2022年深圳新房市場第一場“考試”，結果似乎并不怎麼樣。

2022年深圳開年第一盤是位于光明的安聯尚璟府，但市場信息顯示，截至1月7日安聯尚璟府僅有1套房源為“已簽認購書”狀态，352套房源均為“期房待售”狀态。

分析認為，從2021年下半年開始，由于二手房的銷售不暢旺，深圳新房市場出現分化，而且随着時間的推移，分化的情況越來越嚴重，開盤去化率明顯下降。十四五規劃期間，深圳新房供應量有比較大的增長，這使得購房者選擇性更多，此外，受信貸收緊等多重調控措施影響，購房者日趨理性。

“要放在2020年，就打出光明這個詞就不愁賣了吧！”

近日，位于深圳光明區的安聯尚璟府推出353套房源，卻隻吸引了15批客戶登記，認籌率僅達4.2%。

1月2日，該項目正式開盤，市場信息顯示，截至1月7日安聯尚璟府僅有1套房源為“已簽認購書”狀态，352套房源均為“期房待售”狀态。

無論最終的銷售結果如何，對于近幾年深圳的“網紅片區”光明來說，僅15批客戶登記的結果已經讓市場感到驚訝。

“這也賣的太少了，要是放在2020年，就打出光明這個關鍵詞就不愁賣了吧！”在光明區從事房産中介工作的陳經理也感到有些驚訝。

光明新盤的遭遇與此前“萬人打新”的新房市場反差巨大。

此前，2020年11月華潤城潤玺一期開盤，吸引超過1.5萬批購房者登記資料，最終9690批參與公證搖号（彼時入圍人數為房源數10倍）。

而在光明區，也有多個新房項目的“日光”曾引起市場關注，例如，2020年6月，金融街華發融禦花園一期出現了近萬人搖号的盛況——推售394套住宅，吸引了8997位購房者參與搖号，中簽率僅4.37%。

具體到此次遇冷的樓盤。資料顯示，安聯尚璟府為2020年11月出讓的地塊，開發商為安徽安聯高速公路有限公司，安聯尚璟府為該開發商進入深圳的首個項目。安聯尚璟府位于光明區新湖街道，緊鄰實驗高中和科學公園，正位于深圳剛需置業近年追捧的“網紅片區”光明，備案均價5.19萬元/平方米，均為裝修交付。

公開資料顯示，該項目占地面積為1.81萬平方米，總建面約9.2萬平方米，由4棟建築組成，1棟A、B、C座為可售住宅，D座為人才房，設置了612個車位，梯戶比為2梯4戶，還配套一所幼兒園，社區花園面積較小。

縱觀安聯尚璟府周邊項目開盤情況，距離最近的樂府花園于2020年3月開盤，推1036套房源，毛坯交付，備案均價約4.7萬元/平方米，開盤當天傳賣出354套。

圖片來源：百度地圖

其次就是在去年9月開盤的金茂公園裡。該項目備案了269套房源，精裝交付，備案均價為5.17萬元/平方米，最後獲得175批客戶認籌，開盤去化未知。

分析認為，均價5.19萬元/平方米、精裝交付的安聯尚璟府，在周邊環境相同、配套相似的情況下，價格完全不占優勢，成為三個項目裡認籌情況最差的一個也不意外。

此外，除了價格略高，安聯尚璟府在交通方面似乎也有較大“硬傷”。據悉，項目距離最近的地鐵站為6号線樓村站，兩地直線距離為1.1公裡，步行起來超過15分鐘。

購房者選擇機會更多

事實上，新年深圳新房市場打新遇冷的情況早有先兆。此前，新房打折現象在深圳遍地開花，就在“日光盤”頻出的光明區也有新盤開始打折。而且，打折方式也是多種多樣，有的直接打折，有的直接推出特價房，還有的樓盤甚至打出“購買大戶型贈送一套小戶型”的誘人折扣。

短短一年時間，從打新一房難求，到新盤百般促銷，深圳樓市真的降溫了。

究其原因，除了嚴厲的樓市調控，新房大量供應也是原因之一。

據深圳市房地産中介協會統計，2021年深圳新房住宅共成交52417套，相比2020年成交套數上漲了15.5%，創下六年來新高。

對于2021年新房市場，深圳市房地産中介協會認為，2021年深圳新房供應延續了2020年以來的集中趨勢，全年合計預售58100套，同比2020年的預售套數增加9.3%。另一方面，受信貸收緊等多重調控措施影響，購房者日趨理性，性價比不高的新盤謹慎選擇，開盤并未售罄。

持續加大住房供應力度已成為十四五期間深圳大力推進的重點事項，且在宅地“兩集中”政策的執行下，預計2022年仍将延續2021年的新房集中放量供應的态勢。據不完全統計，2022年深圳潛在入市項目約144個，購房者選擇機會更多。

就安聯尚璟府所在的光明區來看，近幾年，光明是深圳土拍市場上的供應大戶，在2021年深圳三次集中供地上，光明區共出讓9宗地塊，大多數由本土開發商競得。值得關注的是，這些住宅用地建成後商品房限毛坯均價約4.22萬-4.89萬元/平方米之間。可見，2022年深圳光明區的新盤供應量依舊很多，而且銷售價格較去年或許還會出現一些下調。“現在的購房者選擇性多了，而且預期今年的新房價格會更低。”陳經理如是說。

1月11日，深圳市規劃和自然資源局官網發布深圳市存量住宅用地信息。據統計，截至2021年12月31日，深圳存量住宅項目537個，存量用地總面積1017公頃，未動工土地面積269.84公頃，已動工土地面積747.16公頃，其中未銷售土地面積286.17公頃。

從存量住宅用地項目清單可見，福田區30個項目，南山區53個項目，羅湖區22個項目。此外，值得一提的是，龍崗區住宅項目最多，共計103個項目。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，從2021年下半年開始，由于二手房的銷售不暢旺，深圳新房市場出現分化，而且随着時間的推移，分化的情況越來越嚴重，開盤去化率明顯下降。如果具體到上述樓盤的去化情況，或許跟項目的區位以及本身的情況有很大關系，跟房企準備不足的關系更大。深圳新房的供應量在十四五規劃期間都有比較大的增長，因此預計2022年新房市場的供應量不會低于2021年。此外，深圳的新房市場2022年還是存在很多利好因素，比如價格低、稅費低，因此估計成交量能保持在高位，但房企需要做出更好的産品、或更合适的價格策略，才能将客戶吸引到自己的樓盤中。

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