預售資金監管詳細流程?爛尾樓斷供事件還在持續，從業主在網上曬出的數百份《強制停貸告知書》來看，銀行在預售資金監管方面的責任受到諸多質疑，現在小編就來說說關于預售資金監管詳細流程?下面内容希望能幫助到你，我們來一起看看吧!

預售資金監管詳細流程

爛尾樓斷供事件還在持續，從業主在網上曬出的數百份《強制停貸告知書》來看，銀行在預售資金監管方面的責任受到諸多質疑。

那麼，銀行在其中具體扮演什麼角色？有股份行内部人士對第一财經記者表示，按照監管要求，購房者的購房款應該通過POS機直接刷入監管賬戶，其中包括定金、首付款、後續付款、銀行按揭付款等。銀行作為監管賬戶開戶行，主要是接受打款，并在房企提出資金提取請求時上報當地房管局，後者确認後銀行進行劃賬。

這些資金雖然是各方共同監管，但在實際操作中，大部分地區是通過銀行進行實際監管。該股份行人士認為，既然錢存在銀行，考慮到監理單位、建設單位作為房地産公司的供應商，難以保證公允，由銀行來監管資金撥付最為合适。

但在實際操作中，銀行的角色究竟如何？是否都能起到監管賬戶的責任？預售資金是否真正進入監管賬戶，或者進入監管賬戶後能否規範使用，是保證資金安全、房屋建設全過程的關鍵。

所謂預售資金監管，是商品房預售制度的産物，主要由房地産行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，要求開發商必須将預售資金存入銀行專用監管賬戶，且隻能用作本項目建設，不得随意支取、使用。

可以看出，在預售資金監管中，至少涉及房地産行政主管部門[一般為地方住建（委）局、房管局]、銀行、開發商三方主體，而到資金正常使用時，還會涉及監理單位、代建單位等。因為長時間缺乏統一監管标準，各地“因城施策”甚至“因區施策”成為常态，也因此存在标準不一、監管主體不明确等諸多問題。

一般來說，各地會在對預售資金進行全額監管的基礎上，劃分重點監管資金和一般監管資金，其中，重點監管資金用于确保項目工程建設進度的正常推進，一般監管資金為超過重點監管資金額度以外的監管資金，房企可按各城市規定提取，但應當優先用于監管項目的建設或開發貸的償還。

第一财經記者從多位地産及銀行業人士處了解到，在不同的地産調控周期，不同程度的不規範操作導緻部分預售資金可能被挪用。

第一種風險情況是資金未能規範進入監管賬戶。“監管寬松時，預售資金監管賬戶形同虛設，甚至有房企從一開始就隻轉入一般賬戶。”上述股份行人士表示，在監管寬松時期，首付款和貸款從貸款銀行直接打入開發商對公賬戶、預售資金不入監管賬戶的亂象并不少見。

他以南方某城市舉例稱，當地商品房預售資金普遍是直接進入一般賬戶，再由開放商自己打入監管賬戶。“對于銀行而言，貸款變存款，肯定樂意。”他補充表示。

第二種情況是資金進入監管賬戶，但監管寬松時資金依然可以“随進随出”；監管收緊時，銀行會根據與地産公司合作情況計算風險敞口，決定使用和留存資金的比例，（留存比例）往往低于監管要求。

另有華南地區地産從業人士對記者表示，即使在這一輪監管收緊之後，當地也主要是針對債務情況超過“三道紅線”的地産企業加強監管，一家房企如果在多個銀行開設賬戶，則監管起來更加困難。“就算管住一家銀行的賬戶，也控制不了其他銀行的賬戶。”該人士表示。

這也給銀行提供了“睜一隻眼閉一隻眼”的機會，對于資金的真實用途，銀行往往隻是追求流程合規，并沒有親自核實。“之前因為大多數城市預售資金監管較為寬松，開發商用各種辦法套取預售資金現象很常見。比如，虛報工程進度、提前支取資金，或用部門公關、保函代替（支取預售資金）。”上述股份行人士補充表示，有些地區地産監管部門隻需監理公司來批準資金提取條件，銀行隻是一個“走賬”的角色，也因此導緻一些房企把A項目的錢轉到B項目。

在預售資金監管方面，對于銀行責任的界定，目前尚無明确依據，但已有相關案件可做參考。比如，在（2018）粵民申7516号民事裁定書中，法院指出銀行存在違規将款項支付到非監管賬戶等過錯行為，最終判令在商品房具備交付條件之前，購房者無需繼續向銀行償還本金及利息。

不過據上述股份行人士介紹，近年來随着監管趨嚴，加上信息化和大數據的發展，不少地區房管局上線新系統，将預售款項流轉、預售合同備案、項目詳情等打通一起管理，挪用預售資金越來越難。

就在今年2月，全國性的商品房預售資金監督管理辦法制定出台，對預售資金監管額度、提取條件等作出統一要求，随後各地陸續出台了相應細則，但不同地區情況依然差異較大。

7月14日晚間，西安市住建局印發《防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，明确強化商品房預售資金監管，商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬戶進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬戶收存購房人的購房款。

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