；城鎮居民人均生活消費支出20272元，農村居民人均生活消費支出11993元。

從城鎮居民可支配收入來觀察，2020年較2015年增長了12723元，五年增長幅度47%。收入平均每年超9%的增長。

這也會帶來本市社零消費總額的持續增長。2015年社零總額640億元，2019年社零總額913億元，2020年社零總額1229億元，五年增長92%。

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從上述官方披露的各項數據來看：2020年上饒地區的房價為6646元/平米，五年上漲35%；2020年城鎮居民可支配收入有39647元，較五年前漲了47%，支出占收入52%。

2020年實現GDP總值2624億元，較2015年GDP值1651億元，五年經濟總量增加了59%，應當說該市經濟發展速度是比較快的。

好家夥，該地區的房價上漲速度明顯低于當地城鎮居民收入的增長速度。

那麼，當地居民的購房壓力又如何？

假定一個三口之家（有2人有收入），購買100平米的住宅，我們一起來具體測試一下房價收入比的情況：

2015年：房價4909元，100平米房款總額490900元，收入總額53848元；

2020年：房價6646元，100平米房款總額664600元，收入總額79294元。

按城鎮居民的收支比重52%來計算，即一年收入約有48%的積蓄，房價收入比的變化情況：

2015年：房價收入比=19.0年；

2020年：房價收入比=17.5年。

用積蓄買一套100平米的住房，2015年需要供19年，2020年需要供18年。

随着經濟的不斷發展，本市居民收入也在穩步增加。可從現實生活的角度考量，房款按揭最長年限是30年，若在本市用積蓄買房，基本上20年内可以還清。

衆所周知，家庭儲蓄在生活中需要應付各種開支，不僅僅是供房。就全省地級市相比較而言，和尚認為上饒市居民的購房壓力比較小。

其實，上饒市居民購房壓力較小的主要原因，在于本市城鎮居民可支配收入提升較快，同時收支比列低，儲蓄能力較好。

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