今年7月，重慶市檢察院第四分院（以下簡稱“重慶四分檢”）和重慶市彭水苗族土家族自治縣檢察院辦理的一起房屋租賃合同糾紛抗訴案入選最高檢第三十八批指導性案例。近日，承辦檢察官向記者講述了該案的來龍去脈和檢察機關的履職故事。

2020年9月初

檢察機關派員出庭

一間門面房

竟然出現倆“房東”

“不行，這房子是我的，你不能裝修。”2018年5月17日，陳某正在裝修剛承租來的門面房時，鄧某帶着一夥兒人突然闖了進來，有的攔着工人不準施工，有的要求陳某退出門面房。被眼前景象搞蒙的陳某立即報了警。

民警趕到後，鄧某拿出了一份《房屋拆遷補償及産權調換安置協議》，上面清楚地寫着鄧某是這間門面房的所有人。這讓陳某十分詫異，他清楚地記得，一個月前簽訂《房屋租賃協議》時，出租方向某出示的《門面接房協議書》上載明房屋所有人是向某。

這到底是怎麼回事？時間還得追溯到10年前。

2012年9月，重慶市石柱土家族自治縣某地産公司與向某、鄧某等拆遷戶分别簽訂《房屋拆遷補償及産權調換安置協議》，約定對向某、鄧某等拆遷戶所屬房産實施産權調換拆遷。2017年10月，某地産公司與向某、鄧某分别簽訂《門面接房協議書》，而兩份協議約定安置的房産為同一門面房，即引發上述争議的門面房。

此後，某地産公司為了便于分配，通知向某、鄧某撤銷了前述兩份協議，并重新作出拆遷安置分配方案，将案涉門面房安置給了向某，将隔壁門面房安置給鄧某。向某随後與某地産公司辦理了案涉門面房交房手續并實際占有和使用了案涉門面房，但鄧某卻以其與某地産公司簽訂過《房屋拆遷補償及産權調換安置協議》為由，一直主張自己為案涉門面房的主人。

2018年5月1日，出租人向某與承租人陳某簽訂《房屋租賃協議》，将案涉門面房出租給陳某，租期三年，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金2.99萬元。

門面房交付後，陳某立即開始裝修。不料開工後沒幾天，鄧某一家人就以自己享有案涉門面房權屬為由，多次強行阻止陳某施工。即便陳某多次報警，但由于鄧某對此門面房權屬有合法的介入權利，民警也不能要求鄧某撤出門面房。2018年6月初，經當地派出所多次協調未果，陳某被迫停止裝修。

“我租這間門面房是商用的，現在租金給了，卻不能裝修，也不能及時投入經營，你必須給我個說法！”陳某要求向某解除《房屋租賃協議》。

然而，向某認為這是鄧某侵犯了陳某的合法權益，不關自己的事，拒絕接收陳某交還的鑰匙，更不同意退租金、保證金和裝修費。

房屋權屬有争議

承租人卻難以解除合同

2018年7月10日，陳某将向某起訴至石柱縣法院，請求法院判令解除雙方簽訂的《房屋租賃協議》；向某退還租金、保證金并賠償其損失20725元。因向某有近親屬在石柱縣法院任法官，2018年10月15日，重慶市第四中級法院（以下簡稱“重慶四中院”）指定由彭水縣法院管轄此案。

“我租門面房是為了開店經營，剛開始裝修就沒法使用了？法律規定租賃房屋權屬有争議的，承租人是可以解除合同的。”陳某認為，向某、鄧某之間的房屋産權糾紛影響了自己合法權益的實現。然而，法院審查後卻認為，案外人鄧某阻止陳某使用案涉房屋，但并無證據證明其對案涉門面房享有所有權，其幹涉承租人租賃使用該房屋屬于侵權行為，遂于2019年3月26日判決駁回了陳某的訴訟請求。

“大不了裝修款和租金不要了。”接到法院判決後，陳某未提起上訴，想着投入的資金就當虧損了事。2019年6月13日，陳某向向某發出了《解除合同通知書》。

然而，向某不僅不同意解除合同，還将陳某起訴至彭水縣法院，請求判決确認陳某發出的《解除合同通知書》無效，并要求陳某繼續支付剩餘租金9.25萬元及利息，法院支持了向某的訴求。陳某不服，上訴至重慶四中院，法院審查後判決撤銷該案一審判決，駁回向某的訴訟請求。

“我沒告你違約就不錯了，你居然還告我違約。”本想息事甯人的陳某心中不服，向彭水縣法院申請對其起訴的解除《房屋租賃協議》一案再審。2019年10月30日，彭水縣法院裁定駁回其再審申請。

2020年4月，已窮盡各種方式解除租房合同無果的陳某來到了彭水縣檢察院申請監督。

出租房存在權利瑕疵

檢察機關提出抗訴

2020年4月底

檢察官在案涉門面房進行調查核實

在依法受理此案并認真審查後，彭水縣檢察院承辦檢察官廖建華約申請監督人陳某來院裡做詢問筆錄。還沒等廖建華開口，陳某就搶先發了話：“我都不能正常使用門面房，簽約目的不能實現，本就是對方違約，法院為什麼判我敗訴？我實在咽不下這口氣。”

廖建華向陳某解釋道：“租期内未能使用該門面房，繼續履行合同對你明顯不公平，如果法院的判決存在錯誤，檢察機關可以提出抗訴。”聽到檢察官這麼說，陳某的情緒才有所緩和。

在之後20餘天的調查核實中，廖建華多次跨縣赴石柱縣相關單位和部門查詢相關資料，并向鄧某、向某等當事人詢問案件情況，此案的關鍵問題終于浮出水面——出租房屋在簽約時權利瑕疵是否存在，如在簽約時已存在，承租人有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任。

廖建華認為，根據合同法的相關規定，現有證據可以證明承租人陳某在簽約時不知門面房存在權利瑕疵，其為善意相對人，并且陳某也及時告知了出租人向某房屋存在權利瑕疵并要求其合理剔除；向某未能剔除權利瑕疵，陳某有權請求向某承擔瑕疵擔保責任；陳某要求解除合同合理合法，法院判決存在錯誤，此案可以向上級檢察院提請抗訴。

2020年5月7日，彭水縣檢察院向重慶四分檢提請抗訴。重慶四分檢承辦檢察官冉詩玉審查後認為，申請監督人陳某請求解除與向某簽訂的《房屋租賃協議》所依據的事實屬于情勢變更，簽訂該協議時陳某不可能預料到案涉房屋會有第三人主張權利，陳某已盡到充分注意義務；陳某請求解除合同是善意為之，且繼續履行合同對其明顯不公平，向某拒絕解除合同違反誠實信用原則。

2020年6月19日，重慶四分檢向重慶四中院發出民事抗訴書，支持陳某解除與向某簽訂的《房屋租賃協議》。重慶四中院将該案裁定發回彭水縣法院重審。

法院采納抗訴意見

再審解除租賃合同

2020年6月初

兩級檢察院承辦檢察官召開案件研讨會

2020年12月

彭水縣檢察院檢察長列席法院審委會會議

在法院庭審之前，為增進法檢兩部門對該案的共識，經冉詩玉指導，彭水縣檢察院檢察長陳榮鵬、承辦檢察官廖建華列席了法院審委會會議。會上，檢法兩部門對該案進行了仔細研讨。

“當合同成立後客觀情況發生重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，法院應當根據合同法的相關規定，結合案件實際情況确定是否變更或解除合同。原判決認定事實不清、适用法律确有錯誤，緻當事人不能息訴。”會上，陳榮鵬提出了自己的意見。經過與會人員研讨後，該意見得到了法院審委會的認同。

法院經開庭審理，采納了檢察機關的抗訴意見，作出再審判決：撤銷一審生效民事判決；确認陳某與向某于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協議》已經解除；向某退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元，賠償陳某裝修損失13375元。

“當時真的不抱太大希望了，還好有檢察機關維護公平正義。”2020年12月22日，拿到最終判決後，陳某激動地說。

“在這起案件中，檢察機關充分履行法律監督職責，解除了當事人的維權困境，切實保護了當事人的合法權益，将民法典精神落實到位。”全國人大代表、重慶市榮玉苗家刺繡工藝品開發有限公司總經理李紹玉在接受記者采訪時表示。

記者了解到，該案再審宣判後，向某曾向重慶四中院提起上訴。重慶四中院承辦法官與重慶四分檢承辦檢察官一同對向某及其家人進行釋法說理。2021年5月初，經過協商，雙方當事人當場握手言和，簽署了和解協議，雙方的民事糾紛徹底畫上了句号。

“退回的租金、保證金、裝修損失我已經收到了！感謝檢察官依法抗訴，為我讨回了損失！”2021年5月，陳某再一次來到彭水縣檢察院，送上了一面寫有“維護司法公正 保障百姓權益”的錦旗。

“案結事了，我也感慨萬分。或許對于大多數人來說這隻是一件小案，但對于當事人而言，這卻是他的煩心事，甚至會影響他一生對法治的認知。作為檢察官，我們不應該僅滿足于就案辦案，更應通過依法履職、精準監督，讓當事人重拾對法律的敬仰、對司法的信任。”廖建華對記者說。

既要精準監督護公正

也要化解矛盾促和諧

重慶市彭水苗族土家族自治縣檢察院

黨組書記、檢察長 陳榮鵬

對于本案來說，面對當事人窮盡各種方式解除房屋租賃合同無果的困境，檢察機關通過依法抗訴保證了合同解除制度的正确适用，及時解除了當事人的維權困境，切實保護了當事人的合法權益。

民法典頒布實施後，檢察機關在司法實踐中既要監督糾正錯誤的司法裁判，也要切實發揮對當事人權利救濟的職能作用，将民法典精神落實到位。本案中，出租人不同意解除合同，雙方對此協商未果，後承租人起訴請求解除《房屋租賃協議》未獲得法院支持。在此情形下，承租人向出租人發出《解除合同通知書》，亦未實現解除合同的目的。檢察機關在審查時，依法對出租人負有的出租房屋權利瑕疵擔保責任作出了正确認定，找準了抗訴點，實現了依法、精準監督。

新時代的民事檢察工作既要注重依法監督，也應注重定分止争。本案中，陳某租用該門面房是為了從事經營行為，因案外人持續阻止其裝修，緻使其經營行為無法展開。對于承租人通過協商與訴訟已窮盡法定的合同解除手段，仍然未能解除合同而申請檢察監督的，檢察機關應當依法履行監督職責，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同，以維護當事人的合法權益。本案中，在法院作出判決之後，為達到定分止争、化解矛盾的目的，檢察官和法官在向某上訴後對其開展充分的釋法說理工作，為化解當事人之間的矛盾隔閡、達成和解奠定了基礎。最終，該案以雙方當事人達成和解的圓滿結局畫上句号，監督目的徹底實現，民事檢察的公權監督與私權救濟職能作用也得到了充分體現，真正實現了政治效果、社會效果、法律效果的有機統一。

（來源：檢察日報 作者： 張雷 周畢含）

來源：正義網

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